Vermieter kann auf künftige Miete klagen, wenn der Mieter mit dem mehrfachen seiner Miete im Verzug ist.

Nach den Regeln der Prozessordnung kann auf eine in der Zukunft liegende Leistung nur in Ausnahmefällen geklagt werden. Das gilt auch für das Mietrecht. Unproblematisch sind die eher seltenen Fälle, in denen der Mieter ankündigt, in Zukunft seine Miete nicht oder nicht vollständig bezahlen zu wollen. Dann muss der Vermieter nicht abwarten, bis der Mieter in Verzug seiner Leistung gerät.

Was aber, wenn der Mieter schweigt, aber trotzdem die Besorgnis besteht, dass der Mieter auch in Zukunft nicht die Leistung, also die Zahlung von Miete erbringen wird. Bislang konnte in so einer Situation regelmäßig nicht darauf geschlossen werden, dass der Mieter seine Miete künftig nicht zahlen wird, und zwar auch dann, wenn bereits erhebliche Rückstände an der Miete bestanden.

In seiner Entscheidung vom 04.05.2011 (VIII ZR 146/10) hat der Bundesgerichtshof nun die Möglichkeit eröffnet, auch auf eine in der Zukunft liegende Leistung zu klagen, wenn der Mieter mit dem mehrfachen seiner Miete im Zahlungsrückstand ist.

In dem konkreten Fall hatte der Mieter in den Monaten Dezember 2006, Oktober 2007 und September 2008 keine Miete gezahlt. Mit der Klage forderte der Vermieter neben der Räumung und der rückständigen Miete auch die in der Zukunft fällig werdende Miete bzw. nach der Kündigung Nutzungsentschädigung. Der Vermieter hat den Prozess gewonnen. Wenn ein Mieter das Mehrfache seiner Miete schuldet, dann besteht die Besorgnis, dass er auch in der Zukunft die berechtigten Forderungen des Vermieters nicht erfüllen wird.

Die Entscheidung führt zu erheblichen Erleichterungen im Mietrecht für Vermieter. Das „Katz-und-Maus-Spiel“ zwischen Vermieter und Mieter hat eine Ende gefunden. Aus prozessökonomischer Sicht ist das Urteil zu begrüßen. Der Vermieter muss jetzt nicht jeweils neu Miete einklagen, wenn die Zahlungsrückstände wieder angewachsen sind. Mit einem Titel auf künftige Leistung kann er im Fall eines obsiegenden Urteils sofort vollstrecken.


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