Wegerecht: Das Recht, ein Grundstück als Zufahrt zu benutzen, kann auch durch einen mündlichen Vertrag vereinbart werden.

Der Eigentümer eines gefangenen Grundstücks hat ein wegerechtliches Problem. Da er nicht direkt an eine öffentliche Straße angeschlossen ist, ist er darauf angewiesen, dass der Nachbar einer Zufahrt zustimmt. Will etwa der Eigentümer des gefangenen Grundstücks bauen, muss für das Bauvorhaben die wegemäßige Erschließung gesichert sein. Dies sehen alle Landesbauordnungen vor. Praktisch wird das Wegerecht entweder durch eine im Grundbuch einzutragende Grunddienstbarkeit oder eine im Baulastenverzeichnis einzutra-gende Baulast gesichert.

Aber auch dann, wenn es „nur“ um die dauerhafte Nutzung einer Zufahrt geht, kommt der Eigentümer eines gefangenen Grundstücks in Bedrängnis, wenn der Nachbar zu einem spä-teren Zeitpunkt die Erlaubnis für die Zufahrt wieder entzieht. Der Eigentümer ist dann auf ein Notwegerecht angewiesen. Das Notwegerecht gestattet aber nur die notwendige Benutzung und liegt daher unter dem Niveau vom „normalen“ Wegerecht.

Das Oberlandesgericht Nürnberg (Az. 1 U 258/10) hat einem so in Bedrängnis geratenen Grundstückseigentümer geholfen. In Ausnahmefällen kann ein einfacher, mündlicher Vertrag für eine Zufahrt ausreichen.

In dem konkreten Fall hatten sich der Eigentümer eines gefangenen Grundstücks und der Nachbar im Jahr 1990 darauf verständigt, dass der Eigentümer das Grundstück vom Nach-barn als Zufahrt nutzen darf. Diese und noch andere Absprachen hat der Nachbar in einem Brief festgehalten. Unter anderem einigte man sich auch darüber, Leitungen zu verlegen und diese gemeinsam zu bezahlen. Jahre später hatte der Nachbar andere Pläne. Er wollte die Zufahrt jetzt als Parkplatz für seine erwachsen gewordenen Kinder verwenden. Man stritt über den Fortbestand des Zufahrtsrechts.

Das Zufahrtsrecht besteht weiter. Der Nachbar muss weiterhin dulden, dass der Eigentümer des gefangenen Grundstücks über die Zufahrt zu seinem Anwesen gelangen kann. Das Recht zur Benutzung eines Grundstücks zum Befahren und Begehen kann auch durch einen einfachen Vertrag geregelt werden. Einen solchen Vertrag kann der Nachbar – so das OLG Nürnberg – nur kündigen, wenn ein wichtiger Grund für eine Kündigung vorliegt. Einen sol-chen wichtigen Grund konnte er aber nicht darstellen. Es war für ihn im Jahr 1990 erkennbar, dass sein Nachbar auf Dauer auf das ihm so eingeräumte Wegerecht angewiesen sein wird.

Fazit: Für den Moment hat der Eigentümer gewonnen. Zu einem späteren Zeitpunkt können aber noch Umstände eintreten, die es dem Nachbarn möglicherweise doch unzumutbar ma-chen, das Wegerecht weiter zu dulden. Der Eigentümer eines gefangenen Grundstücks sollte immer auf eine „harte“ Sicherung durch eine Grunddienstbarkeit oder eine Baulast bestehen.