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Baurecht

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Wir sind für Sie sowohl im privaten wie im öffentlich-rechtlichen Baurecht tätig. Im öffentlich-rechtlichen Beratungs- und Vertretungsspektrum setzen wir uns für Ihre Rechte sowohl als Bauherr als auch als betroffener Nachbar ein. Wegen der hohen Investitionssummen ist eine fachspezifische Beratung bei Bauvorhaben unerlässlich. Wir beraten von der Baugenehmigung über die Auftragsvergabe unter Einbeziehung der BGB-Vertragsregelungen als auch der VOB (Allgemeine Bestimmungen für die Vergabe von Bauleistungen und Allgemeine Vertragsbedingungen für Ausführung von Bauleistungen) bis hin zur Abnahme, der Abwicklung von Gewährleistungsansprüchen und, falls notwendig, bei der streitigen Beendigung des Vertrages. Zu unseren Mandanten zählen Privatpersonen, Bauunternehmen, Architekten, Ingenieure, Handwerksunternehmen sowie öffentliche Auftraggeber.

  • Genehmigungsverfahren
  • öffentliche Vergabe von Aufträgen
  • nachbarrechtliche Streitigkeiten
  • Bauvertragsgestaltung
  • Bürgschaften
  • Baurechtliche Mangelansprüche
  • Recht der Architekten und Ingenieure einschließlich HOAI
  • Sicherung von Bauhandwerkerforderungen
  • Bauprozesse

 

ARGE-Vereinbarungen * Bauträgerrecht * BGB- u. VOB-Verträge * Werklohn

 

  • Vergütung des Auftragnehmers bei einvernehmlicher Vertragsbeendigung

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Baurecht, BGB- und VOB-Verträge. 0 Kommentare.

    Im Falle einer einvernehmlichen Vertragsbeendigung erhält der Auftragnehmer eine Vergütung wie bei einer “freien“ Kündigung. Diese Regel gilt nur dann nicht, wenn die Parteien bei Vertragsbeendigung zur Vergütung etwas anderes vereinbart haben.

    Dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 26.04.2018 (VII ZR 82/17) lag folgende Konstellation zugrunde: Für den Ausbau einer Bundesautobahn bot die Klägerin im Rahmen einer öffentlichen Ausschreibung unter Einbeziehung der VOB/B (2002) die Vorhaltung einer Stahlgleitwand für rund 15,0 km für 588 Tage zu einem Einheitspreis von 1.184,00 € pro Tag an. Das Vergabeverfahren zog sich hin. Rund eineinhalb Jahre nach dem ursprünglichen Ende der Bindefrist erteilte der Auftraggeber der Klägerin den Zuschlag. Auf Weisung der Beklagten wurde die Stahlgleitwand nur 333 Tage eingesetzt, da diese die Baumaßnahme erheblich beschleunigte. Für die infolge der vorzeitigen Beendigung des Vertrages nicht erbrachte Leistung fordert die Klägerin eine Vergütung von rund 95.000,00 €.

    Zu Recht, wie der BGH entschied. Die Verkürzung der ursprünglich vereinbarten Vertragslaufzeit ist einer Teilkündigung gleichzustellen. Dabei handelt es sich um eine „freie“ Kündigung. Dass sich die Klägerin mit der Weisung einverstanden erklärt hat, ändert nichts. Denn der Auftraggeber hat in jedem Fall ein jederzeitiges Recht zu Kündigung.

    Weil die Vertragsparteien bei der einvernehmlichen Vertragsbeendigung keine Vereinbarung zur Vergütung getroffen haben, erhält die Klägerin die gleiche Vergütung wie bei einer „freien“ Kündigung. Das heißt, der Klägerin steht die vereinbarte Vergütung in voller Höhe zu. Sie musste sich aber anrechnen lassen, was sie in Folge der Vertragsbeendigung an Kosten erspart hat oder anderweitig erwerben konnte.

    Fazit:

    Ein Auftraggeber, der eine vorzeitige Vertragsbeendigung anstrebt, muss vorsichtig sein. Er sollte sich mit dem Auftragnehmer auf eine Restvergütung verständigen. Tut er das nicht, zahlt der Auftraggeber wie bei einer „freien“ Kündigung die volle Vergütung unter Abzug der ersparten Aufwendungen. Den kalkulierten Gewinn erspart der Auftragnehmer aber nie.

     

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  • Kein Schadenersatz in Höhe der fiktiven Mangelbeseitigungskosten – Änderung der Rechtsprechung!

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Baurecht. 0 Kommentare.

    Der Bundesgerichtshof hat am 22.02.2018 (VII ZR 46/17) entschieden, dass die fiktiven Mangelbeseitigungskosten nicht als Schadenersatz geltend gemacht werden können. Der BGH gibt seine Rechtsprechung auf und geht neue Wege.

    Sachverhalt:

    Die Fallkonstellation ist für das Baurecht typisch: Die Klägerin beauftragte das ausführende Unternehmen (AN) mit der Durchführung von Natursteinarbeiten. Der Architekt war mit der Planung und Überwachung beauftragt. Die Natursteinarbeiten waren mangelhaft. Es kam zu Rissen und Ablösungen. Die Klägerin forderte vom AN und vom Architekten Schadenersatz auf Basis der fiktiven Mangelbeseitigungskosten. Die Mangelbeseitigungskosten wurden nicht ausgeführt. Im Laufe des Prozesses hat die Klägerin das Grundstück verkauft. Die Vorinstanzen haben sowohl AN als auch den Architekten auf Schadenersatz in Höhe der fiktiven Mangelbeseitigungskosten verurteilt.

    Urteil:

    Der BGH hebt die Entscheidung auf und verweist die Sache an das OLG zurück. Ausdrücklich gibt der BGH seine frühere Rechtsprechung, wonach der Schaden auch nach den fiktiven Mangelbeseitigungskosten berechnet und eingeklagt werden konnte, auf.

    Die Schadensberechnung in Höhe der fiktiven Mangelbeseitigungskosten war in Bausachen schon lange problematisch. In vielen Fällen kam es zu einer Überkompensation und damit zu einer ungerechtfertigten Bereicherung des Auftraggebers. Er musste über die fiktiven Mangelbeseitigungskosten nicht abrechnen und konnte mit dem Geld machen, was er wollte.

    Aber: Wenn der Besteller keine Aufwendungen zur Mangelbeseitigung tätigt, hat er nach Ansicht des BGH auch keinen Vermögensschaden in Höhe der fiktiven Aufwendungen.

    Außerdem: Der Besteller steht nicht schutzlos da. Denn die Schadensberechnung kann bei Nichtbeseitigung eines Mangels in der Weise erfolgen, dass der Minderwert des Bauwerks im Vergleich zum hypothetischen Wert des Bauwerks bei mangelfreier Bau- und Architektenleistung – notfalls durch Schätzung – ermittelt werden kann.

    Und: Der Besteller hat wie bisher einen Anspruch auf den Ersatz der tatsächlich aufgewendeten Kosten und Anspruch auf Vorschuss.

    Diesen Vorschussanspruch hat der Besteller auch gegen den Architekten. Der BGH begründet diese Neuerung damit, dass dem Besteller die Nachteile und Risiken einer Vorfinanzierung abgenommen werden müssen.

    Praxishinweis:

    Die Bedeutung der Entscheidung für die Praxis ist immens. Klagen, die auf Ersatz der fiktiven Mangelbeseitigungskosten gerichtet sind, werden künftig abzuweisen sein. Die Kläger müssen umstellen auf Vorschuss oder den Schaden anders berechnen.

    Die Hintertür, über einen eingeforderten Vorschuss ganz einfach nicht abzurechnen, weil man mit den fiktiven Mangelbeseitigungskosten aufrechnen konnte, ist geschlossen worden.

    In Haftungsprozessen gegen Architekten oder Bauunternehmern gilt Gleiches: Auch hier gibt es keine fiktiven Mangelbeseitigungskosten mehr. Auf die Abrechnung des Vorschusses wird zu achten sein.

    Fazit:

    Es ist Schluss mit den fiktiven Mangelbeseitigungskosten im Baurecht. Das war überfällig.

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