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Archiv der Kategorie ‘Immobilienrecht’

  • Nachbarrecht: Wird ein Grenzbaum eigenmächtig gefällt, erhält der Nachbar keinen Schadenersatz

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Immobilienrecht, Nachbarrecht. 0 Kommentare.

    Ein Grenzbaum ist Baum, dessen Stamm dort, wo er aus dem Boden heraustritt, von der Grundstücksgrenze durchschnitten wird.

    Jedem Grundstückseigentümer gehört der Teil des Grenzbaums, der sich auf seinem Grundstück befindet.

    Wird ein Grenzbaum gefällt, besteht ausnahmsweise kein Anspruch auf Schadenersatz, wenn der Schaden auch bei einem rechtmäßigen Verlauf der Dinge entstanden wäre. So hat es das OLG Schleswig mit Urteil vom 17.10.2017 – 3 U 24/17 – entschieden.

    Dem lag folgende Konstellation zugrunde: Auf der Grundstücksgrenze zweier Nachbarn standen zwei 8 m hohe Eschen. Während der Urlaubsabwesenheit des einen Nachbarn ließ der beklagte Nachbar beide Bäume fällen. Der hintergangene Nachbar fordert nun Schadenersatz von über 25.000,00 € für den Neuerwerb und die Neuanpflanzung vergleichbarer Bäume. Er kommt nicht durch!

    Zum Grenzbaum trifft das Gesetz eine Regelung. Nach § 923 BGB gehört der Grenzbaum beiden Nachbarn zu gleichen Teilen. Und: Jeder Nachbar kann die Beseitigung des Grenzbaums verlangen.

    Eine Eigentumsverletzung des nicht gefragten Eigentümers liegt zwar vor. Denn auch ihm gehört der Grenzbaum. Aber: Auf das Verlangen des Nachbarn, dem Fällen des Grenzbaums zuzustimmen, hätte der klagende Nachbar zustimmen müssen.

    Es handelt sich um einen Grenzbaum, dessen Beseitigung jeder Nachbar verlangen kann. Kein Nachbar darf hierfür die Zustimmung verweigern. Allein der Umstand, dass das Fällen des Grenzbaums hätte herausgezögert werden können, reicht nicht aus.

    Praxistipp:

    Bei Grenzeinrichtungen wie etwa Mauern, Hecken, Gräben oder Ähnlichem gilt etwas anderes. Der Grenzbaum ist ein Ausnahmefall.

     

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  • Falsche Angabe des Baujahres: Rückabwicklung des Hauskaufs

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Grundstücks(ver)kauf, Immobilienrecht. 0 Kommentare.

    Der Käufer kann einen Grundstückskaufvertrag rückabwickeln, wenn das im notariellen Kaufvertrag genannte Baujahr des Wohnhauses als vereinbarte Beschaffenheit auszulegen ist und das Wohnhaus tatsächlich zwei Jahre früher fertiggestellt worden war.

    Dass die Angabe des Baujahres eine vereinbarte Beschaffenheit und die falsche Angabe zum Baujahr zur Rückabwicklung des Hauskaufs führen kann, hat das Oberlandesgericht Hamm am 02.03.2017 – 22 U 82/16 – entschieden.

    Folgende Konstellation lag dem Urteil zugrunde: In einem notariellen Grundstückskaufvertrag hatten die Vertragsparteien folgende Regelung aufgenommen: „Es handelt sich um ein Gebäude aus dem Jahr 1997.“ Nach dem Erwerb fanden die Käufer heraus, dass das Haus tatsächlich spätestens im ersten Quartal 1995 bezugsfertig errichtet war. Sie verlangten die Rückabwicklung des Grundstückskaufvertrages.

    Mit Erfolg! Die Verkäufer müssen den Kaufpreis von immerhin 600.000,00 € Zug um Zug gegen lastenfreie Rückübereignung bezahlen. Die Angabe des Baujahres beim Hauskauf stellt die Vereinbarung einer Beschaffenheit dar. Durch die Angabe eines Baujahres soll sich ein Käufer darauf verlassen können, dass das Haus dem technischen Standard des angegebenen Jahres entspricht.

    Die Abweichung des Baujahres um zwei Jahre ist rechtlich ein Sachmangel. Für diesen Sachmangel muss der Käufer auch einstehen. Denn der übliche Gewährleistungsausschluss bezieht sich eben nicht auf eine vereinbarte Beschaffenheit.

    Nach ständiger Rechtsprechung liegt in dem Verstoß gegen eine Beschaffenheitsvereinbarung in der Regel eine schwere Beeinträchtigung. Denn die bewusste Entscheidung für die Aufnahme einer Beschaffenheit in den notariellen Kaufvertrag lässt den Schluss darauf zu, dass diese Beschaffenheit für den Käufer ein maßgebliches Gewicht hatte.

    Praxishinweis: Keine falschen Angaben im notariellen Grundstückskaufvertrag, auch nicht zum Baujahr! Bestehen Unsicherheiten über das Baujahr, kann dies im Kaufvertrag zum Ausdruck gebracht werden oder ganz einfach eine Angabe unterbleiben. Im entschiedenen Fall ist den Verkäufern der leichtfertige Umgang mit der Wahrheit teuer zu stehen gekommen.

     

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  • Immobilienrecht: Beschaffenheitsvereinbarung muss im Kaufvertrag enthalten sein.

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Immobilienrecht. 0 Kommentare.

    Beschreibungen von Eigenschaften ohne Aufnahme in der Notarurkunde führen in der Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung.

    Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 06.11.2015 – V ZR 78/14 – entschieden, dass Ansprüche des Käufers wegen eines Sachmangels infolge einer unrichtigen Erklärung des Verkäufers über das verkaufte Grundstück voraussetzen, dass die Beschaffenheit  der Kaufsache vertraglich vereinbart wurde oder das der Käufer nach den Äußerungen des Verkäufers von einer Beschaffenheit ausgehen durfte.

    Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes durch den Verkäufer, die in dem notariellen Kaufvertrag keinen Niederschlag findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung.

    Informationen über Eigenschaften der Kaufsache sind von den beurkundungsbedürftigen Vereinbarungen der Parteien zu unterscheiden.

    Im konkreten Fall kauften die Erwerber ein bebautes Grundstück zum Preis von 550.000,00 €. Die Haftung wegen Sachmängeln war im Kaufvertrag ausgeschlossen. Im Exposé war das Objekt mit einer Wohnfläche von ca. 200 m² angepriesen. Nach Grundrisszeichnungen ergab sich in der Addition eine Gesamtfläche von 215,3 m². Eine Vermessung nach dem Kauf ergab aber nur eine Wohnfläche von 171,74 m². Der Erwerber forderte eine Minderung von 66.000,00 € sowie Schadenersatz wegen zu viel gezahlter Grunderwerbssteuer in Höhe von rund 2.300,00 € und Bankzinsen von 7.200,00 € als auch außergerichtliche Rechtsverfolgungskosten von 2.500,00 €.

    Der Kläger verliert. Der BGH geht davon aus, dass Angaben des Verkäufers über die Eigenschaften der Sache nur dann zu einer Beschaffenheit vereinbart worden sind, wenn sie in der Urkunde ausdrücklich genannt sind.

    Ein Käufer kann nicht davon ausgehen, dass der Verkäufer mit ihm eine bestimmte Beschaffenheit des Grundstücks oder Gebäudes vereinbaren will, wenn die geschuldete Beschaffenheit im Kaufvertrag nicht erwähnt wird, zumal der Verkäufer mit der Beschreibung der Beschaffenheit die Haftung ausschließen will.

    Es gilt die Vertragsfreiheit. Es kann im Zweifel nicht angenommen werden, dass etwas vereinbart sein soll, was in der Urkunde keine Erwähnung findet.

    Praxishinweis: Die Entscheidung ist von großer Tragweite. Sollen bestimmte Angaben zur Immobilie aus Vorgesprächen, Plänen oder einem Exposé verbindlich werden, müssen Sie im Kaufvertrag ausdrücklich aufgeführt werden. Die Übergabe von Plänen oder anderen Unterlagen reicht für eine Vereinbarung über eine Beschaffenheit in aller Regel nicht. Den Einwand der Arglist kann der Erwerber nur erheben, wenn er Vorsatz beweisen kann.

     

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    Ein Notar verletzt seine Amtspflicht zur vollständigen Beurkundung, wenn er bei Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages eine Baubeschreibung nicht mit beurkundet.

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  • Nachbarrecht: Keine Abwehransprüche gegen Verschattung eines Grundstücks durch Bäume

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Nachbarrecht. 0 Kommentare.

    Die weitgehende Verschattung eines Grundstücks durch hohe Bäume des Nachbarn ist in der Regel hinzunehmen, wenn die Abstandsvorschriften des Nachbarrechtsgesetzes eingehalten werden. So hat es der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 10.07.2015 – V ZR 229/14 – entschieden.

    Der Eigentümer eines nach Süden ausgerichteten Grundstücks mit Garten forderte von seinem Nachbarn die Beseitigung von zwei 25,0 m hohen Eschen. Die Die Verschattung verursachenden Bäume standen in einer öffentlichen Grünanlage mit einem Abstand von 9,0 m bzw. 10,30 m zur Grundstücksgrenze.

    Der BGH verneinte schon das Vorliegen einer Einwirkung. Der Entzug von Luft und Licht als sogenannte „negative Einwirkung“ ist im Nachbarrecht anders als die Zuführung unwägbarer Stoffe wie z. B. Gas, Dämpfe, Rauch, Gerüche, Erschütterungen etc. keine abwehrfähige Einwirkung.

    Grundsätzlich kann der Unterlassungsanspruch des Nachbarn auf die Beseitigung von Bäumen gerichtet sein. Eine „negative Einwirkung“ in Form einer Verschattung durch Bäume kann nur dann als Eigentumsbeeinträchtigung anzusehen sein, wenn die Grundstücksbenutzung gegen eine Rechtsnorm verstößt, die den Inhalt des Eigentums im Interesse des Nachbarn beschränkt und damit zugleich die Eigentumssphäre des Nachbarn entsprechend erweitert. Das war nicht der Fall. Die Pflanzabstände des Nachbarrechtsgesetzes – in dem Fall des Landes Nordrhein-Westfalen – waren eingehalten.

    Auch aus dem sogenannten nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis bestand ebenfalls keine Beseitigungspflicht. Das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis ist im Nachbarrecht eine Sonderregelung mit Ausnahmecharakter. Sie setzt voraus, dass mit der gesetzlichen Regelung ein billiger Ausgleich nicht erzielbar ist. Das war im konkreten Fall zu verneinen. Dabei war zu berücksichtigen, dass die Bäume die Abstandsflächen des Nachbarrechtsgesetzes sehr deutlich überschritten haben. Außerdem gehörten die Bäume zu einem öffentlichen Park, welcher der Naherholung diente.

    Praxistipp: Der Eigentümer eines Grundstücks, der von noch jungem Baumbewuchs auf dem Nachbargrundstück zukünftig Nachteile in Form einer Verschattung befürchten muss, sollte frühzeitig prüfen, ob die vom Nachbarn gesetzten Bäume die nach dem Nachbarrecht erforderlichen Abstände zur Grundstücksgrenze einhalten. Denn der Anspruch auf Beseitigung einer Anpflanzung, mit der ein geringerer als der vorgeschriebene Abstand eingehalten wird, ist ausgeschlossen, wenn der Nachbar ihn nicht rechtzeitig geltend macht (in Sachsen: fünf Jahre – § 15 Sächsisches Nachbarrechtsgesetz).

     

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    Grenzbebauung, Abstandsflächen und Nachbarschutz

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  • Grenzbebauung, Abstandsflächen und Nachbarschutz

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Nachbarrecht, Verwaltungsrecht. 0 Kommentare.

    Eine Grenzbebauung ist sind immer wieder Anlass für Streitigkeiten unter Nachbarn.

    Grundsätzlich muss Nachbarschutz gewährt werden. Das heißt, von den Außenwänden eines Gebäudes müssen Abstandsflächen zu den Grundstücksgrenzen des Nachbarn eingehalten werden.

    Von diesem Grundsatz gibt es Ausnahmen. Abstandsflächen müssen nicht eingehalten werden, wenn an eine Grenze gebaut werden darf oder sogar gebaut werden muss (Vgl. für Sachsen: § 6 Abs. 1 Satz 3 SächsBO).

    Was aber passiert, wenn ein Eigentümer, der selbst grenzständig oder innerhalb der Abstandsflächen  gebaut hat, von dem Bauherrn die Einhaltung der gesetzlichen Abstandsflächen fordert? Diesen Fall hat das Sächsische Oberverwaltungsgericht am 03.03.2010 – 1 B 23/10 – entschieden.

    Es ist im nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis regelmäßig unbillig, einen Nachbarn den mit der Grenzbebauung des anderen Nachbarn verbundenen Nachteilen auszusetzen, ihm selbst aber eine vergleichbare Ausnutzung seines Grundstücks zu verwehren. Im Nachbarrecht gilt der Grundsatz von Treu und Glauben.

    Auch im Übrigen enthält der Beschluss des Sächsischen Oberverwaltungsgerichts vom 03.03.2010 Grundsätze, die im öffentlich-rechtlichen Nachbarrecht von Bedeutung sind. Das OVG Bautzen hat entschieden, dass ein Nachbar sich mit einem vorläufigen Rechtsschutz nicht mehr gegen ein Bauvorhaben wenden kann, wenn das Bauvorhaben im Rohbau fertig gestellt ist. In so einem Fall fehlt regelmäßig das Rechtsschutzbedürfnis für ein Eilverfahren.

    Ferner gilt, dass ein Verstoß gegen Verfahrensvorschriften einem Nachbarn nicht weiterhilft. Wird zu Unrecht lediglich ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren durchgeführt, verletzt dies allein den Nachbarn noch nicht in seinen Rechten. Nur wenn die erteilte Genehmigung auch dem Drittschutz dienenden materiell-rechtlichen Regelungen widerspricht, erwächst dem Nachbarn hieraus ein Anspruch auf die Aufhebung des Bescheides.

    Es gilt also festzuhalten, dass der baurechtliche Nachbarschutz auf dem Gedanken der gegenseitigen Rücksichtnahme beruht und durch den beherrschenden Grundsatz von Treu und Glauben seine Grenzen findet.

     

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    Nachbarrecht: Keine Abwehransprüche gegen Verschattung eines Grundstücks durch Bäume

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  • Zwangsverwaltung: Umfang der Beschlagnahme umfasst nicht Namensrecht

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Immobilienrecht, Zwangsverwaltung, Zwangsvollstreckung. 0 Kommentare.

    Die Wirkung der Beschlagnahme in der Zwangsverwaltung reicht nicht so weit, dass ein Namensrecht oder ein Markenrecht oder ein Unternehmenskennzeichen umfasst ist. Das jedenfalls meint das Oberlandesgericht Dresden in einem Urteil vom 16.06.2012 (14 U 201/12).

    Von der Beschlagnahme in der Zwangsverwaltung erfasst ist zunächst das Grundstück mit allen wesentlichen Bestandteilen, also insbesondere aufstehenden Gebäuden. Beschlagnahmt ist weiter das Zubehör, also beispielsweise landwirtschaftliches Gerät bei einem landwirtschaftlichen Grundstück oder Inventar bei einer Gaststätte. Umfasst von der Beschlagnahme sind auch Versicherungsforderungen. Schwieriger wird es, wenn bei einem gewerblich genutzten Grundstück ein Name oder eine Marke oder ein Unternehmenskennzeichen mit dem Betrieb verbunden ist.

    In dem Urteil des OLG Dresden wird der Sachverhalt nicht näher dargestellt. Folgende Konstellation lag zur Entscheidung vor: Angeordnet war die Zwangsverwaltung über ein Grundstück, auf dem seit 1909 ein Hotelbetrieb mit dem Namen „Felsenburg“ betrieben wird. Über einen Internetdienstleister verwendete eine frühere Pächterin die Bezeichnung „Felsenburg“ für die Registrierung einer Internetdomain, unter der sie Inhalt ins Netz stellte. Der klagende Zwangsverwalter nahm den Internetdienstleister und damit indirekt die frühere Pächterin auf Unterlassung in Anspruch. Im Lauf des Verfahrens hat sich der Zwangsverwalter von der Insolvenzverwalterin über das Vermögen des Schuldners alle Namens- und Markenrechte abtreten lassen.

    Der Zwangsverwalter hat das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu benutzen. Die bestehende Art der Grundstücksnutzung soll in der Zwangsverwaltung beibehalten werden. Wird auf dem Grundstück ein Hotel betrieben, ist der Zwangsverwalter berechtigt, den Hotelbetrieb fortzusetzen. „Gehört“ aber zu dem Grundstück seit über hundert Jahren der Name dazu, liegt es nahe, der Zwangsverwaltung auch das daraus resultierende Namensrecht oder – wenn es sich um einen Gewerbebetrieb handelt – Markenrecht bzw. Unternehmenskennzeichen zuzuordnen.

    Das OLG Dresden sieht das anders. Es ordnet das Namensrecht und das Unternehmenskennzeichen den absoluten nicht von der Beschlagnahme umfassten Schutzrechten zu. Im Ergebnis konnte der Zwangsverwalter den Unterlassungsanspruch gleichwohl durchsetzen, weil er sich auf eine Vereinbarung zur Übertragung von dem Namensrecht und dem Markenrecht berufen konnte.

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  • Abwasser – Grunddienstbarkeit bietet dauerhafte Sicherung der Anbindung für Eigentümer

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Immobilienrecht, Leitungsrecht, Verwaltungsrecht. 0 Kommentare.

    Das Kommunalabgabengesetz eines jeden Landes sieht vor, dass bei einer zentralen Schmutzwasseranlage die Beitragspflicht für Abwasser erst dann entsteht, wenn das Grundstück angeschlossen werden kann. Erst dann ist für das Grundstück ein Vorteil entstanden. Allerdings wäre der Abwasserbeitrag nicht gerechtfertigt, wenn der Vorteil nur vorübergehend entstehen würde. Das würde dem Beitrag für eine Anlage zur Entsorgung von Abwasser, bei der eine Mindestbetriebsdauer von 30 bis 40 Jahren vorausgesetzt wird, nicht gerecht. Der Anschluss muss also für den Eigentümer dauerhaft sicher sein.

    Das Verwaltungsgericht Magdeburg (Az. 9 A 282/05) hatte die Frage zu klären, ob eine Grunddienstbarkeit nach dem Grundbuchbereinigungsgesetz (GBBerG) eine solche dauerhafte Sicherheit bietet. Die Antwort: Es kommt darauf an.

    Nach Ansicht des VG Magdeburg kommt es darauf an, ob die nach dem GBBerG entstandene Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen ist. Hat der Versorger die Grunddienstbarkeit nicht eintragen lassen, entsteht keine dauerhafte Sicherung des Eigentümers. Hintergrund ist der Schutzzweck des Grundbuchbereinigungsgesetzes. Das Grundstück könnte noch gutgläubig lastenfrei erworben werden. Dann wäre die Sicherheit weg.

    Anders formuliert: Sollte vor oder nach dem 31.12.2010 das Leitungsrecht ohne Widerspruch im Grundbuch eingetragen sein, ist eine dauerhafte Sicherung der zentralen Anlage für Abwasser für den Eigentümer gegeben. Der Versorger kann ihn zu einem Beitrag für Abwasser heranziehen.

    Die Entscheidung des Verwaltungsgerichtes Magdeburg ist für die betroffenen Eigentümer „starker Tobak“. Nicht selten haben die Eigentümer zu DDR-Zeiten selbst die Leitungen für Wasser und Abwasser auf ihren Grundstücken gebaut. Trotzdem werden sie mit einer Grunddienstbarkeit belastet und müssen auf diese Weise ein Leitungsrecht des Versorgers auf ihrem Grundstück dulden. Die Duldungspflicht umfasst dann regelmäßig auch die Nutzung der Leitung durch Dritte. Einziges Kriterium für die Entstehung einer Grunddienstbarkeit ist, dass die Leitung zum Stichtag öffentlich genutzt wurde. Darüber hinaus sollen die Eigentümer auch noch mit einem Beitrag für Abwasser belastet werden können, weil formal die Beitragspflicht entstanden ist.

    Die Entscheidung ist kritikwürdig. Der ursprüngliche Zweck des Grundbuchbereinigungsgesetzes ging in eine andere Richtung. Die Versorger sollten zeitlich begrenzt bis zum 31.12.2010 geschützt werden. Bis zu diesem Stichtag war ein gutgläubiger Lastenfreier Erwerb ausgeschlossen. Das Grundbuchbereinigungsgesetz bietet den Versorgern ein einseitiges Recht. Sie können, müssen es aber nicht ausüben. Insbesondere können sie auf die Grunddienstbarkeit vor oder nach dem Stichtag verzichten. Ob nach einem Verzicht des Versorgers noch von einer dauerhaften Sicherung gesprochen werden kann, erscheint doch sehr fraglich.

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  • Wegerecht: Das Recht, ein Grundstück als Zufahrt zu benutzen, kann auch durch einen mündlichen Vertrag vereinbart werden.

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Immobilienrecht. 0 Kommentare.

    Der Eigentümer eines gefangenen Grundstücks hat ein wegerechtliches Problem. Da er nicht direkt an eine öffentliche Straße angeschlossen ist, ist er darauf angewiesen, dass der Nachbar einer Zufahrt zustimmt. Will etwa der Eigentümer des gefangenen Grundstücks bauen, muss für das Bauvorhaben die wegemäßige Erschließung gesichert sein. Dies sehen alle Landesbauordnungen vor. Praktisch wird das Wegerecht entweder durch eine im Grundbuch einzutragende Grunddienstbarkeit oder eine im Baulastenverzeichnis einzutra-gende Baulast gesichert.

    Aber auch dann, wenn es „nur“ um die dauerhafte Nutzung einer Zufahrt geht, kommt der Eigentümer eines gefangenen Grundstücks in Bedrängnis, wenn der Nachbar zu einem spä-teren Zeitpunkt die Erlaubnis für die Zufahrt wieder entzieht. Der Eigentümer ist dann auf ein Notwegerecht angewiesen. Das Notwegerecht gestattet aber nur die notwendige Benutzung und liegt daher unter dem Niveau vom „normalen“ Wegerecht.

    Das Oberlandesgericht Nürnberg (Az. 1 U 258/10) hat einem so in Bedrängnis geratenen Grundstückseigentümer geholfen. In Ausnahmefällen kann ein einfacher, mündlicher Vertrag für eine Zufahrt ausreichen.

    In dem konkreten Fall hatten sich der Eigentümer eines gefangenen Grundstücks und der Nachbar im Jahr 1990 darauf verständigt, dass der Eigentümer das Grundstück vom Nach-barn als Zufahrt nutzen darf. Diese und noch andere Absprachen hat der Nachbar in einem Brief festgehalten. Unter anderem einigte man sich auch darüber, Leitungen zu verlegen und diese gemeinsam zu bezahlen. Jahre später hatte der Nachbar andere Pläne. Er wollte die Zufahrt jetzt als Parkplatz für seine erwachsen gewordenen Kinder verwenden. Man stritt über den Fortbestand des Zufahrtsrechts.

    Das Zufahrtsrecht besteht weiter. Der Nachbar muss weiterhin dulden, dass der Eigentümer des gefangenen Grundstücks über die Zufahrt zu seinem Anwesen gelangen kann. Das Recht zur Benutzung eines Grundstücks zum Befahren und Begehen kann auch durch einen einfachen Vertrag geregelt werden. Einen solchen Vertrag kann der Nachbar – so das OLG Nürnberg – nur kündigen, wenn ein wichtiger Grund für eine Kündigung vorliegt. Einen sol-chen wichtigen Grund konnte er aber nicht darstellen. Es war für ihn im Jahr 1990 erkennbar, dass sein Nachbar auf Dauer auf das ihm so eingeräumte Wegerecht angewiesen sein wird.

    Fazit: Für den Moment hat der Eigentümer gewonnen. Zu einem späteren Zeitpunkt können aber noch Umstände eintreten, die es dem Nachbarn möglicherweise doch unzumutbar ma-chen, das Wegerecht weiter zu dulden. Der Eigentümer eines gefangenen Grundstücks sollte immer auf eine „harte“ Sicherung durch eine Grunddienstbarkeit oder eine Baulast bestehen.

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  • Eigentümer–Besitzer-Verhältnis in der Zwangsversteigerung

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Immobilienrecht, Zwangsversteigerung, Zwangsvollstreckung. 0 Kommentare.

    Wird der Zuschlag in der Zwangsversteigerung nach einer Beschwerde rechtskräftig aufgehoben und in dem Beschluss über die Beschwerde der Zuschlag einem anderen Ersteher erteilt, verliert der ursprüngliche Ersteher das Eigentum rückwirkend an den Schuldner. Der neue Ersteher wird mit dem Wirksamwerden der Zuschlagserteilung durch Beschluss Eigentümer.

    Eine nicht gerade alltägliche Rechtsfrage im Anschluss an eine Zwangsversteigerung hatte der Bundesgerichtshof zu klären (Urteil vom 05.03.2010, Az. V ZR 106/09):

    Ein Ersteher erwirbt durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung drei Grundstücke. Gegen diesen Zuschlag legt ein anderer Bieter Beschwerde ein und bekommt vor dem Landgericht Recht. In seiner Entscheidung hebt das Landgericht den Zuschlag an den ersten Ersteher auf und erteilt dem Kläger den Zuschlag. In der Zeit vom Zuschlag im Versteigerungstermin am 19.06.2007 bis zur Rechtskraft über die Zuschlagserteilung durch Beschluss des Landgerichts im Mai 2008 zieht die Beklagte Nutzungen von immerhin knapp 380.000,00 €. Dieses Geld verlangt der Kläger jetzt heraus.

    In der Vorinstanz war der Kläger noch unterlegen. In letzter Instanz spricht der BGH dem Kläger die Nutzungen teilweise zu.

    Es besteht ein sogenanntes Eigentümer–Besitzer–Verhältnis. Deswegen ist der unrechtmäßige Ersteher zur Herausgabe der gezogenen Nutzungen verpflichtet. Zunächst ist der Ersteher durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung Eigentümer geworden. Durch Zuschlag wird Eigentum erworben. So steht es im Zwangsversteigerungsgesetz.

    Später hat der Beklagte aber sein Eigentum an den Kläger rückwirkend verloren, und zwar durch Entscheidung des Landgerichts. Denn das Landgericht hat dem Kläger durch rechtskräftigen Beschluss das Eigentum zugewiesen. Es ist ein Eigentümer–Besitzer-Verhältnis entstanden.

    Zu unterscheiden sind die Zeiträume vor und nach Zuweisung des Eigentums an den Kläger. Für die Zeit davor schuldet der Beklagte die Herausgabe der Nutzungen an den Schuldner, für die Zeit danach an die Klägerin.

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  • Risse an Gebäuden infolge Tiefbauarbeiten

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Baurecht, Immobilienrecht, Nachbarrecht. 0 Kommentare.

    Risse an einem Gebäude, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Tiefbauarbeiten entstanden sind, können zu einem Ausgleichsanspruch nach dem Nachbarrecht führen. Bei der Bemessung des Ausgleichsanspruchs sind aber die Grundsätze der Vorteilsausgleichung zu beachten. Kompletten Beitrag lesen

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