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Baurecht

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Wir sind für Sie sowohl im privaten wie im öffentlich-rechtlichen Baurecht tätig. Im öffentlich-rechtlichen Beratungs- und Vertretungsspektrum setzen wir uns für Ihre Rechte sowohl als Bauherr als auch als betroffener Nachbar ein. Wegen der hohen Investitionssummen ist eine fachspezifische Beratung bei Bauvorhaben unerlässlich. Wir beraten von der Baugenehmigung über die Auftragsvergabe unter Einbeziehung der BGB-Vertragsregelungen als auch der VOB (Allgemeine Bestimmungen für die Vergabe von Bauleistungen und Allgemeine Vertragsbedingungen für Ausführung von Bauleistungen) bis hin zur Abnahme, der Abwicklung von Gewährleistungsansprüchen und, falls notwendig, bei der streitigen Beendigung des Vertrages. Zu unseren Mandanten zählen Privatpersonen, Bauunternehmen, Architekten, Ingenieure, Handwerksunternehmen sowie öffentliche Auftraggeber.

  • Genehmigungsverfahren
  • öffentliche Vergabe von Aufträgen
  • nachbarrechtliche Streitigkeiten
  • Bauvertragsgestaltung
  • Bürgschaften
  • Baurechtliche Mangelansprüche
  • Recht der Architekten und Ingenieure einschließlich HOAI
  • Sicherung von Bauhandwerkerforderungen
  • Bauprozesse

 

ARGE-Vereinbarungen * Bauträgerrecht * BGB- u. VOB-Verträge * Werklohn

 

  • Auftraggeber ist nicht immer an bestätigtes Aufmaß gebunden!

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Baurecht. 0 Kommentare.

    Der Auftraggeber bei einem Bauvertrag ist nicht daran gehindert, die von einem Auftragnehmer in einem Aufmaß einseitig ermittelten Massen zu bestreiten, auch wenn er zuvor in der Schlussrechnung die abgerechneten Massen durch einen Prüfvermerk bestätigt hat.

    Wenn aber der Auftraggeber ein Aufmaß, das er zuvor bestätigt hat, im Prozess bestreitet, trägt er die Beweislast dafür, welche Massen zutreffen.

    Das Oberlandesgericht Dresden schreibt mit Urteil vom 24.10.2018 – 1 U 601/17 – eine bekannte Wahrheit noch einmal fest.

    Nimmt der Auftragnehmer nur ein einseitiges Aufmaß, kann der Auftraggeber die Mengen und Massen im Prozess bestreiten. Die Beweislast für die Richtigkeit der Mengen und Massen trägt der Auftragnehmer. Soweit so klar: Wer Geld für seine Leistungen will, muss darlegen und notfalls beweisen, in welchem Umfang er Leistungen erbracht hat.

    Hat aber der Auftraggeber die Mengen und Massen bei der Rechnungsprüfung oder in einem gemeinsamen Aufmaß bestätigt, kann er zwar immer noch die Richtigkeit der Mengen und Massen im Prozess bestreiten. Aber es kehrt sich die Beweislast um. Der Auftraggeber muss nun beweisen, dass die von ihm behaupteten Mengen und Massen stimmen.

    Die Verteilung der Beweislast entscheidet bei Streitigkeiten über den Umfang von erbrachten Leistungen oft den Prozess. So war es auch in dem vom OLG Dresden entschiedenen Fall. Der Auftraggeber ist an der Beweislast gescheitert.

    Praxistipp:

    Wie wichtig ein gemeinsames Aufmaß für den Auftragnehmer ist, muss immer wieder betont werden. Probleme beim Aufmaß immer sofort klären. Zu einem späteren Zeitpunkt ist ein Aufmaß nur noch schwer oder gar nicht möglich, zum Beispiel dann, wenn Leistungen überbaut wurden. Wenn der Auftragnehmer zu einem gemeinsamen Aufmaß auffordert, muss der Auftraggeber teilnehmen. Das gebietet die gegenseitige Pflicht zur Kooperation. Verweigert er sich, muss der Auftragnehmer ein einseitiges Aufmaß erstellen. Auch in diesem Fall geht die Beweislast auf den Auftragnehmer über.

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  • Corona-Krise und Baurecht

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Baurecht. 0 Kommentare.

    Es gibt keinen Lebensbereich, der von der Corona-Pandemie nicht betroffen ist. Die mittel- und langfristigen Auswirkungen auf unser Leben lassen sich nicht überblicken.

    Auch das Rechtsleben ist betroffen. Mit großer Geschwindigkeit werden Gesetze erlassen, etwa zum Schutz von Mietern oder zur Insolvenzantragspflicht. Die meisten Rechtsfragen, die mit den krisenbedingten Umwälzungen einhergehen, sind nicht geklärt.

    Auch die Bauwirtschaftet leidet. Baustellen stehen still. Ausländische Arbeiter haben Baustellen verlassen aus Angst, nicht wieder in ihre Heimat einreisen zu dürfen oder sich in Deutschland zu infizieren. Es bestehen Unsicherheiten, ob die staatlichen Anordnungen zur Ausgangssperre Baustellen betreffen.

    Es geht bei der Corona-Krise um ein Ereignis höherer Gewalt. Die bei Vertragsschluss vorausgesetzte Geschäftsgrundlage hat sich infolge der Corona-Pandemie geändert. Ob im Rechtssinn ein Wegfall der Geschäftsgrundlage vorliegt, wird für jeden Einzelfall zu bewerten sein.

    Nachfolgend sollen die Auswirkungen für das Baurecht untersucht und erste Handlungsempfehlungen gegeben werden.

     

    1. Behinderung

    Die vertraglich vereinbarten Bauabläufe werden gestört. Durch eine Vielzahl von Erschwernissen treten für Auftragnehmer Behinderungen ein.

    Der Auftragnehmer sollte die Behinderung anzeigen. Bei Offenkundigkeit der Behinderung kann die Anzeige unterbleiben. Aus Vorsorge sollte aber immer eine Behinderungsanzeige erfolgen. Auf eine Diskussion, was im Einzelfall für den Auftraggeber offenkundig war, sollte sich der Auftragnehmer nicht einlassen. Das gilt zum Beispiel für die nicht klar geregelte Frage, ob Baustellenbetrieb von der Ausgangssperre erfasst ist.

    Ob eine Behinderung vorliegt, muss im Einzelfall entschieden werden. Sicher gilt dies für Quarantänemaßnahmen für Mitarbeiter auf Grundlage des Seuchengesetzes. Erst recht gilt dies bei behördlichen Anordnungen nach dem Infektionsschutzgesetz über ein Verbot, Baustellen zu betreiben. Ob die Corona-Erkrankung von Mitarbeitern im Einzelfall eine Behinderung für den Auftragnehmer darstellt, wird die Rechtsprechung klären müssen. Bei höherer Gewalt spricht viel dafür, dass sich ein Auftragnehmer auf eine Behinderung berufen kann.

     

    2. Preissteigerungen

    Grundsätzlich trägt der Auftragnehmer das Risiko von Preissteigerungen infolge einer Bauzeitverlängerung (z. B. längere Vorhaltung der Baustelleneinrichtung, Lohnerhöhungen, Materialpreissteigerungen etc.). Behinderungsanzeigen schützen den Auftragnehmer vor Verzug und Vertragsstrafe, nicht aber vor den Vermögensschäden, die durch Bauzeitverlängerungen eintreten.

    Ob über die Regeln der Störung der Geschäftsgrundlage eine Anpassung der Vergütung erreicht werden kann, ist eine Frage des jeweiligen Einzelfalls. Eine generalisierende Aussage lässt sich nicht treffen. Eine Anpassung ist dann möglich, wenn es einer Vertragspartei nicht zugemutet werden kann, an dem vereinbarten Preis festzuhalten.

    Anders ist es, wenn der Auftraggeber einen neuen Bauablaufplan vorlegt. In dem Fall kann eine Änderungsanordnung vorliegen.

    In der Praxis ist zu empfehlen, in einer Vereinbarung die Folgen einer Bauzeitverlängerung (z. B. Vergütung für Bauzeitverlängerung etc.) zu regeln.

     

    3. Verzug

    Bei Altverträgen, also Verträgen, die vor dem Ausbruch der Corona-Pandemie geschlossen wurden, dürfte der Auftragnehmer durch die Anzeige seiner Behinderung hinreichend vor einem Verzug geschützt sein. Voraussetzung ist dabei, dass die verzögerte Leistungserbringung durch die Pandemie verursacht ist. Um Abgrenzungsschwierigkeiten zwischen „normalem“ und pandemiebedingtem Verzug zu vermeiden, ist eine gute Baustellendokumentation hilfreich.

    Vorsicht ist bei dem Abschluss von Neuverträgen geboten. Bei Neuabschlüssen in Zeiten der Pandemie können sich die Vertragspartner nicht mehr auf den Wegfall einer Geschäftsgrundlage berufen, wenn infolge der Pandemie Erschwernisse auftreten. Bei Vertragsfristen und Preisen sollten also vorhersehbare Erschwernisse einkalkuliert werden.

    Sinnvoll erscheint eine vertragliche Zusatzvereinbarung, dass infolge von Beschränkungen infolge der Corona-Krise die Anzeige von Behinderungen, neue Terminabläufe und Preissteigerungen vorbehalten bleiben.

     

    4. Vertragsstrafe

    Verlängert sich die Bauzeit infolge von Behinderungen und wird die ursprüngliche Bauablaufplanung obsolet, dann entfällt auch die Vertragsstrafe.

    Die Parteien müssten erst wieder neue Vertragsfristen vereinbaren. Hier muss der Auftragnehmer vorsichtig sein, weil er neu vereinbarte Fristen und Termine auch unter erschwerten Bedingungen einhalten muss.

     

    5. Mitwirkung des Auftraggebers

    Der Auftraggeber ist zur Mitwirkung verpflichtet. Was aber, wenn er keine Baufreiheit schafft?

    Nach der VOB/B kann der Auftragnehmer nach dreimonatigem Stillstand der Baustelle kündigen. Gleiches kann der Auftraggeber tun.

    In Ausnahmefällen kann eine Kündigung wegen des Stillstands der Bautätigkeit ein Verstoß gegen Treu und Glauben darstellen. Das ist denkbar, wenn der Stillstand aufgezwungen ist. Ein Ergebnis kann nur im Einzelfall unter Abwägung aller Aspekte für die Zumutbarkeit getroffen werden.

     

    6. Verjährung

    Die Verjährung ist gehemmt, solange höhere Gewalt die Rechtsverfolgung verhindert.

    Dass das Corona-Virus eine Rechtsverfolgung hindert, erscheint im Moment schwer vorstellbar. Verjährungshemmende Maßnahmen wie etwa eine Klageerhebung oder ein vereinbarter Verzicht auf den Einwand der Verjährung dürften ohne Probleme herbeigeführt werden können.

     

    7. Neuabschluss von Verträgen

    Für Neuabschlüsse von Verträgen gilt, dass die Corona-Pandemie Grundlage des Geschäftes ist. Auf eine Störung der Geschäftsgrundlage kann sich eine Partei des Bauvertrages im Grundsatz nicht berufen.

    Bei Terminen, Fristen und Preisen sollten die Erschwernisse aus der Corona-Pandemie mitkalkuliert werden. Ergänzende Vereinbarungen, dass Termine und Preise unter dem Vorbehalt wesentlicher Veränderungen stehen, können geschlossen werden.

    Die Aufarbeitung der vielen Rechtsfragen in Zeiten der Corona-Pandemie hat gerade erst begonnen. Dieser Artikel ist am 07.04.2020 entstanden.

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  • Einbau von Stahl – Aufmaß der Stahlmengen kann nicht gefordert werden!

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