Schönheitsreparaturen im Mietrecht – Begriff und Umfang

Schönheitsreparaturen im Mietrecht sind ein Dauerthema. Insbesondere bei der Beendigung von einem Mietvertrag gibt es oft Auseinandersetzungen darüber, ob und in welchem Umfang Schönheitsreparaturen geleistet werden müssen.

In einer ganzen Reihe von Entscheidungen hat sich der BGH mit dem Thema Schönheitsreparaturen befasst. Ausgangspunkt war zunächst die Rechtsprechung zu den „starren Fristen“, die einer Inhaltskontrolle nicht standhalten. Weiter ging es mit unwirksamen „Farbwahlklauseln“ über Quotenregelungen zur Kostenbeteiligungen bis hin zu einer unüberschaubaren Anzahl von Einzelentscheidungen.

Was aber zählt alles zu den Schönheitsreparaturen? Wie ist der Begriff definiert?

Das Amtsgericht Dresden (140 C 7116/10) hat auf die Begriffsbestimmung für Schönheitsreparaturen hingewiesen, die im Gesetz verankert ist. Für Schönheitsreparaturen kann auch bei preisfreiem Wohnraum auf die Definition der Zweiten Berechnungsverordnung (§ 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV) zurückgegriffen werden. Danach sind als Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen anzusehen.

Leistungen, die über diesen definierten Umfang hinausgehen, können in Klauseln nicht wirksam vereinbart werden. In dem vom Amtsgericht Dresden entschiedenen Fall sollten auch kleinere Putz- und Holzschäden beseitigt werden. Damit war die Grenze für eine wirksame Abwälzung in AGB überschritten. Die Dekorations-AGB war insgesamt unwirksam. Der Mieter musste überhaupt keine Schönheitsreparaturen leisten.

Fazit: Für Vermieter und Mieter heißt es bei Schönheitsreparaturen aufgepasst bei unwirksamen Klauseln. Es empfiehlt sich genau den Inhalt der Schönheitsreparaturklausel zu lesen und zu prüfen.


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