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Baurecht

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Wir sind für Sie sowohl im privaten wie im öffentlich-rechtlichen Baurecht tätig. Im öffentlich-rechtlichen Beratungs- und Vertretungsspektrum setzen wir uns für Ihre Rechte sowohl als Bauherr als auch als betroffener Nachbar ein. Wegen der hohen Investitionssummen ist eine fachspezifische Beratung bei Bauvorhaben unerlässlich. Wir beraten von der Baugenehmigung über die Auftragsvergabe unter Einbeziehung der BGB-Vertragsregelungen als auch der VOB (Allgemeine Bestimmungen für die Vergabe von Bauleistungen und Allgemeine Vertragsbedingungen für Ausführung von Bauleistungen) bis hin zur Abnahme, der Abwicklung von Gewährleistungsansprüchen und, falls notwendig, bei der streitigen Beendigung des Vertrages. Zu unseren Mandanten zählen Privatpersonen, Bauunternehmen, Architekten, Ingenieure, Handwerksunternehmen sowie öffentliche Auftraggeber.

  • Genehmigungsverfahren
  • öffentliche Vergabe von Aufträgen
  • nachbarrechtliche Streitigkeiten
  • Bauvertragsgestaltung
  • Bürgschaften
  • Baurechtliche Mangelansprüche
  • Recht der Architekten und Ingenieure einschließlich HOAI
  • Sicherung von Bauhandwerkerforderungen
  • Bauprozesse

 

ARGE-Vereinbarungen * Bauträgerrecht * BGB- u. VOB-Verträge * Werklohn

 

  • Tiefgaragenstellplatz zu schmal – Wohnungseigentümer kann Minderung verlangen.

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Baurecht, Wohnungseigentumsrecht. 0 Kommentare.

    Wird eine hochwertige Eigentumswohnung verkauft, gehört es zu der Beschaffenheit des mitgekauften Tiefgaragenstellplatzes, dass ein Durchschnittsfahrer zumindest mit einem gehobenen Mittelklassefahrzeug in zumutbarer Weise den Abstellplatz nutzen kann. Ist das nicht der Fall, liegt ein Mangel vor und dem Erwerber steht eine Minderung zu.

     

    Ein Stellplatz einer hochwertigen Wohnung muss ohne erhöhten Aufwand nutzbar sein. Diese Klarstellung hat das Oberlandesgericht Braunschweig mit Urteil vom 20.06.2019 (8 U 62/18) getroffen.

     

    Die Tatsache, dass der Tiefgaragenstellplatz den Vorschriften der Garagen- und Stellplatzverordnung entspricht, rettet den Bauträger nicht. Denn die öffentlich-rechtlichen Vorschriften bilden den einzuhaltenden Mindeststandard ab. Wird aber eine Wohnung als hochpreisig, repräsentativ und hochwertig ausgestattet angeboten, kann der Erwerber einen Tiefgaragenstellplatz erwarten, der zu der angepriesenen Wohnung passt.

     

    Im konkreten Fall war ein Rangieren mit bis zu acht Lenkbewegungen erforderlich, um in den Tiefgaragenstellplatz einparken zu können. Das kann einem Durchschnittsfahrer nicht zugemutet werden. Deswegen hat das Gericht einen Mangel bejaht. Der Höhe nach hat das OLG Braunschweig eine Minderung des Kaufpreises für den Tiefgaragenstellplatz um zwei Drittel zuerkannt.

     

    Praxishinweis: Eingeschränkt nutzbare Tiefgaragenstellplätze führen zu einer Minderung. Nach einer Entscheidung des OLG Frankfurt führt der Mangel des Tiefgaragenstellplatzes sogar zu einer Wertminderung der Wohnung, da in Großstädten ein garantierter Stellplatz für die Wohnung ein wertbildender Faktor ist.

     

    Anmerkung am Rande: Interessant an der Entscheidung ist, dass das Gericht dem Erwerber das Recht zur Minderung zusprach, obwohl bei dem Tiefgaragenstellplatz ein Mangel am Gemeinschaftseigentum betroffen war. An sich kann nur die Gemeinschaft Rechte bei einem Mangel am Gemeinschaftseigentum wahrnehmen. In diesem Fall aber war das Recht zur Minderung nicht gemeinschaftsbezogen. Denn die übrigen Eigentümer waren von der Nutzung des Tiefgaragenstellplatzes ausgeschlossen.

     

     

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  • Das Ende der vorkalkulatorischen Preisfortschreibung

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Baurecht. 0 Kommentare.

    Jahrzehntelang galt im Baurecht der Satz: „Guter Preis bleibt guter Preis und schlechter Preis bleibt schlechter Preis.“ Damit ist nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 08.08.2019 (VII ZR 34/18) Schluss, zumindest bei Mengenmehrungen oder -minderungen.

     

    Der Sachverhalt der Entscheidung war überschaubar: Der AG beauftragte unter Einbeziehung der VOB/B den AN mit der „Entsorgung von Bauschutt, Abfallschlüssel-Nr. 170106“ zu einem Einheitspreis von 462,00 €/t. Ausgeschrieben war eine Tonne. Tatsächlich waren 83,92 t zu entsorgen.

     

    Der AG verlangte Auskunft über die tatsächlichen Kosten und forderte die Vereinbarung eines neuen EP. Die tatsächlichen Kosten beliefen sich auf 92,00 €/t. Unter Berücksichtigung eines Zuschlages von 20 %, auf den sich die Parteien verständigt hatten, ermittelte der AG den Preis von 109,88 €/t. Der AN rechnete die gesamte Menge mit dem angebotenen Preis von 462 €/t, also rund 38.800 € netto ab. Ohne Erfolg!

     

    Der AG kann verlangen, dass für die Mehrmengen ein neuer Preis vereinbart wird. In § 2 Abs. 3 Nr. 2 VOB/B ist geregelt, dass die Parteien bei Mehr- oder Mindermengen verlangen können, dass ein neuer Preis vereinbart wird. Wie die Vergütungsanpassung bei Mengenmehrungen vorzunehmen ist, ist in der VOB nicht geregelt.

     

    Die sogenannte vorkalkulatorische Preisfortschreibung, also die Ermittlung des Preises nach der ursprünglichen Kalkulation des AN hatte jahrzehntelang die Vergütung bei Änderungen beim Bau-Soll geprägt. Der BGH wendet die Preisfortschreibung nicht an. Entscheidend ist, was die Vertragsparteien als redliche Vertragspartner vereinbart hätten, wenn sie an die Mengenabweichungen gedacht hätten. Diese Lücke schließt der BGH im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung.

     

    Die ergänzende Vertragsauslegung ergibt, dass sich die Parteien auf die tatsächlich erforderlichen Kosten zuzüglich angemessener Zuschläge verständigt hätten. Es entspricht der Redlichkeit und dem bestmöglichen Ausgleich beider Interessen, dass durch die unvorhergesehene Veränderung keine der Vertragsparteien eine Besser- oder Schlechterstellung erfährt. Keiner soll zum Nachteil des anderen profitieren. Der AN erhält eine auskömmliche Vergütung. Der AG wird nicht übermäßig belastet.

     

    Diese Rechtslage gilt ab sofort. Sie wird die Praxis nicht vor große Schwierigkeiten stellen. Denn die tatsächlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen lassen sich leicht feststellen.

     

    Möglich bleibt weiterhin, dass die Parteien etwas anderes vereinbaren können. Sie können die vorkalkulatorische Preisfortschreibung für den Fall unvorhergesehener Mengenmehrungen oder -minderungen vereinbaren. Über AGB wird dies allerdings wohl nicht möglich sein.

     

    Spannend wird die Zukunft. Ob auch bei ändernden Anordnungen oder der Anordnung von Zusatzleistungen (§ 2 Abs. 5 und 6 VOB/B) auf die tatsächlichen Kosten abzustellen ist, kann noch nicht abschließend beantwortet werden. Wir sollten damit rechnen.

     

     

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