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Archiv der Kategorie ‘Immobilienrecht’

  • Kein Wegerecht durch Gewohnheitsrecht!

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Immobilienrecht, Nachbarrecht. 0 Kommentare.

    Es entsteht im Verhältnis zwischen Grundstücksnachbarn kein Wegerecht durch Gewohnheitsrecht, auch nicht durch jahrzehntelange Übung. So hat es der Bundesgerichtshof am 24.01.2020 – V ZR 155/18 – entschieden.

    Sachverhalt:

    Drei nebeneinanderliegende Grundstückseigentümer mit drei aneinandergrenzenden Häusern hatten im rückwärtigen Bereich Garagen errichtet, die nur über das Grundstück eines vierten Nachbarn erreicht werden konnten. Rund 47 Jahre hat die Nutzung der Zuwegung über das Grundstück des beklagten Nachbarn funktioniert, bis es zu einem Eigentümerwechsel kam. Der neue Nachbar untersagte die Nutzung seines Grundstücks.

    Urteil:

    Zu Recht! Die Kläger hatten kein Wegerecht durch Gewohnheitsrecht erworben. Das Gesetz sieht den Erwerb eines Wegerechts im Grundbuch nur durch Einigung und Eintragung vor.

    Neben dem Grundbuch kann ein Wegerecht durch einen Vertrag begründet werden. Den Vertrag – die unentgeltliche Nutzung – hat aber der Eigentümer gekündigt.

    Eine Berufung auf ein Notwegrecht war für die Nachbarn teilweise nicht möglich, weil das Notwegrecht nur eine „ordnungsgemäße“ Nutzung erlaubt. Die Garagen waren aber ohne Baugenehmigung errichtet. Ohne eine gesicherte Zuwegung sind die Garagen auch künftig nicht genehmigungsfähig.

    Allein für ein gewerblich genutztes Grundstück besteht die Chance auf ein Notwegrecht. Allerdings muss die ordnungsgemäße Grundstücksnutzung zur Umgebung und zum Grundstück passen.

    Über das nachbarschaftliche Gemeinschaftsverhältnis kann ebenfalls kein Recht für ein Wegrecht hergeleitet werden. Denn über die Bestimmung zum Notwegrecht ist das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis bereits gesetzlich ausgestaltet.

    Praxishinweis:

    Über das Gewohnheitsrecht existieren viele Fehlvorstellungen. Gewohnheitsrecht entsteht durch eine längere tatsächliche Übung, die eine gleichmäßige und allgemeine sein muss und von den beteiligten Rechtsgenossen als verbindliche Rechtsnorm anerkannt wird. Wegen des abstrakt-generellen Regelungsgehaltes von Gewohnheitsrecht kann begrenzt auf einen Einzelfall kein Gewohnheitsrecht entstehen. Nachbarn untereinander können somit kein Gewohnheitsrecht begründen.

    Ob die jahrelange Duldung eines Grundstücks ein Notwegrecht begründen kann, ist umstritten.

    Betroffene Nachbarn sollten sich rechtzeitig um die Eintragung eines im Grundbuch gesicherten Wegerechts bemühen.

     

     

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  • Nachbarrecht: Letzter Ausweg nachbarliches Gemeinschaftsverhältnis!

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Immobilienrecht, Nachbarrecht. 0 Kommentare.

    Wenn im Nachbarrecht nichts mehr geht, kann immer noch das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis helfen. Das Landgericht Dresden hat in einem Urteil vom 07.02.2020 (3 S 402/18) gezeigt, wie es gehen kann.

     

    Sachverhalt:

     

    In steiler Hanglage nahe der Elbe war das Grundstück der Klägerin „von oben“ durch eine Zuwegung offiziell erschlossen. Allerdings nützte der Klägerin die Zuwegung „von oben“ wenig, weil sie ihr Haus „von oben“ nicht mit einem Fahrzeug erreichen konnte. Das Haus lag im unteren Teil des Grundstücks.

     

    „Von unten“ war das Haus zwar über ein Nachbargrundstück mit dem Auto erreichbar. Aber für ein Befahren des Nachbargrundstücks fehlte der Klägerin ein Recht. Weder war der Weg für den Fahrzeugverkehr öffentlich gewidmet noch konnte sich die Klägerin auf ein Wegerecht in Form einer Dienstbarkeit oder einer Baulast berufen.

     

    Es kam, wie es kommen musste: Die Beteiligten verstritten sich und der Nachbar verstellte der Klägerin mit seinem PKW die Zufahrt.

     

    Urteil:

     

    Mit ihrer einstweiligen Verfügung hatte die Klägerin Erfolg. Sie darf mit einem Wagen der Kompaktklasse das Nachbargrundstück befahren.

     

    Interessant ist die Urteilsbegründung. Das Gericht der Klägerin über die Rechtsfigur des nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses geholfen.

     

    Das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis ist ein fester Bestandteil im Nachbarrecht. Es geht um die Pflicht, auf seinen Nachbarn und dessen Belange Rücksicht zu nehmen. Das Gebot der nachbarlichen Rücksichtnahme ist Ausdruck des Grundsatzes von Treu und Glauben.

     

    Die Rechtsprechung greift immer wieder auf das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis zurück, wenn mit den bestehenden Regelungen kein akzeptables Ergebnis gefunden wird. Es findet eine Art Ergebniskorrektur statt.

     

    Praxistipp:

     

    Es gibt keinen allgemeinen Grundsatz, dass ein Grundstückseigentümer bei mehreren Möglichkeiten zur Nutzung seines Grundstücks diejenige wählen muss, die seinen Nachbarn am wenigsten beeinträchtigt. Ob das gute Recht des Eigentümers, sein Grundstück nach seinem Ermessen auszunutzen, ausnahmsweise mit Rücksicht auf die sonst den Nachbarn treffenden schweren Nachteilen beschränkt werden muss, ist immer eine Frage des Einzelfalls. Bei der Entscheidung des LG Dresden mag eine Rolle gespielt haben, dass die Klägerin schwer krank war.

     

     

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  • Kein Vorkaufsrecht für Teilflächen von Grundstücken!

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Immobilienrecht. 0 Kommentare.

    Das Vorkaufsrecht bei einem Grundstück kann nur für das gesamte Grundstück ausgeübt werden, nicht aber für Teilflächen an dem Grundstück.

     

    Das Brandenburgische Oberlandesgericht musste mit Beschluss vom 16.07.2019 – 5 U 53/19 – diese Klarstellung treffen. Der Entscheidung lag folgende Sachverhaltskonstellation zugrunde:

     

    Der Kläger verkaufte ein rund 80.000 m² großes landwirtschaftliches Grundstück, bestehend aus Acker-, Wald- und Gebäudeflächen. Zugunsten der Beklagten war ein dingliches Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen. Die Beklagte übte ihr Vorkaufsrecht aus. Allerdings beschränkte sie das Vorkaufsrecht auf einzelne Teilflächen. Konkret wollte sie den Acker und den Wald, nicht aber die auf dem Grundstück befindlichen Gebäude. Der Verkäufer klagte auf Löschung des Vorkaufsrechts.

     

    Zu Recht. Er gewinnt in beiden Instanzen. Die Ausübung eines Vorkaufsrechts kann sich nur auf eine Sache als Ganzes beziehen. Es gilt der Grundsatz der Vertragsidentität. Das heißt, der Vorkaufsberechtigte tritt in den Vertrag so ein, wie Verkäufer und Käufer ihn geschlossen haben. Keine „Rosinenpickerei“!

     

    Der Umstand, dass im Kaufvertrag die Preise für die Teilflächen Acker und Wald und die Gebäude gesondert ausgewiesen waren, ändert am Ergebnis nichts. Ein Grundstück ist eine Sache, auch wenn die Preisfindung für diese eine Sache über Teile der Sache erfolgt. Ein Vorkaufsberechtigter kann sich bei einem Grundstück nicht Teilflächen als „Filetstücke“ heraussuchen.

     

    Praxishinweis:

     

    Vom Grundsatz der Vertragsidentität gibt es eine gesetzlich geregelte Ausnahme: Hat jemand ein Vorkaufsrecht an einer Sache und wird diese eine Sache mit mehreren anderen Sachen zu einem Gesamtpreis verkauft, dann kann der Vorkaufsberechtigte sein Vorkaufsrecht an der einen Sache, auf die sich sein Vorkaufsrecht bezieht, ausüben. Er muss dann den anteiligen Kaufpreis bezahlen.

     

    Eine weitere Ausnahme hat die Rechtsprechung zugelassen: Wenn ein Vorkaufsberechtigter sein Vorkaufsrecht bei mehreren Sachen auf eine Sache oder einzelne Sachen beschränken will, so ist das möglich. Das heißt, werden mehrere mit einem Vorkaufsrecht belastete Grundstücke zu einem Gesamtpreis verkauft, dann kann der Vorkaufsberechtigte die Ausübung des Vorkaufsrechts auf ein Grundstück oder einige wenige Grundstücke beschränken. Aber so lag der entschiedene Fall nicht. Der Beklagten ging es um Teilflächen.

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  • Liegenschaftsrecht – Bezifferte Mietverträge können Beschaffenheitsvereinbarung sein

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Immobilienrecht. 0 Kommentare.

    Wenn in einer notariellen Urkunde über den Kauf eines vermieteten Mehrfamilienhauses auf eine Mieterliste verwiesen wird und die in ihr enthaltenen Angaben – z. B. die Nettomieterträge – unzutreffend sind, kann dies eine Sachmängelhaftung des Verkäufers wegen des Fehlens einer Beschaffenheitsvereinbarung der Kaufsache begründen.

    Diese Entscheidung hat das Oberlandesgericht Köln am 29.11.2018 – 3 U 24/18 – getroffen.

    In dem entschiedenen Fall hatte der Kläger eine gebrauchte Immobilie mit mehreren Wohneinheiten gekauft. Dem Kaufvertrag war eine Mieterliste beigefügt, welche Informationen zu den einzelnen Mietwohnungen enthielt und dabei insbesondere Angaben zu den Nettomieterträgen machte. Tatsächlich blieben die aus den Mietverhältnissen erbrachten Einnahmen hinter den aus der Mieterliste erkennbaren Einkünften zurück. Der Kläger begehrte insoweit Schadenersatz in Höhe des Minderertrages.

    Das OLG Köln entschied zugunsten der Kläger. Es sprach einen Schadenersatzanspruch in Höhe des Differenzbetrages zu.

    Die Regelung im Kaufvertrag, welche auf die in der Mieterliste getroffenen Angaben verweist, ist eine Beschaffenheitsvereinbarung. Aus ihr ergibt sich die Jahresnettomiete zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses. Indem die Mieterliste als Anlage zum Kaufvertrag genommen wurde, ist sie unmittelbar Vertragsbestandteil geworden. Die Mieterliste war für die Kläger das einzig verfügbare Informationsmaterial bzgl. der Mieterträge gewesen. Aus all dem ergibt sich, dass die Parteien die Mieterträge im Kaufvertrag zur Beschaffenheit erhoben haben.

    Praxishinweis: Vorsicht bei Mieterlisten. Sie könnten zu einer Beschaffenheitsvereinbarung werden mit der Folge, dass bei falschen Angaben ein Gewährleistungsausschluss für diese Beschaffenheit nicht mehr möglich ist.

     

     

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  • Nachbarrecht: Wird ein Grenzbaum eigenmächtig gefällt, erhält der Nachbar keinen Schadenersatz

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Immobilienrecht, Nachbarrecht. 0 Kommentare.

    Ein Grenzbaum ist Baum, dessen Stamm dort, wo er aus dem Boden heraustritt, von der Grundstücksgrenze durchschnitten wird.

    Jedem Grundstückseigentümer gehört der Teil des Grenzbaums, der sich auf seinem Grundstück befindet.

    Wird ein Grenzbaum gefällt, besteht ausnahmsweise kein Anspruch auf Schadenersatz, wenn der Schaden auch bei einem rechtmäßigen Verlauf der Dinge entstanden wäre. So hat es das OLG Schleswig mit Urteil vom 17.10.2017 – 3 U 24/17 – entschieden.

    Dem lag folgende Konstellation zugrunde: Auf der Grundstücksgrenze zweier Nachbarn standen zwei 8 m hohe Eschen. Während der Urlaubsabwesenheit des einen Nachbarn ließ der beklagte Nachbar beide Bäume fällen. Der hintergangene Nachbar fordert nun Schadenersatz von über 25.000,00 € für den Neuerwerb und die Neuanpflanzung vergleichbarer Bäume. Er kommt nicht durch!

    Zum Grenzbaum trifft das Gesetz eine Regelung. Nach § 923 BGB gehört der Grenzbaum beiden Nachbarn zu gleichen Teilen. Und: Jeder Nachbar kann die Beseitigung des Grenzbaums verlangen.

    Eine Eigentumsverletzung des nicht gefragten Eigentümers liegt zwar vor. Denn auch ihm gehört der Grenzbaum. Aber: Auf das Verlangen des Nachbarn, dem Fällen des Grenzbaums zuzustimmen, hätte der klagende Nachbar zustimmen müssen.

    Es handelt sich um einen Grenzbaum, dessen Beseitigung jeder Nachbar verlangen kann. Kein Nachbar darf hierfür die Zustimmung verweigern. Allein der Umstand, dass das Fällen des Grenzbaums hätte herausgezögert werden können, reicht nicht aus.

    Praxistipp:

    Bei Grenzeinrichtungen wie etwa Mauern, Hecken, Gräben oder Ähnlichem gilt etwas anderes. Der Grenzbaum ist ein Ausnahmefall.

     

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  • Falsche Angabe des Baujahres: Rückabwicklung des Hauskaufs

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Grundstücks(ver)kauf, Immobilienrecht. 0 Kommentare.

    Der Käufer kann einen Grundstückskaufvertrag rückabwickeln, wenn das im notariellen Kaufvertrag genannte Baujahr des Wohnhauses als vereinbarte Beschaffenheit auszulegen ist und das Wohnhaus tatsächlich zwei Jahre früher fertiggestellt worden war.

    Dass die Angabe des Baujahres eine vereinbarte Beschaffenheit und die falsche Angabe zum Baujahr zur Rückabwicklung des Hauskaufs führen kann, hat das Oberlandesgericht Hamm am 02.03.2017 – 22 U 82/16 – entschieden.

    Folgende Konstellation lag dem Urteil zugrunde: In einem notariellen Grundstückskaufvertrag hatten die Vertragsparteien folgende Regelung aufgenommen: „Es handelt sich um ein Gebäude aus dem Jahr 1997.“ Nach dem Erwerb fanden die Käufer heraus, dass das Haus tatsächlich spätestens im ersten Quartal 1995 bezugsfertig errichtet war. Sie verlangten die Rückabwicklung des Grundstückskaufvertrages.

    Mit Erfolg! Die Verkäufer müssen den Kaufpreis von immerhin 600.000,00 € Zug um Zug gegen lastenfreie Rückübereignung bezahlen. Die Angabe des Baujahres beim Hauskauf stellt die Vereinbarung einer Beschaffenheit dar. Durch die Angabe eines Baujahres soll sich ein Käufer darauf verlassen können, dass das Haus dem technischen Standard des angegebenen Jahres entspricht.

    Die Abweichung des Baujahres um zwei Jahre ist rechtlich ein Sachmangel. Für diesen Sachmangel muss der Käufer auch einstehen. Denn der übliche Gewährleistungsausschluss bezieht sich eben nicht auf eine vereinbarte Beschaffenheit.

    Nach ständiger Rechtsprechung liegt in dem Verstoß gegen eine Beschaffenheitsvereinbarung in der Regel eine schwere Beeinträchtigung. Denn die bewusste Entscheidung für die Aufnahme einer Beschaffenheit in den notariellen Kaufvertrag lässt den Schluss darauf zu, dass diese Beschaffenheit für den Käufer ein maßgebliches Gewicht hatte.

    Praxishinweis: Keine falschen Angaben im notariellen Grundstückskaufvertrag, auch nicht zum Baujahr! Bestehen Unsicherheiten über das Baujahr, kann dies im Kaufvertrag zum Ausdruck gebracht werden oder ganz einfach eine Angabe unterbleiben. Im entschiedenen Fall ist den Verkäufern der leichtfertige Umgang mit der Wahrheit teuer zu stehen gekommen.

     

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  • Immobilienrecht: Beschaffenheitsvereinbarung muss im Kaufvertrag enthalten sein.

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Immobilienrecht. 0 Kommentare.

    Beschreibungen von Eigenschaften ohne Aufnahme in der Notarurkunde führen in der Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung.

    Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 06.11.2015 – V ZR 78/14 – entschieden, dass Ansprüche des Käufers wegen eines Sachmangels infolge einer unrichtigen Erklärung des Verkäufers über das verkaufte Grundstück voraussetzen, dass die Beschaffenheit  der Kaufsache vertraglich vereinbart wurde oder das der Käufer nach den Äußerungen des Verkäufers von einer Beschaffenheit ausgehen durfte.

    Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes durch den Verkäufer, die in dem notariellen Kaufvertrag keinen Niederschlag findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung.

    Informationen über Eigenschaften der Kaufsache sind von den beurkundungsbedürftigen Vereinbarungen der Parteien zu unterscheiden.

    Im konkreten Fall kauften die Erwerber ein bebautes Grundstück zum Preis von 550.000,00 €. Die Haftung wegen Sachmängeln war im Kaufvertrag ausgeschlossen. Im Exposé war das Objekt mit einer Wohnfläche von ca. 200 m² angepriesen. Nach Grundrisszeichnungen ergab sich in der Addition eine Gesamtfläche von 215,3 m². Eine Vermessung nach dem Kauf ergab aber nur eine Wohnfläche von 171,74 m². Der Erwerber forderte eine Minderung von 66.000,00 € sowie Schadenersatz wegen zu viel gezahlter Grunderwerbssteuer in Höhe von rund 2.300,00 € und Bankzinsen von 7.200,00 € als auch außergerichtliche Rechtsverfolgungskosten von 2.500,00 €.

    Der Kläger verliert. Der BGH geht davon aus, dass Angaben des Verkäufers über die Eigenschaften der Sache nur dann zu einer Beschaffenheit vereinbart worden sind, wenn sie in der Urkunde ausdrücklich genannt sind.

    Ein Käufer kann nicht davon ausgehen, dass der Verkäufer mit ihm eine bestimmte Beschaffenheit des Grundstücks oder Gebäudes vereinbaren will, wenn die geschuldete Beschaffenheit im Kaufvertrag nicht erwähnt wird, zumal der Verkäufer mit der Beschreibung der Beschaffenheit die Haftung ausschließen will.

    Es gilt die Vertragsfreiheit. Es kann im Zweifel nicht angenommen werden, dass etwas vereinbart sein soll, was in der Urkunde keine Erwähnung findet.

    Praxishinweis: Die Entscheidung ist von großer Tragweite. Sollen bestimmte Angaben zur Immobilie aus Vorgesprächen, Plänen oder einem Exposé verbindlich werden, müssen Sie im Kaufvertrag ausdrücklich aufgeführt werden. Die Übergabe von Plänen oder anderen Unterlagen reicht für eine Vereinbarung über eine Beschaffenheit in aller Regel nicht. Den Einwand der Arglist kann der Erwerber nur erheben, wenn er Vorsatz beweisen kann.

     

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    Ein Notar verletzt seine Amtspflicht zur vollständigen Beurkundung, wenn er bei Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages eine Baubeschreibung nicht mit beurkundet.

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  • Nachbarrecht: Keine Abwehransprüche gegen Verschattung eines Grundstücks durch Bäume

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Nachbarrecht. 0 Kommentare.

    Die weitgehende Verschattung eines Grundstücks durch hohe Bäume des Nachbarn ist in der Regel hinzunehmen, wenn die Abstandsvorschriften des Nachbarrechtsgesetzes eingehalten werden. So hat es der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 10.07.2015 – V ZR 229/14 – entschieden.

    Der Eigentümer eines nach Süden ausgerichteten Grundstücks mit Garten forderte von seinem Nachbarn die Beseitigung von zwei 25,0 m hohen Eschen. Die Die Verschattung verursachenden Bäume standen in einer öffentlichen Grünanlage mit einem Abstand von 9,0 m bzw. 10,30 m zur Grundstücksgrenze.

    Der BGH verneinte schon das Vorliegen einer Einwirkung. Der Entzug von Luft und Licht als sogenannte „negative Einwirkung“ ist im Nachbarrecht anders als die Zuführung unwägbarer Stoffe wie z. B. Gas, Dämpfe, Rauch, Gerüche, Erschütterungen etc. keine abwehrfähige Einwirkung.

    Grundsätzlich kann der Unterlassungsanspruch des Nachbarn auf die Beseitigung von Bäumen gerichtet sein. Eine „negative Einwirkung“ in Form einer Verschattung durch Bäume kann nur dann als Eigentumsbeeinträchtigung anzusehen sein, wenn die Grundstücksbenutzung gegen eine Rechtsnorm verstößt, die den Inhalt des Eigentums im Interesse des Nachbarn beschränkt und damit zugleich die Eigentumssphäre des Nachbarn entsprechend erweitert. Das war nicht der Fall. Die Pflanzabstände des Nachbarrechtsgesetzes – in dem Fall des Landes Nordrhein-Westfalen – waren eingehalten.

    Auch aus dem sogenannten nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis bestand ebenfalls keine Beseitigungspflicht. Das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis ist im Nachbarrecht eine Sonderregelung mit Ausnahmecharakter. Sie setzt voraus, dass mit der gesetzlichen Regelung ein billiger Ausgleich nicht erzielbar ist. Das war im konkreten Fall zu verneinen. Dabei war zu berücksichtigen, dass die Bäume die Abstandsflächen des Nachbarrechtsgesetzes sehr deutlich überschritten haben. Außerdem gehörten die Bäume zu einem öffentlichen Park, welcher der Naherholung diente.

    Praxistipp: Der Eigentümer eines Grundstücks, der von noch jungem Baumbewuchs auf dem Nachbargrundstück zukünftig Nachteile in Form einer Verschattung befürchten muss, sollte frühzeitig prüfen, ob die vom Nachbarn gesetzten Bäume die nach dem Nachbarrecht erforderlichen Abstände zur Grundstücksgrenze einhalten. Denn der Anspruch auf Beseitigung einer Anpflanzung, mit der ein geringerer als der vorgeschriebene Abstand eingehalten wird, ist ausgeschlossen, wenn der Nachbar ihn nicht rechtzeitig geltend macht (in Sachsen: fünf Jahre – § 15 Sächsisches Nachbarrechtsgesetz).

     

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  • Grenzbebauung, Abstandsflächen und Nachbarschutz

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Nachbarrecht, Verwaltungsrecht. 0 Kommentare.

    Eine Grenzbebauung ist sind immer wieder Anlass für Streitigkeiten unter Nachbarn.

    Grundsätzlich muss Nachbarschutz gewährt werden. Das heißt, von den Außenwänden eines Gebäudes müssen Abstandsflächen zu den Grundstücksgrenzen des Nachbarn eingehalten werden.

    Von diesem Grundsatz gibt es Ausnahmen. Abstandsflächen müssen nicht eingehalten werden, wenn an eine Grenze gebaut werden darf oder sogar gebaut werden muss (Vgl. für Sachsen: § 6 Abs. 1 Satz 3 SächsBO).

    Was aber passiert, wenn ein Eigentümer, der selbst grenzständig oder innerhalb der Abstandsflächen  gebaut hat, von dem Bauherrn die Einhaltung der gesetzlichen Abstandsflächen fordert? Diesen Fall hat das Sächsische Oberverwaltungsgericht am 03.03.2010 – 1 B 23/10 – entschieden.

    Es ist im nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis regelmäßig unbillig, einen Nachbarn den mit der Grenzbebauung des anderen Nachbarn verbundenen Nachteilen auszusetzen, ihm selbst aber eine vergleichbare Ausnutzung seines Grundstücks zu verwehren. Im Nachbarrecht gilt der Grundsatz von Treu und Glauben.

    Auch im Übrigen enthält der Beschluss des Sächsischen Oberverwaltungsgerichts vom 03.03.2010 Grundsätze, die im öffentlich-rechtlichen Nachbarrecht von Bedeutung sind. Das OVG Bautzen hat entschieden, dass ein Nachbar sich mit einem vorläufigen Rechtsschutz nicht mehr gegen ein Bauvorhaben wenden kann, wenn das Bauvorhaben im Rohbau fertig gestellt ist. In so einem Fall fehlt regelmäßig das Rechtsschutzbedürfnis für ein Eilverfahren.

    Ferner gilt, dass ein Verstoß gegen Verfahrensvorschriften einem Nachbarn nicht weiterhilft. Wird zu Unrecht lediglich ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren durchgeführt, verletzt dies allein den Nachbarn noch nicht in seinen Rechten. Nur wenn die erteilte Genehmigung auch dem Drittschutz dienenden materiell-rechtlichen Regelungen widerspricht, erwächst dem Nachbarn hieraus ein Anspruch auf die Aufhebung des Bescheides.

    Es gilt also festzuhalten, dass der baurechtliche Nachbarschutz auf dem Gedanken der gegenseitigen Rücksichtnahme beruht und durch den beherrschenden Grundsatz von Treu und Glauben seine Grenzen findet.

     

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  • Zwangsverwaltung: Umfang der Beschlagnahme umfasst nicht Namensrecht

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Immobilienrecht, Zwangsverwaltung, Zwangsvollstreckung. 0 Kommentare.

    Die Wirkung der Beschlagnahme in der Zwangsverwaltung reicht nicht so weit, dass ein Namensrecht oder ein Markenrecht oder ein Unternehmenskennzeichen umfasst ist. Das jedenfalls meint das Oberlandesgericht Dresden in einem Urteil vom 16.06.2012 (14 U 201/12).

    Von der Beschlagnahme in der Zwangsverwaltung erfasst ist zunächst das Grundstück mit allen wesentlichen Bestandteilen, also insbesondere aufstehenden Gebäuden. Beschlagnahmt ist weiter das Zubehör, also beispielsweise landwirtschaftliches Gerät bei einem landwirtschaftlichen Grundstück oder Inventar bei einer Gaststätte. Umfasst von der Beschlagnahme sind auch Versicherungsforderungen. Schwieriger wird es, wenn bei einem gewerblich genutzten Grundstück ein Name oder eine Marke oder ein Unternehmenskennzeichen mit dem Betrieb verbunden ist.

    In dem Urteil des OLG Dresden wird der Sachverhalt nicht näher dargestellt. Folgende Konstellation lag zur Entscheidung vor: Angeordnet war die Zwangsverwaltung über ein Grundstück, auf dem seit 1909 ein Hotelbetrieb mit dem Namen „Felsenburg“ betrieben wird. Über einen Internetdienstleister verwendete eine frühere Pächterin die Bezeichnung „Felsenburg“ für die Registrierung einer Internetdomain, unter der sie Inhalt ins Netz stellte. Der klagende Zwangsverwalter nahm den Internetdienstleister und damit indirekt die frühere Pächterin auf Unterlassung in Anspruch. Im Lauf des Verfahrens hat sich der Zwangsverwalter von der Insolvenzverwalterin über das Vermögen des Schuldners alle Namens- und Markenrechte abtreten lassen.

    Der Zwangsverwalter hat das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu benutzen. Die bestehende Art der Grundstücksnutzung soll in der Zwangsverwaltung beibehalten werden. Wird auf dem Grundstück ein Hotel betrieben, ist der Zwangsverwalter berechtigt, den Hotelbetrieb fortzusetzen. „Gehört“ aber zu dem Grundstück seit über hundert Jahren der Name dazu, liegt es nahe, der Zwangsverwaltung auch das daraus resultierende Namensrecht oder – wenn es sich um einen Gewerbebetrieb handelt – Markenrecht bzw. Unternehmenskennzeichen zuzuordnen.

    Das OLG Dresden sieht das anders. Es ordnet das Namensrecht und das Unternehmenskennzeichen den absoluten nicht von der Beschlagnahme umfassten Schutzrechten zu. Im Ergebnis konnte der Zwangsverwalter den Unterlassungsanspruch gleichwohl durchsetzen, weil er sich auf eine Vereinbarung zur Übertragung von dem Namensrecht und dem Markenrecht berufen konnte.

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