Zwangsverwaltung

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Die Zwangsverwaltung ist – ebenso wie die Zwangsversteigerung – eine Einzelzwangsvollstreckungsmaßnahme. Anders als die Zwangsversteigerung, die darauf gerichtet ist, die Substanz zu verwerten, zielt die Zwangsverwaltung darauf ab, aus einer Immobilie einen regelmäßigen Ertrag durch Verwertung der Nutzung zu erzielen. Der Zwangsverwalter muss also die beschlagnahmte Immobilie vermieten oder verpachten und Miete oder Pacht einziehen.

Objekte einer Zwangsverwaltung können Immobilien aller Art sein. In Frage kommen insbesondere Mietshauser, Gewerbeflächen, Eigentumswohnungen, aber auch landwirtschaftliche Flächen oder Garagengrundstücke. Maßgeblich ist, dass sich die Immobilien für eine Vermietung oder Verpachtung eignen.

Die Aufgaben und Pflichten eines Zwangsverwalters sind im Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) und in der Zwangsverwalterverordnung (ZwVwV) geregelt.

Der Zwangsverwalter muss nicht dingliche Rechte wie zum Beispiel Nießbrauch oder Wohnungsrecht ermitteln

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Der Zwangsverwalter muss das Gericht darüber informieren, dass dingliche Rechte Dritter von der Zwangsverwaltung betroffen sind, sobald er darüber Kenntnis hat.

 

Der Begriff der Beteiligten nach dem Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (ZVG) ist nicht eng zu verstehen. Als Beteiligte sind gemeint diejenigen Personen, denen gegenüber das ZVG dem Zwangsverwalter spezifische Pflichten auferlegt. Kompletten Beitrag lesen

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Rechtsfolgen der Aufhebung des Zwangsverwaltungsverfahrens

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Wird eine Zwangsverwaltung uneingeschränkt aufgehoben, erlöschen die Rechte von Grundpfandgläubigerin an dem Erlösüberschuss, der sich noch in der Hand des vormaligen Zwangsverwalters befindet. Läuft neben dem Zwangsverwaltungsverfahren ein Insolvenzverfahren über das Vermögen des Schuldners und wird im Verlauf eines Insolvenzverfahrens das Zwangsverwaltungsverfahren uneingeschränkt aufgehoben, so ist die Kompletten Beitrag lesen

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Zwangsverwaltung: Beschlagnahme kann sich auch auf Forderungen aus einem Untermietvertrag erstrecken

Im Normalfall gilt, dass die Beschlagnahme durch Anordnung der Zwangsverwaltung nur die Forderungen aus dem Hauptmietvertrag erfasst. Forderungen aus einem Untermietvertrag sind nicht durch die Zwangsverwaltung beschlagnahmt, stehen also dem Hauptmieter zu. Anders ist die Rechtslage aber dann, wenn der Untermietvertrag nur pro forma geschlossen wurde, um Gläubigerrechte zu vereiteln.

Zwangsverwaltung: Umfang der Beschlagnahme umfasst nicht Namensrecht

Die Wirkung der Beschlagnahme in der Zwangsverwaltung reicht nicht so weit, dass ein Namensrecht oder ein Markenrecht oder ein Unternehmenskennzeichen umfasst ist. Das jedenfalls meint das Oberlandesgericht Dresden in einem Urteil vom 16.06.2012 (14 U 201/12). Von der Beschlagnahme in der Zwangsverwaltung erfasst ist zunächst das Grundstück mit allen wesentlichen Bestandteilen, also insbesondere aufstehenden Gebäuden.

Zwangsverwaltung und Baukostenzuschuss

Unter bestimmten Voraussetzungen muss sich in der Zwangsverwaltung der Verwalter einen Baukostenzuschuss des Mieters entgegenhalten lassen. Grundsätzlich gilt, dass Verfügungen über die Miete im Voraus in der Zwangsvollstreckung und insbesondere in der Zwangsverwaltung gegenüber dem Zwangsverwalter unwirksam sind. Wenn also der Mieter die Miete an einen Vermieter für Jahre im Voraus bezahlt hat, muss er […]

Zwangsverwaltung umfasst nicht Schadenersatz aus Mietaufhebungsvertrag

Verpflichtet sich ein Mieter in einem Mietaufhebungsvertrag zu Ausgleichszahlungen, falls der Vermieter bei der Weitervermietung des Mietobjekts nur eine geringere als die vom Mieter geschuldete Miete erzielen kann, wird dieser Anspruch bei einer späteren Zwangsverwaltung des Grundstücks nicht von der Beschlagnahme erfasst. Mit seiner Entscheidung vom 08.12.2010 (XII ZR 86/09) hat der Bundesgerichtshof eine Leitlinie […]


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