Zunft + Starke Rechtsanwälte
Menü
Zusatzinformationen

Archiv der Kategorie ‘Baurecht’

  • Der Empfänger von Baugeld nach dem Bauforderungssicherungsgesetz (BauFordSiG) muss die zweckgerechte Verwendung darlegen und beweisen!

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Baurecht. 0 Kommentare.

    Der Empfänger von Baugeld im Sinne des BauFordSiG muss dessen zweckgerechte Verwendung darlegen und erforderlichenfalls beweisen. Der Geschäftsführer einer GmbH ist nach dem BauFordSiG persönlich schadenersatzpflichtig, wenn die GmbH eine dem ausführenden Bauunternehmer zustehende Werklohnforderung vor ihrer masselosen Insolvenz nicht mehr erfüllt und der Geschäftsführer die zweckgerechte Verwendung des Baugeldes, das die von ihm geführte Gesellschaft erhalten hat, nicht darlegen und beweisen kann.

    Das BauFordSiG (früher: GSB) will sicherstellen, dass das Baugeld für die Kosten des Baus und nicht für andere Zwecke verwendet wird. § 1 Abs. 1 BauFordSiG verpflichtet den Empfänger von Baugeld, dieses nur zur Befriedigung der Bauhandwerker zu verwenden. Diese Vorschrift ist ein Schutzgesetz. Ein Verstoß gegen das BauFordSiG führt zu einer persönlichen Haftung des Geschäftsführers.

    So war es in einem vom Oberlandesgericht Celle mit Urteil vom 27.06.2018 (9 U 61/17) entschiedenen Fall. Der Geschäftsführer einer insolventen GmbH konnte nicht nachweisen, dass das für die GmbH in Empfang genommene Baugeld zweckentsprechend verwendet wurde. Weil der Geschäftsführer den Nachweis der zweckgerichteten Verwendung des erhaltenen Baugeldes nicht vollständig darlegen konnte, verurteilte das OLG den Geschäftsführer der insolventen GmbH dem klagenden Bauunternehmer bis zur Höhe der Differenz zwischen dem Baugeldzu- und -abfluss dessen Schaden in Höhe seiner unerfüllt gebliebenen Werklohnforderung zu bezahlen.

    Die wichtige Kernaussage des Urteils zum BauFordSiG lautet: Nicht der Unternehmer, dessen Zahlungsansprüche nicht befriedigt werden, muss die zweckwidrige, sondern der Empfänger von Baugeld muss dessen zweckgerechte Verwendung darlegen und erforderlichenfalls beweisen.

    Praxistipp:

    Sollten Werklohnansprüche infolge der Insolvenz des Auftraggebers offengeblieben sein, lohnt es sich immer, über eine persönliche Haftung des Geschäftsführers der insolventen GmbH nach dem BauFordSiG nachzudenken. Im Regelfall hat die insolvente GmbH vor der Insolvenz mit dem empfangenen Baugeld andere Löcher gestopft. In so einem Fall kann eine zweckentsprechende Verwendung von Baugeld nicht erklärt werden und der Geschäftsführer muss haften.

     

    Weitere Artikel zu ähnlichen Themen:

    Forderungssicherungsgesetz – Schutz vor Forderungsausfällen in der Baubranche

    Baugeldempfänger müssen beweisen, dass sie empfangenes Baugeld zweckentsprechend verwendet haben!

     

    Schlagworte zu diesem Beitrag: , ,

  • Vergütung des Auftragnehmers bei einvernehmlicher Vertragsbeendigung

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Baurecht, BGB- und VOB-Verträge. 0 Kommentare.

    Im Falle einer einvernehmlichen Vertragsbeendigung erhält der Auftragnehmer eine Vergütung wie bei einer “freien“ Kündigung. Diese Regel gilt nur dann nicht, wenn die Parteien bei Vertragsbeendigung zur Vergütung etwas anderes vereinbart haben.

    Dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 26.04.2018 (VII ZR 82/17) lag folgende Konstellation zugrunde: Für den Ausbau einer Bundesautobahn bot die Klägerin im Rahmen einer öffentlichen Ausschreibung unter Einbeziehung der VOB/B (2002) die Vorhaltung einer Stahlgleitwand für rund 15,0 km für 588 Tage zu einem Einheitspreis von 1.184,00 € pro Tag an. Das Vergabeverfahren zog sich hin. Rund eineinhalb Jahre nach dem ursprünglichen Ende der Bindefrist erteilte der Auftraggeber der Klägerin den Zuschlag. Auf Weisung der Beklagten wurde die Stahlgleitwand nur 333 Tage eingesetzt, da diese die Baumaßnahme erheblich beschleunigte. Für die infolge der vorzeitigen Beendigung des Vertrages nicht erbrachte Leistung fordert die Klägerin eine Vergütung von rund 95.000,00 €.

    Zu Recht, wie der BGH entschied. Die Verkürzung der ursprünglich vereinbarten Vertragslaufzeit ist einer Teilkündigung gleichzustellen. Dabei handelt es sich um eine „freie“ Kündigung. Dass sich die Klägerin mit der Weisung einverstanden erklärt hat, ändert nichts. Denn der Auftraggeber hat in jedem Fall ein jederzeitiges Recht zu Kündigung.

    Weil die Vertragsparteien bei der einvernehmlichen Vertragsbeendigung keine Vereinbarung zur Vergütung getroffen haben, erhält die Klägerin die gleiche Vergütung wie bei einer „freien“ Kündigung. Das heißt, der Klägerin steht die vereinbarte Vergütung in voller Höhe zu. Sie musste sich aber anrechnen lassen, was sie in Folge der Vertragsbeendigung an Kosten erspart hat oder anderweitig erwerben konnte.

    Fazit:

    Ein Auftraggeber, der eine vorzeitige Vertragsbeendigung anstrebt, muss vorsichtig sein. Er sollte sich mit dem Auftragnehmer auf eine Restvergütung verständigen. Tut er das nicht, zahlt der Auftraggeber wie bei einer „freien“ Kündigung die volle Vergütung unter Abzug der ersparten Aufwendungen. Den kalkulierten Gewinn erspart der Auftragnehmer aber nie.

     

    Weitere Artikel zu ähnlichen Themen:

    Teilkündigung eines Bauvertrages

    Kündigung eines Bauvertrages – durch Insolvenzordnung ausgeschlossen?

    Muss bei einem gekündigten Bauvertrag immer eine Abnahme vorliegen?

    Schlagworte zu diesem Beitrag: , ,

  • Kein Schadenersatz in Höhe der fiktiven Mangelbeseitigungskosten – Änderung der Rechtsprechung!

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Baurecht. 0 Kommentare.

    Der Bundesgerichtshof hat am 22.02.2018 (VII ZR 46/17) entschieden, dass die fiktiven Mangelbeseitigungskosten nicht als Schadenersatz geltend gemacht werden können. Der BGH gibt seine Rechtsprechung auf und geht neue Wege.

    Sachverhalt:

    Die Fallkonstellation ist für das Baurecht typisch: Die Klägerin beauftragte das ausführende Unternehmen (AN) mit der Durchführung von Natursteinarbeiten. Der Architekt war mit der Planung und Überwachung beauftragt. Die Natursteinarbeiten waren mangelhaft. Es kam zu Rissen und Ablösungen. Die Klägerin forderte vom AN und vom Architekten Schadenersatz auf Basis der fiktiven Mangelbeseitigungskosten. Die Mangelbeseitigungskosten wurden nicht ausgeführt. Im Laufe des Prozesses hat die Klägerin das Grundstück verkauft. Die Vorinstanzen haben sowohl AN als auch den Architekten auf Schadenersatz in Höhe der fiktiven Mangelbeseitigungskosten verurteilt.

    Urteil:

    Der BGH hebt die Entscheidung auf und verweist die Sache an das OLG zurück. Ausdrücklich gibt der BGH seine frühere Rechtsprechung, wonach der Schaden auch nach den fiktiven Mangelbeseitigungskosten berechnet und eingeklagt werden konnte, auf.

    Die Schadensberechnung in Höhe der fiktiven Mangelbeseitigungskosten war in Bausachen schon lange problematisch. In vielen Fällen kam es zu einer Überkompensation und damit zu einer ungerechtfertigten Bereicherung des Auftraggebers. Er musste über die fiktiven Mangelbeseitigungskosten nicht abrechnen und konnte mit dem Geld machen, was er wollte.

    Aber: Wenn der Besteller keine Aufwendungen zur Mangelbeseitigung tätigt, hat er nach Ansicht des BGH auch keinen Vermögensschaden in Höhe der fiktiven Aufwendungen.

    Außerdem: Der Besteller steht nicht schutzlos da. Denn die Schadensberechnung kann bei Nichtbeseitigung eines Mangels in der Weise erfolgen, dass der Minderwert des Bauwerks im Vergleich zum hypothetischen Wert des Bauwerks bei mangelfreier Bau- und Architektenleistung – notfalls durch Schätzung – ermittelt werden kann.

    Und: Der Besteller hat wie bisher einen Anspruch auf den Ersatz der tatsächlich aufgewendeten Kosten und Anspruch auf Vorschuss.

    Diesen Vorschussanspruch hat der Besteller auch gegen den Architekten. Der BGH begründet diese Neuerung damit, dass dem Besteller die Nachteile und Risiken einer Vorfinanzierung abgenommen werden müssen.

    Praxishinweis:

    Die Bedeutung der Entscheidung für die Praxis ist immens. Klagen, die auf Ersatz der fiktiven Mangelbeseitigungskosten gerichtet sind, werden künftig abzuweisen sein. Die Kläger müssen umstellen auf Vorschuss oder den Schaden anders berechnen.

    Die Hintertür, über einen eingeforderten Vorschuss ganz einfach nicht abzurechnen, weil man mit den fiktiven Mangelbeseitigungskosten aufrechnen konnte, ist geschlossen worden.

    In Haftungsprozessen gegen Architekten oder Bauunternehmern gilt Gleiches: Auch hier gibt es keine fiktiven Mangelbeseitigungskosten mehr. Auf die Abrechnung des Vorschusses wird zu achten sein.

    Fazit:

    Es ist Schluss mit den fiktiven Mangelbeseitigungskosten im Baurecht. Das war überfällig.

    Schlagworte zu diesem Beitrag: ,

  • Wer trägt das Risiko einer Änderung der allgemein anerkannten Regeln der Technik?

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Baurecht. 0 Kommentare.

    Der Auftragnehmer schuldet grundsätzlich die Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik zum Zeitpunkt der Abnahme. Das gilt auch bei einer Änderung der allgemein anerkannten Regeln der Technik zwischen Vertragsschluss und Abnahme.

    In einem solchen Fall hat der Auftragnehmer den Auftraggeber regelmäßig über die Änderung und die damit verbundenen Konsequenzen und Risiken für die Bauausführung zu informieren, es sei denn, diese sind dem Auftraggeber bekannt oder ergeben sich ohne Weiteres aus den Umständen.

    Der Auftraggeber hat dann in der Regel zwei Optionen. Der Auftraggeber kann zum einen die Einhaltung der neuen allgemein anerkannten Regeln der Technik verlangen mit der Folge, dass ein aufwendigeres Verfahren zur Herstellung erforderlich werden kann, als im Zeitpunkt des Vertragsschlusses von den Parteien vorgesehen. Der Auftragnehmer kann im Regelfall eine Vergütungsanpassung verlangen.

    Der Auftraggeber kann zum anderen von einer Einhaltung der neuen allgemein anerkannten Regeln der Technik und damit von einer etwaigen Verteuerung des Bauvorhabens absehen.

    Bauvorhaben ziehen sich mitunter über Jahre hin. Das kann das Problem mit sich bringen, dass im Zeitpunkt der Abnahme andere allgemein anerkannte Regeln der Technik gelten als noch bei Vertragsschluss. Grundsätzlich gilt, dass eine Leistung nur dann frei von Sachmängeln ist, wenn sie im Zeitpunkt der Abnahme den allgemein anerkannten Regeln der Technik entspricht. Was aber gilt, wenn der Auftraggeber die Leistung in einem Leistungsverzeichnis detailiert beschrieben hat und der Auftragnehmer ausführen muss, was der Auftraggeber vorgegeben hat?

    Diese Frage hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 14.11.2017 – VII ZR 65/14 – in oben dargestellten Grundsätzen klargestellt. In dem Fall ging es um die Errichtung von drei Hallen zu einem Festpreis von 770.000,00 €. In der Gebäudebeschreibung war eine Schneelast von 80 kg/qm angegeben, was zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses der geltenden DIN 1055-5 entsprach. Nach Änderung der DIN ist eine Schneelast von 139 kg/qm anzusetzen. Es kam zu einer Durchbiegung. Der Auftraggeber verweigerte die Abnahme und forderte 856.000,00 € Vorschuss zur Mangelertüchtigung. Der Auftraggeber hat nur teilweise Erfolg, weil er sich die Sowieso-Kosten anrechnen lassen muss.

    Praxishinweis: Anders ist es, wenn die Leistung lediglich funktional beschrieben wird. In dem Fall trägt allein der Auftragnehmer das Risiko einer Änderung der allgemein anerkannten Regeln der Technik zwischen Vertragsschluss und Abnahme.

     

    Weitere Artikel zu ähnlichen Themen:

    Nichteinhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik sind Werkmangel

     

     

    Schlagworte zu diesem Beitrag: ,

  • Bauträgerrecht: Übergabe der Wohnung durch einstweilige Verfügung?

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Baurecht, Bauträgerrecht. 0 Kommentare.

    Das Kammergericht in Berlin hatte die Frage zu entscheiden, ob der Erwerber einer Eigentumswohnung die Übergabe der gekauften Wohnung nach Bezugsfertigkeit mit einer einstweiligen Verfügung vom Bauträger verlangen kann.

    Die Konstellation ist typisch: Der Bauherr benötigt dringend die Übergabe. Es bestehen aber noch Mängel bei Bezugsfertigkeit. Der Bauträger setzt den Bauherrn unter Druck und macht die Übergabe von der vollständigen Zahlung der Rate bei Bezugsfertigkeit abhängig.

    Das Kammergericht hat entschieden (Urteil vom 04.10.2017 – 21 U 79/17), dass ein Anspruch auf Übergabe bestehen kann. Wenn in einem einstweiligen Verfügungsverfahren zuverlässig festgestellt werden kann, dass der Anspruch auf Übergabe besteht und der Bauträger die Übergabe zu Unrecht verweigert, kann eine einstweilige Verfügung ergehen. Also hat das Kammergericht den Bauträger verurteilt, Zug um Zug gegen eine Teilzahlung die Eigentumswohnung zu übergeben.

    Die Weigerung des Bauträgers, die Wohneinheit zu übergeben, ist nur dann berechtigt, wenn der Erwerber von seinem Zug um Zug geschuldeten Zahlungen Abzüge vornimmt, die überhöht sind.

    Im konkreten Fall ließen sich einige Einbehalte des Erwerbers eindeutig feststellen. Unter anderem befand sich der Bauträger mit der Übergabe um ein Jahr im Verzug. Die Kosten für die Ersatzwohnung standen fest.

    Der hier entschiedene Fall dürfte ein Sonderfall bleiben. Denn in einem einstweiligen Rechtsschutzverfahren können in der Regel nicht Meinungsverschiedenheiten über Mängel und die Höhe von Einbehalten geklärt werden.

     

    Weitere Artikel zu ähnlichen Themen:

    Der Erstkäufer einer vom Bauträger errichteten Eigentumswohnung muss nicht in jedem Fall Wohngeld an die „werdende“ und später entstandene Wohnungseigentümergemeinschaft zahlen!

    Abweichung von der Baubeschreibung kann Arglist bedeuten.

    Bei einem Bauträgervertrag muss die Baubeschreibung beurkundet werden. Geschieht das nicht, kann der Erwerber von der Bank Rückzahlung verlangen.

    Mängel am Gemeinschaftseigentum: Kann die WEG klagen, auch wenn nur einem Eigentümer Ansprüche zustehen?

    Schlagworte zu diesem Beitrag: ,

  • Teilkündigung eines Bauvertrages

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Baurecht. 0 Kommentare.

    Unterliegt ein Bauvertrag der VOB/B ist eine teilweise Auftragsentziehung, die sich nicht auf einen in sich abgeschlossenen Teil der Leistung bezieht, unwirksam. Die unwirksame Teilkündigung ist dann als Gesamtkündigung zu verstehen. So hat es das Kammergericht Berlin mit Urteil vom 13.06.2017 (21 U 24/15) entschieden.

    Die Sachverhaltskonstellation war – stark vereinfacht – folgende: Zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer kam es zu Meinungsverschiedenheiten, ob für einzelne Bauleistungen eine Zusatzvergütung geschuldet war. Im Zuge dieser Auseinandersetzung forderte der Auftragnehmer eine Bauhandwerkersicherung über rund 79.000,00 €. Die Montage einer Treppe machte der Auftragnehmer von der Sicherheitsleistung abhängig. Darauf setzte der Auftraggeber eine Frist von einem Tag zur Montage der Treppe. Nach fruchtlosem Ablauf dieser Frist kündigte der Auftraggeber nur diese Leistungsposition. Danach kündigt der Auftragnehmer, weil er keine Sicherheit bekommen hatte.

    Urteil: Die Teilkündigung des Auftraggebers erfolgte zu Unrecht.

    Ist die VOB/B vereinbart, kann der Auftraggeber die Kündigung auf einen in sich abgeschlossenen Teil der vertraglichen Leistung beschränken (§ 8 Abs. 3 Nr. 1 Satz 2 VOB/B). Aber im entschiedenen Fall erfasste die Teilkündigung nicht einen in sich abgeschlossenen Teil, sondern nur eine Position. Aus diesem Grund hat das Kammergericht die Teilkündigung als nicht wirksam erachtet.

    Ob die Teilkündigung gänzlich ins Leere ging oder als eine Gesamtkündigung des Bauvertrages ausgelegt werden musste, konnte das Kammergericht offenlassen. Denn die Gesamtkündigung wäre keine Kündigung aus wichtigem Grund, sondern eine freie Kündigung gewesen. Die vom Auftraggeber gesetzt Frist von einem Tag war zu kurz.

    Ergebnis: Der Auftragnehmer erhielt sowohl für die erbrachten als auch für die nicht erbrachten Leistungen die volle Vergütung, natürlich abzüglich der ersparten Aufwendungen für die nicht erbrachten Teilleistungen. Der Auftraggeber hat überreagiert. Er hätte eine Sicherheit stellen müssen. Dann wäre nichts passiert.

    Praxishinweis: Vorsicht bei der Teilkündigung eines Bauvertrages. Ist die VOB/B vereinbart ist eine Teilkündigung nur bei einem in sich abgeschlossenen Teil möglich. Liegt kein in sich abgeschlossener Teil einer Leistung vor, geht die Teilkündigung entweder ins Leere oder sie wird als Gesamtkündigung ausgelegt. Der Auftraggeber riskiert entweder Annahmeverzug oder den Luxus einer freien Kündigung.

    Bei einem BGB-Bauvertrag ist die ab dem 01.01.2018 die neue Rechtslage zu beachten. Die Teilkündigung ist jetzt einfacher möglich. Sie muss sich nur auf abgrenzbare Leistungen beziehen. Abgrenzbar ist jede Leistung, die sich in einem Aufmaß erfassen lässt.

     

    Weitere Artikel zu ähnlichen Themen:

    Das neue Bauvertragsrecht 2018: Fiktive Abnahme

    Das neue Bauvertragsrecht 2018: Mangelhaftes Bauprodukt

    Muss bei einem gekündigten Bauvertrag immer eine Abnahme vorliegen?

     

    Schlagworte zu diesem Beitrag: ,

  • Was tun, wenn ein Nachtrag streitig ist?

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Baurecht. 0 Kommentare.

    Aus der Vorleistungspflicht des Unternehmers im Bauvertrag folgt der Grundsatz „Vertragsdurchführung geht vor Preisgewissheit“.

    Diesen Grundsatz im Baurecht hat das Kammergericht Berlin mit Urteil vom 13.06.2017 (21 U 24/15) noch einmal klargestellt. Der Unternehmer hat nicht allein deswegen ein Recht zur Leistungsverweigerung, wenn ihm der Besteller einen umstrittenen Nachtrag nicht zubilligt. Nur im Ausnahmefall kann etwas anderes gelten. Eine Ausnahme liegt etwa dann vor, wenn der Besteller die Beauftragung eines berechtigten und prüfbar angebotenen Nachtrags grundlos verweigert.

    Praxishinweis: Wenn die VOB/B vereinbart ist, kann der Auftraggeber jederzeit ändernde oder zusätzliche Leistungen beauftragen. Ordnet der AG eine andere oder eine zusätzliche Leistung an, muss der AN wegen seiner werkvertraglichen Vorleistungspflicht diese Leistungen auch dann ausführen, wenn er sich mit dem Auftraggeber über eine Vergütung des Nachtrages nicht verständigt hat.

    Immer wieder entsteht Streit über die Frage, ob eine beauftragte „Nachtrags-“ Leistung noch vom ursprünglichen Vertrag umfasst oder schon eine echte zusätzliche Leistung ist. Ist die streitige „Zusatz“-Leistung vom ursprünglichen Vertrag erfasst, dann kann der Auftragnehmer nicht verlangen, für dieselbe Leistung ein zweites Mal bezahlt zu werden.

    Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Auftraggeber eine gesonderte Vergütung selbständig anerkennt oder sich die Parteien ganz konkret in der Frage der Zusatzvergütung verständigen. 

    Fazit: Vorsicht bei Leistungsverweigerung, wenn der Auftraggeber eine Zusatzleistung fordert! Es droht die Kündigung des Vertrages und ein gravierendes Schadenersatzrisiko für den Auftragnehmer. Die Auseinandersetzung über die Zusatzvergütung muss im Streitfall auf die Zeit nach der Abnahme verlagert werden. Der Auftragnehmer muss sich damit trösten, dass die Zusatzvergütung automatisch entsteht, wenn tatsächlich ein Nachtrag vorliegt.

     

    Weitere Artikel zu ähnlichen Themen:

    Zusatzvergütung für Reparatur vor Abnahme?

    Haftet ein Bauunternehmer für unentgeltliche aber mangelhafte Zusatzbauleistungen?

    Zusatzvergütung bei Änderungsanordnung trotz Verwahrung gegen die Kostenlast.

     

     

    Schlagworte zu diesem Beitrag: , ,

  • Das neue Bauvertragsrecht 2018: Fiktive Abnahme

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Baurecht. 0 Kommentare.

    Mit dem ab 01.01.2018 geltenden neuen Bauvertragsrecht soll die fiktive Abnahme effektiver gestaltet werden.

    Nach der bis zum 31.12.2017 geltenden Regelung tritt die fiktive Abnahme ein, wenn der Besteller das Werk nicht innerhalb einer ihm vom Unternehmer bestimmten Frist abnimmt, obwohl er dazu verpflichtet ist. Die Regelung hatte ihren Zweck verfehlt, weil der Besteller nichts tun musste und der Auftragnehmer oft erst im Werklohnprozess mit dem Einwand konfrontiert wurde, dass die Abnahmewirkungen wegen eines wesentlichen Mangels nicht eingetreten sind.

    Damit blieb der Auftragnehmer manchmal jahrelang im Ungewissen, ob die Abnahme erfolgt ist. Die Folge war Unsicherheit, ob der Werklohn fällig geworden, ob die Gefahr des Untergangs und ob die Beweislast auf den Besteller übergegangen ist.

    Nach dem neuen Bauvertragsrecht hat der Besteller/Auftraggeber nun eine sogenannte Erklärungsobliegenheit. Das heißt, will er verhindern, dass die Abnahmewirkungen eintreten, muss er die Abnahme unter Angabe mindestens eines Mangels verweigern. Tut er nichts, gilt die Leistung als abgenommen, und zwar sogar dann, wenn ein wesentlicher Mangel vorliegt. Voraussetzung für den Eintritt der fiktiven Abnahme ist, dass das Werk fertiggestellt ist und der Auftragnehmer den Auftraggeber aufgefordert hat, innerhalb einer angemessenen Frist die Abnahme vorzunehmen.

    Gegen das neue Gesetz werden Bedenken geäußert, dass ein Besteller nur Mängel vorschützen muss, um die Abnahmewirkung zu vermeiden. Dieser Einwand ist nicht ganz von der Hand zu weisen. Allerdings hat sich die Lage für den Auftragnehmer gleichwohl verbessert. Denn es tritt die fiktive Abnahme ein, wenn der Auftraggeber sich überhaupt nicht rührt.

    Es wird die Aufgabe der Rechtsprechung sein, Missbrauchsversuchen entgegenzuwirken. Auf die künftige Entwicklung können wir gespannt sein.


    Weitere Artikel zu ähnlichen Themen:

    Das neue Bauvertragsrecht 2018: Mangelhaftes Bauprodukt

     

    Schlagworte zu diesem Beitrag: , ,

  • Das neue Bauvertragsrecht 2018: Mangelhaftes Bauprodukt

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Baurecht. 0 Kommentare.

    In unserer Serie zum neuen Bauvertragsrecht 2018 widmen wir uns den kaufrechtlichen Änderungen bei Lieferung eines mangelhaften Bauprodukts.

    Nach der Neuregelung im Bauvertragsrecht 2018 wird dem Käufer eines Bauprodukts (endlich) ein Rückgriffsanspruch gegen den Verkäufer eingeräumt, wenn das gekaufte Bauprodukt mangelhaft ist und dem Käufer Kosten beim Aus- und Wiedereinbau entstanden sind. Den Erstattungsanspruch erhält der Käufer zusätzlich. Er behält – wie bisher – den Anspruch auf die Ersatzlieferung des Bauprodukts.

    Nach der bis zum 31.12.2017 geltenden Rechtslage steckte der Unternehmer in der „Regressfalle“. Dem Besteller einer Bauleistung ist der Auftragnehmer verschuldensunabhängig zur Mangelbeseitigung verpflichtet. Das heißt, er muss dem Auftraggeber ein mangelfreies Produkt einbauen und alle dazu notwendigen Nebenarbeiten ausführen.

    Gegenüber dem Verkäufer, in der Regel dem Baustoffhändler oder dem Hersteller, hatte der Bauunternehmer aber nur einen Anspruch auf Lieferung eines mangelfreien Bauproduktes.

    Beispiel: Ein Sanitärbetrieb erhält den Auftrag zum Neubau für ein Bad zu einem Preis von 15.000,00 €. Nach der Abnahme kommt es zu Feuchtigkeitserscheinungen. Es stellt sich heraus, dass die Duschtasse im Wert von 300,00 € einen Materialfehler hat. Vom Lieferanten erhält er eine neue, nunmehr mangelfreie Duschtasse. Im Zuge der Mangelbeseitigung müssen Fliesen auf dem Fußboden und an der Wand abgenommen werden. Der Estrich im Fußbodenbereich wird durch den Ausbau zwangsweise beschädigt und muss erneuert werden. Anschließend werden Fliesen auf Fußboden und der Wand neu gekauft und angebracht. Mit An- und Abfahrt und Fremdkosten für den Fliesenleger entstehen dem Sanitärbetrieb Kosten von 3.000,00 €. Auf diesen Kosten bleibt er sitzen.

    Diese Rechtslage wird mit dem neuen Bauvertragsrechts 2018 geändert. Der Auftragnehmer kann vom Baustofflieferanten nicht nur die Lieferung eines neuen Bauproduktes, sondern auch die Aus- und Einbaukosten fordern.

    Dabei besteht der Rückgriffsanspruch in der gesamten Lieferkette bis hin zum Hersteller.

    Der Rückgriffsanspruch unterliegt dabei einer eigenen, kurzen Verjährung in der Regel von zwei Jahren ab Lieferung. Liegt die Lieferung länger zurück, muss spätestens zwei Monate nach Mangelbeseitigung Klage gegen den Lieferanten erhoben werden. Das gilt bis maximal fünf Jahre nach der Lieferung.

    Die Rechte des Auftragnehmers werden mit dem neuen Bauvertragsrecht 2018 also erheblich gestärkt.

     

    Schlagworte zu diesem Beitrag: ,

  • Mängelrüge per E-Mail: Verjährungsfrist für Mängel wird nicht verlängert!

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Baurecht. 0 Kommentare.

    Das OLG Jena hat entschieden, dass eine Mängelrüge per E-Mail nicht dem Schriftformerfordernis der VOB/B entspricht. Mit einer einfachen E-Mail, so das OLG Jena, kann deshalb die Verjährungsfrist für Mängel nicht verlängert werden.

    Nach dem klaren Wortlaut des § 13 Abs. 5 Nr. 1 Satz 2 VOB/B verlängert sich der Lauf der Verjährungsfrist für Mängel, wenn der Auftraggeber die Mängel „schriftlich“ rügt.

    Das OLG Jena meint in seinem Urteil vom 26.11.2015 – 1 U 201/15 -, dass eine E-Mail nicht eine „schriftliche“ Mängelrüge darstellt, weil eine so verschickte Mängelrüge keine eigenhändige Namensunterschrift trägt.

    Das OLG Jena beruft sich auf eine Entscheidung des OLG Frankfurt aus dem Jahr 2012. Beide Entscheidungen sind in der rechtlichen Literatur auf harte Kritik gestoßen. Entgegen der Entscheidung des OLG Jena wird durchgängig angenommen, dass eine Mängelrüge per E-Mail „schriftlich“ im Sinne der VOB/B ist und sich deswegen der Lauf der Gewährleistungsfrist verlängert.

    Die Regelungen der VOB/B sind allgemeine Geschäftsbedingungen. Regelungen zur Schriftform im Bauvertrag sind hiernach vereinbart und nicht gesetzliche Formvorschriften. Bei einer vereinbarten Form genügt aber auch die telekommunikative Übermittlung. Das ist gesetzlich ausdrücklich geregelt (§ 127 Abs. 2 BGB).

    Praxishinweis: Auch wenn die Entscheidung des OLG Jena für falsch gehalten wird, es nützt nichts. Um auf der sicheren Seite zu sein, muss ein Auftraggeber, der die Verjährungsfrist für seine Mängelansprüche verlängern will, seine Mängelrüge durch einen Brief übermitteln, am besten parallel zu einer E-Mail. Alternativ denkbar wäre, dass sich die Vertragsparteien ausdrücklich darauf verständigen, dass Sendungen per E-Mail der Schriftform entsprechen. Die Kommunikation per E-Mail entspricht sowieso dem allgemeinen Geschäftsverkehr, der auf briefliche Übermittlung mittlerweile weitestgehend verzichtet.

     

    Weitere Artikel zu ähnlichen Themen:

    Wahrung der Rechte des Bauherrn bei drohender Verjährung ist Pflicht des Architekten 

    Mängelansprüche und Bürgschaftsansprüche verjähren unterschiedlich! 

    Mangelbeseitigungsanzeigen hemmen bei einem BGB-Bauvertrag die Gewährleistungsfristen nicht!

    Schlagworte zu diesem Beitrag: , ,