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Baurecht

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Wir sind für Sie sowohl im privaten wie im öffentlich-rechtlichen Baurecht tätig. Im öffentlich-rechtlichen Beratungs- und Vertretungsspektrum setzen wir uns für Ihre Rechte sowohl als Bauherr als auch als betroffener Nachbar ein. Wegen der hohen Investitionssummen ist eine fachspezifische Beratung bei Bauvorhaben unerlässlich. Wir beraten von der Baugenehmigung über die Auftragsvergabe unter Einbeziehung der BGB-Vertragsregelungen als auch der VOB (Allgemeine Bestimmungen für die Vergabe von Bauleistungen und Allgemeine Vertragsbedingungen für Ausführung von Bauleistungen) bis hin zur Abnahme, der Abwicklung von Gewährleistungsansprüchen und, falls notwendig, bei der streitigen Beendigung des Vertrages. Zu unseren Mandanten zählen Privatpersonen, Bauunternehmen, Architekten, Ingenieure, Handwerksunternehmen sowie öffentliche Auftraggeber.

  • Genehmigungsverfahren
  • öffentliche Vergabe von Aufträgen
  • nachbarrechtliche Streitigkeiten
  • Bauvertragsgestaltung
  • Bürgschaften
  • Baurechtliche Mangelansprüche
  • Recht der Architekten und Ingenieure einschließlich HOAI
  • Sicherung von Bauhandwerkerforderungen
  • Bauprozesse

 

ARGE-Vereinbarungen * Bauträgerrecht * BGB- u. VOB-Verträge * Werklohn

 

  • Vertragsstrafe und Nachtrag – ein konfliktträchtiges Spannungsverhältnis!

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Baurecht. 0 Kommentare.

    Ein Auftragnehmer hat die vereinbarte Vertragsstrafe nicht verwirkt, wenn er den ursprünglich vereinbarten Termin zur Fertigstellung nur deshalb nicht einhalten kann, weil der Auftraggeber ein Angebot für einen Nachtrag nicht zeitnah angenommen hat und dadurch eine Behinderung entstanden ist.

     

    Diesen Grundsatz hat das OLG Brandenburg mit Urteil vom 09.11.2018 (Az. 4 U 49/16) in einer für Auftragnehmer wünschenswerten Deutlichkeit klargestellt.

     

    Sachverhalt: Die Fallkonstellation war wieder mal typisch: Der Auftraggeber (AG) zieht die Vertragsstrafe, weil der Auftragnehmer (AN) den vereinbarten Fertigstellungstermin nicht eingehalten hat. Der AN wendet ein, dass sich die Ausführungsfrist als Folge eines vom AG angeordneten Nachtrags verlängert habe. Über die Dauer der Nichtannahme des seines Nachtragsangebots habe eine Behinderung vorgelegen.

     

    Urteil: Der AN konnte die Vertragsstrafe zu Fall bringen. Drei Wochen hatte der AG benötigt, um den angebotenen Nachtrag dem Grunde nach zu beauftragen. Eine weitere Woche dauerte es, bis der Nachtrag der Höhe nach bestätigt war. Über diesen Zeitraum lag eine Behinderung vor. Die Behinderung kam aus dem Verantwortungsbereich des AG. Der AN konnte darlegen, dass er infolge der Anordnung und der Ausführung des Nachtrags den Fertigstellungstermin nicht einhalten konnte.

     

    Praxishinweis: Für Auftragnehmer ist es von großer Wichtigkeit, unverzüglich eine Behinderung anzuzeigen, wenn ein Auftraggeber einen ihm angebotenen Nachtrag nicht annimmt. Am besten ist es, wenn mit dem Angebot zum Nachtrag gleich eine Behinderungsanzeige verbunden wird. Liegt die Ausführung des Nachtrags auf dem „kritischen Weg“, verschiebt sich der Fertigstellungstermin.

     

    Rechtlich ist von Bedeutung ist, dass ein Hinausschieben des Fälligkeitszeitpunktes infolge eines Nachtrags dazu führt, dass für die Leistungserbringung ein kalendermäßig bestimmter Termin nicht mehr besteht. Die Parteien haben dann gar keinen Fertigstellungstermin mehr. Das zwingt den Auftraggeber, eine Mahnung auszusprechen, um den Verzug zu begründen.

     

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  • Kein fiktiver Schaden, wenn ein Baumangel nicht beseitigt wird!

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Baurecht. 0 Kommentare.

    Ein Besteller, der einen Baumangel nicht beseitigen lässt, kann seinen Schaden nicht nach den fiktiven Mangelbeseitigungskosten bemessen.

     

    Mit seinem Urteil vom 06.12.2018 – VII ZR 71/15 – hat der Bundesgerichtshof zum dritten Mal innerhalb nur eines Jahres klar gemacht, dass Schluss ist mit den fiktiven Mangelbeseitigungskosten.

     

    Noch einmal zur Klarstellung: Fiktive Mangelbeseitigungskosten sind diejenigen Kosten, die zwar erforderlich sind, um einen Baumangel zu beseitigen, die aber nicht anfallen, weil der Auftraggeber keine Mangelbeseitigung vornimmt.

     

    Früher hatte die Rechtsprechung zugelassen, dass ein Besteller seinen Schaden über die fiktiven Mangelbeseitigungskosten bemessen kann. Das wurde kritisiert, weil es immer wieder Fälle gab, bei denen diese Art der Schadenbemessung zu einer Überkompensation beim Besteller führten. Beispielsfälle waren Farbabweichungen bei Bauteilen (farblich falsch gelieferte Fenster bleiben drin, trotzdem fordert der Besteller vom Fensterbauer die Kosten für den Austausch) oder Verträge in der Leistungskette (GU und Bauherr verständigen sich, trotzdem nimmt der GU seinen Nachunternehmer auf die fiktiven Mangelbeseitigungskosten in Anspruch).

     

    2018 hat der Bundesgerichtshof seine alte Rechtsprechung aufgegeben. Auftraggeber müssen ihren Schaden jetzt anders berechnen. Sie können auf Vorschuss, über den abgerechnet werden muss, übergehen. Möglich ist, über die tatsächlich angefallenen Mangelbeseitigungskosten abzurechnen. Ferner kann der Schaden in Höhe des Minderwertes des Werkes berechnet werden.

     

    Praxishinweis: Die Rechtsprechungsänderung gilt ab sofort. Sie muss in jedem laufenden Bauprozess beachtet werden.

     

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