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Baurecht

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Wir sind für Sie sowohl im privaten wie im öffentlich-rechtlichen Baurecht tätig. Im öffentlich-rechtlichen Beratungs- und Vertretungsspektrum setzen wir uns für Ihre Rechte sowohl als Bauherr als auch als betroffener Nachbar ein. Wegen der hohen Investitionssummen ist eine fachspezifische Beratung bei Bauvorhaben unerlässlich. Wir beraten von der Baugenehmigung über die Auftragsvergabe unter Einbeziehung der BGB-Vertragsregelungen als auch der VOB (Allgemeine Bestimmungen für die Vergabe von Bauleistungen und Allgemeine Vertragsbedingungen für Ausführung von Bauleistungen) bis hin zur Abnahme, der Abwicklung von Gewährleistungsansprüchen und, falls notwendig, bei der streitigen Beendigung des Vertrages. Zu unseren Mandanten zählen Privatpersonen, Bauunternehmen, Architekten, Ingenieure, Handwerksunternehmen sowie öffentliche Auftraggeber.

  • Genehmigungsverfahren
  • öffentliche Vergabe von Aufträgen
  • nachbarrechtliche Streitigkeiten
  • Bauvertragsgestaltung
  • Bürgschaften
  • Baurechtliche Mangelansprüche
  • Recht der Architekten und Ingenieure einschließlich HOAI
  • Sicherung von Bauhandwerkerforderungen
  • Bauprozesse

 

ARGE-Vereinbarungen * Bauträgerrecht * BGB- u. VOB-Verträge * Werklohn

 

  • Wer trägt das Risiko einer Änderung der allgemein anerkannten Regeln der Technik?

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Baurecht. 0 Kommentare.

    Der Auftragnehmer schuldet grundsätzlich die Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik zum Zeitpunkt der Abnahme. Das gilt auch bei einer Änderung der allgemein anerkannten Regeln der Technik zwischen Vertragsschluss und Abnahme.

    In einem solchen Fall hat der Auftragnehmer den Auftraggeber regelmäßig über die Änderung und die damit verbundenen Konsequenzen und Risiken für die Bauausführung zu informieren, es sei denn, diese sind dem Auftraggeber bekannt oder ergeben sich ohne Weiteres aus den Umständen.

    Der Auftraggeber hat dann in der Regel zwei Optionen. Der Auftraggeber kann zum einen die Einhaltung der neuen allgemein anerkannten Regeln der Technik verlangen mit der Folge, dass ein aufwendigeres Verfahren zur Herstellung erforderlich werden kann, als im Zeitpunkt des Vertragsschlusses von den Parteien vorgesehen. Der Auftragnehmer kann im Regelfall eine Vergütungsanpassung verlangen.

    Der Auftraggeber kann zum anderen von einer Einhaltung der neuen allgemein anerkannten Regeln der Technik und damit von einer etwaigen Verteuerung des Bauvorhabens absehen.

    Bauvorhaben ziehen sich mitunter über Jahre hin. Das kann das Problem mit sich bringen, dass im Zeitpunkt der Abnahme andere allgemein anerkannte Regeln der Technik gelten als noch bei Vertragsschluss. Grundsätzlich gilt, dass eine Leistung nur dann frei von Sachmängeln ist, wenn sie im Zeitpunkt der Abnahme den allgemein anerkannten Regeln der Technik entspricht. Was aber gilt, wenn der Auftraggeber die Leistung in einem Leistungsverzeichnis detailiert beschrieben hat und der Auftragnehmer ausführen muss, was der Auftraggeber vorgegeben hat?

    Diese Frage hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 14.11.2017 – VII ZR 65/14 – in oben dargestellten Grundsätzen klargestellt. In dem Fall ging es um die Errichtung von drei Hallen zu einem Festpreis von 770.000,00 €. In der Gebäudebeschreibung war eine Schneelast von 80 kg/qm angegeben, was zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses der geltenden DIN 1055-5 entsprach. Nach Änderung der DIN ist eine Schneelast von 139 kg/qm anzusetzen. Es kam zu einer Durchbiegung. Der Auftraggeber verweigerte die Abnahme und forderte 856.000,00 € Vorschuss zur Mangelertüchtigung. Der Auftraggeber hat nur teilweise Erfolg, weil er sich die Sowieso-Kosten anrechnen lassen muss.

    Praxishinweis: Anders ist es, wenn die Leistung lediglich funktional beschrieben wird. In dem Fall trägt allein der Auftragnehmer das Risiko einer Änderung der allgemein anerkannten Regeln der Technik zwischen Vertragsschluss und Abnahme.

     

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  • Bauträgerrecht: Übergabe der Wohnung durch einstweilige Verfügung?

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Baurecht, Bauträgerrecht. 0 Kommentare.

    Das Kammergericht in Berlin hatte die Frage zu entscheiden, ob der Erwerber einer Eigentumswohnung die Übergabe der gekauften Wohnung nach Bezugsfertigkeit mit einer einstweiligen Verfügung vom Bauträger verlangen kann.

    Die Konstellation ist typisch: Der Bauherr benötigt dringend die Übergabe. Es bestehen aber noch Mängel bei Bezugsfertigkeit. Der Bauträger setzt den Bauherrn unter Druck und macht die Übergabe von der vollständigen Zahlung der Rate bei Bezugsfertigkeit abhängig.

    Das Kammergericht hat entschieden (Urteil vom 04.10.2017 – 21 U 79/17), dass ein Anspruch auf Übergabe bestehen kann. Wenn in einem einstweiligen Verfügungsverfahren zuverlässig festgestellt werden kann, dass der Anspruch auf Übergabe besteht und der Bauträger die Übergabe zu Unrecht verweigert, kann eine einstweilige Verfügung ergehen. Also hat das Kammergericht den Bauträger verurteilt, Zug um Zug gegen eine Teilzahlung die Eigentumswohnung zu übergeben.

    Die Weigerung des Bauträgers, die Wohneinheit zu übergeben, ist nur dann berechtigt, wenn der Erwerber von seinem Zug um Zug geschuldeten Zahlungen Abzüge vornimmt, die überhöht sind.

    Im konkreten Fall ließen sich einige Einbehalte des Erwerbers eindeutig feststellen. Unter anderem befand sich der Bauträger mit der Übergabe um ein Jahr im Verzug. Die Kosten für die Ersatzwohnung standen fest.

    Der hier entschiedene Fall dürfte ein Sonderfall bleiben. Denn in einem einstweiligen Rechtsschutzverfahren können in der Regel nicht Meinungsverschiedenheiten über Mängel und die Höhe von Einbehalten geklärt werden.

     

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