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Baurecht

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Wir sind für Sie sowohl im privaten wie im öffentlich-rechtlichen Baurecht tätig. Im öffentlich-rechtlichen Beratungs- und Vertretungsspektrum setzen wir uns für Ihre Rechte sowohl als Bauherr als auch als betroffener Nachbar ein. Wegen der hohen Investitionssummen ist eine fachspezifische Beratung bei Bauvorhaben unerlässlich. Wir beraten von der Baugenehmigung über die Auftragsvergabe unter Einbeziehung der BGB-Vertragsregelungen als auch der VOB (Allgemeine Bestimmungen für die Vergabe von Bauleistungen und Allgemeine Vertragsbedingungen für Ausführung von Bauleistungen) bis hin zur Abnahme, der Abwicklung von Gewährleistungsansprüchen und, falls notwendig, bei der streitigen Beendigung des Vertrages. Zu unseren Mandanten zählen Privatpersonen, Bauunternehmen, Architekten, Ingenieure, Handwerksunternehmen sowie öffentliche Auftraggeber.

  • Genehmigungsverfahren
  • öffentliche Vergabe von Aufträgen
  • nachbarrechtliche Streitigkeiten
  • Bauvertragsgestaltung
  • Bürgschaften
  • Baurechtliche Mangelansprüche
  • Recht der Architekten und Ingenieure einschließlich HOAI
  • Sicherung von Bauhandwerkerforderungen
  • Bauprozesse

 

ARGE-Vereinbarungen * Bauträgerrecht * BGB- u. VOB-Verträge * Werklohn

 

  • Das Ende der vorkalkulatorischen Preisfortschreibung

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Baurecht. 0 Kommentare.

    Jahrzehntelang galt im Baurecht der Satz: „Guter Preis bleibt guter Preis und schlechter Preis bleibt schlechter Preis.“ Damit ist nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 08.08.2019 (VII ZR 34/18) Schluss, zumindest bei Mengenmehrungen oder -minderungen.

     

    Der Sachverhalt der Entscheidung war überschaubar: Der AG beauftragte unter Einbeziehung der VOB/B den AN mit der „Entsorgung von Bauschutt, Abfallschlüssel-Nr. 170106“ zu einem Einheitspreis von 462,00 €/t. Ausgeschrieben war eine Tonne. Tatsächlich waren 83,92 t zu entsorgen.

     

    Der AG verlangte Auskunft über die tatsächlichen Kosten und forderte die Vereinbarung eines neuen EP. Die tatsächlichen Kosten beliefen sich auf 92,00 €/t. Unter Berücksichtigung eines Zuschlages von 20 %, auf den sich die Parteien verständigt hatten, ermittelte der AG den Preis von 109,88 €/t. Der AN rechnete die gesamte Menge mit dem angebotenen Preis von 462 €/t, also rund 38.800 € netto ab. Ohne Erfolg!

     

    Der AG kann verlangen, dass für die Mehrmengen ein neuer Preis vereinbart wird. In § 2 Abs. 3 Nr. 2 VOB/B ist geregelt, dass die Parteien bei Mehr- oder Mindermengen verlangen können, dass ein neuer Preis vereinbart wird. Wie die Vergütungsanpassung bei Mengenmehrungen vorzunehmen ist, ist in der VOB nicht geregelt.

     

    Die sogenannte vorkalkulatorische Preisfortschreibung, also die Ermittlung des Preises nach der ursprünglichen Kalkulation des AN hatte jahrzehntelang die Vergütung bei Änderungen beim Bau-Soll geprägt. Der BGH wendet die Preisfortschreibung nicht an. Entscheidend ist, was die Vertragsparteien als redliche Vertragspartner vereinbart hätten, wenn sie an die Mengenabweichungen gedacht hätten. Diese Lücke schließt der BGH im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung.

     

    Die ergänzende Vertragsauslegung ergibt, dass sich die Parteien auf die tatsächlich erforderlichen Kosten zuzüglich angemessener Zuschläge verständigt hätten. Es entspricht der Redlichkeit und dem bestmöglichen Ausgleich beider Interessen, dass durch die unvorhergesehene Veränderung keine der Vertragsparteien eine Besser- oder Schlechterstellung erfährt. Keiner soll zum Nachteil des anderen profitieren. Der AN erhält eine auskömmliche Vergütung. Der AG wird nicht übermäßig belastet.

     

    Diese Rechtslage gilt ab sofort. Sie wird die Praxis nicht vor große Schwierigkeiten stellen. Denn die tatsächlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen lassen sich leicht feststellen.

     

    Möglich bleibt weiterhin, dass die Parteien etwas anderes vereinbaren können. Sie können die vorkalkulatorische Preisfortschreibung für den Fall unvorhergesehener Mengenmehrungen oder -minderungen vereinbaren. Über AGB wird dies allerdings wohl nicht möglich sein.

     

    Spannend wird die Zukunft. Ob auch bei ändernden Anordnungen oder der Anordnung von Zusatzleistungen (§ 2 Abs. 5 und 6 VOB/B) auf die tatsächlichen Kosten abzustellen ist, kann noch nicht abschließend beantwortet werden. Wir sollten damit rechnen.

     

     

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  • Baumängel am Gemeinschaftseigentum – Wer darf bei einer WEG klagen?

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Baurecht, Wohnungseigentumsrecht. 0 Kommentare.

    Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann durch einen Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung Ansprüche gegen einen Bauträger wegen Baumängeln am Gemeinschaftseigentum an sich ziehen.

     

    In einer Entscheidung vom 10.12.2018 – 29 U 123/17 – musste sich das Oberlandesgericht Frankfurt a. M. mit den schwierigen Fragen bei Mängelansprüchen einer WEG gegen einen Bauträger bei Baumängeln am Gemeinschaftseigentum befassen.

     

    Dem Sachverhalt lag eine 20-jährige Geschichte zugrunde. 1998 erfolgte die Abnahme des Gemeinschaftseigentums. In der Folgezeit fasste die WEG Beschlüsse zur Verfolgung von Baumängeln am Gemeinschaftseigentum. Danach kam es zu jahrelangen – am Ende ergebnislosen – Verhandlungen.

     

    Die Vorinstanz hatte die Klage der WEG abgewiesen. Zur Begründung hieß es, der Beschluss zur Geltendmachung der Rechte wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum sei unbestimmt und deswegen nichtig.

     

    In der Tat müssen die Beschlüsse als „verunglückt“ bezeichnet werden. Aber die WEG hatte Glück. Das OLG Frankfurt a. M. hat die Entscheidung vom Landgericht kassiert. Maßgeblich ist, dass die WEG durch Mehrheitsbeschluss ermächtigt werden kann, die Verfolgung von Baumängeln am Gemeinschaftseigentum an sich zu ziehen. Die originären Rechte der einzelnen Eigentümer können auf die Gemeinschaft übertragen werden. In diesem Sinn hat das OLG die Beschlüsse ausgelegt.

     

    Praxishinweis: Bei der Abfassung eines „Ansichziehenbeschlusses“ bei Baumängeln ist ein hohes Maß an Sorgfalt erforderlich. Im Zweifel sollte sich der WEG-Verwalter anwaltlichen Rat einholen. Man kann sich nicht darauf verlassen, dass ein Gericht „verkorkste“ Beschlüsse im Sinne einer effektiven Rechtsauslegung „geradebiegt“.

     

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  • Vertragsstrafe und Nachtrag – ein konfliktträchtiges Spannungsverhältnis!

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