Abweichung von der Baubeschreibung kann Arglist bedeuten.

Es stellt in der Regel für den Käufer einer Eigentumswohnung ein wesentliches Kriterium für die Kaufentscheidung dar, wenn der Bauträger nach der Baubeschreibung das Kellergeschoss durch eine „Weiße Wanne“ zu errichten beabsichtigt. Führt der Bauträger abweichend von der Baubeschreibung die Abdichtung des Kellergeschosses mit anderen Methoden aus, kann dies eine arglistig Täuschung begründen. Das hat das Oberlandesgericht Celle mit Urteil vom 26.03.2008 (Az. 7 U 89/07) klargestellt. In der Sache lag folgende Konstellation vor:

In den Jahren 1991/1992 baute der Bauträger eine Eigentumswohnanlage mit 27 Wohneinheiten. Entgegen der Baubeschreibung führte der Bauträger aus Kostengründen das Kellergeschoss nicht als „Weiße Wanne“ aus, sondern errichtete ein Mauerwerk mit Isolierbeschichtung und führte das Wasser mittels Drainage in einen öffentlichen Regenwasserkanal.

Auf die von der Baubeschreibung abweichende Ausführung hatte der Bauträger weder die Käufer, mit denen er bereits Verträge geschlossen hatte, noch die Erwerber, mit denen er nach Fertigstellung des Bauvorhabens Kaufverträge schloss, aufgeklärt. 10 Jahre später verklagt die Eigentümergemeinschaft den Bauträger auf Schadenersatz. Der wendet Verjährung ein.

Der Verjährungseinwand greift nicht durch. Der Bauträger muss auch nach Ablauf der fünfjährigen Gewährleistungsfrist Schadenersatz leisten. Wegen der arglistigen Täuschung ist der Anspruch nicht verjährt. Die Abweichung von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit („Weiße Wanne“) stellt einen erheblichen Sachmangel dar, auf den der Bauträger hätte bei der Beurkundung hinweisen müssen.

Bei Abweichungen von der Baubeschreibung hat der Bauträger eine Offenbarungspflicht. Nur in wenigen Ausnahmefällen, nämlich dann, wenn die Abweichung nur einen geringfügigen Mangel darstellen, ist der Bauträger von seiner Offenbarungspflicht befreit.


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