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Baurecht

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Wir sind für Sie sowohl im privaten wie im öffentlich-rechtlichen Baurecht tätig. Im öffentlich-rechtlichen Beratungs- und Vertretungsspektrum setzen wir uns für Ihre Rechte sowohl als Bauherr als auch als betroffener Nachbar ein. Wegen der hohen Investitionssummen ist eine fachspezifische Beratung bei Bauvorhaben unerlässlich. Wir beraten von der Baugenehmigung über die Auftragsvergabe unter Einbeziehung der BGB-Vertragsregelungen als auch der VOB (Allgemeine Bestimmungen für die Vergabe von Bauleistungen und Allgemeine Vertragsbedingungen für Ausführung von Bauleistungen) bis hin zur Abnahme, der Abwicklung von Gewährleistungsansprüchen und, falls notwendig, bei der streitigen Beendigung des Vertrages. Zu unseren Mandanten zählen Privatpersonen, Bauunternehmen, Architekten, Ingenieure, Handwerksunternehmen sowie öffentliche Auftraggeber.

  • Genehmigungsverfahren
  • öffentliche Vergabe von Aufträgen
  • nachbarrechtliche Streitigkeiten
  • Bauvertragsgestaltung
  • Bürgschaften
  • Baurechtliche Mangelansprüche
  • Recht der Architekten und Ingenieure einschließlich HOAI
  • Sicherung von Bauhandwerkerforderungen
  • Bauprozesse

 

ARGE-Vereinbarungen * Bauträgerrecht * BGB- u. VOB-Verträge * Werklohn

 

  • Baumängel am Gemeinschaftseigentum – Wer darf bei einer WEG klagen?

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Baurecht, Wohnungseigentumsrecht. 0 Kommentare.

    Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann durch einen Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung Ansprüche gegen einen Bauträger wegen Baumängeln am Gemeinschaftseigentum an sich ziehen.

     

    In einer Entscheidung vom 10.12.2018 – 29 U 123/17 – musste sich das Oberlandesgericht Frankfurt a. M. mit den schwierigen Fragen bei Mängelansprüchen einer WEG gegen einen Bauträger bei Baumängeln am Gemeinschaftseigentum befassen.

     

    Dem Sachverhalt lag eine 20-jährige Geschichte zugrunde. 1998 erfolgte die Abnahme des Gemeinschaftseigentums. In der Folgezeit fasste die WEG Beschlüsse zur Verfolgung von Baumängeln am Gemeinschaftseigentum. Danach kam es zu jahrelangen – am Ende ergebnislosen – Verhandlungen.

     

    Die Vorinstanz hatte die Klage der WEG abgewiesen. Zur Begründung hieß es, der Beschluss zur Geltendmachung der Rechte wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum sei unbestimmt und deswegen nichtig.

     

    In der Tat müssen die Beschlüsse als „verunglückt“ bezeichnet werden. Aber die WEG hatte Glück. Das OLG Frankfurt a. M. hat die Entscheidung vom Landgericht kassiert. Maßgeblich ist, dass die WEG durch Mehrheitsbeschluss ermächtigt werden kann, die Verfolgung von Baumängeln am Gemeinschaftseigentum an sich zu ziehen. Die originären Rechte der einzelnen Eigentümer können auf die Gemeinschaft übertragen werden. In diesem Sinn hat das OLG die Beschlüsse ausgelegt.

     

    Praxishinweis: Bei der Abfassung eines „Ansichziehenbeschlusses“ bei Baumängeln ist ein hohes Maß an Sorgfalt erforderlich. Im Zweifel sollte sich der WEG-Verwalter anwaltlichen Rat einholen. Man kann sich nicht darauf verlassen, dass ein Gericht „verkorkste“ Beschlüsse im Sinne einer effektiven Rechtsauslegung „geradebiegt“.

     

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  • Vertragsstrafe und Nachtrag – ein konfliktträchtiges Spannungsverhältnis!

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Baurecht. 0 Kommentare.

    Ein Auftragnehmer hat die vereinbarte Vertragsstrafe nicht verwirkt, wenn er den ursprünglich vereinbarten Termin zur Fertigstellung nur deshalb nicht einhalten kann, weil der Auftraggeber ein Angebot für einen Nachtrag nicht zeitnah angenommen hat und dadurch eine Behinderung entstanden ist.

     

    Diesen Grundsatz hat das OLG Brandenburg mit Urteil vom 09.11.2018 (Az. 4 U 49/16) in einer für Auftragnehmer wünschenswerten Deutlichkeit klargestellt.

     

    Sachverhalt: Die Fallkonstellation war wieder mal typisch: Der Auftraggeber (AG) zieht die Vertragsstrafe, weil der Auftragnehmer (AN) den vereinbarten Fertigstellungstermin nicht eingehalten hat. Der AN wendet ein, dass sich die Ausführungsfrist als Folge eines vom AG angeordneten Nachtrags verlängert habe. Über die Dauer der Nichtannahme seines Nachtragsangebots habe eine Behinderung vorgelegen.

     

    Urteil: Der AN konnte die Vertragsstrafe zu Fall bringen. Drei Wochen hatte der AG benötigt, um den angebotenen Nachtrag dem Grunde nach zu beauftragen. Eine weitere Woche dauerte es, bis der Nachtrag der Höhe nach bestätigt war. Über diesen Zeitraum lag eine Behinderung vor. Die Behinderung kam aus dem Verantwortungsbereich des AG. Der AN konnte darlegen, dass er infolge der Anordnung und der Ausführung des Nachtrags den Fertigstellungstermin nicht einhalten konnte.

     

    Praxishinweis: Für Auftragnehmer ist es von großer Wichtigkeit, unverzüglich eine Behinderung anzuzeigen, wenn ein Auftraggeber einen ihm angebotenen Nachtrag nicht annimmt. Am besten ist es, wenn mit dem Angebot zum Nachtrag gleich eine Behinderungsanzeige verbunden wird. Liegt die Ausführung des Nachtrags auf dem „kritischen Weg“, verschiebt sich der Fertigstellungstermin.

     

    Rechtlich ist von Bedeutung ist, dass ein Hinausschieben des Fälligkeitszeitpunktes infolge eines Nachtrags dazu führt, dass für die Leistungserbringung ein kalendermäßig bestimmter Termin nicht mehr besteht. Die Parteien haben dann gar keinen Fertigstellungstermin mehr. Das zwingt den Auftraggeber, eine Mahnung auszusprechen, um den Verzug zu begründen.

     

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