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Archiv der Kategorie ‘Nachbarrecht’

  • Kein Wegerecht durch Gewohnheitsrecht!

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Immobilienrecht, Nachbarrecht. 0 Kommentare.

    Es entsteht im Verhältnis zwischen Grundstücksnachbarn kein Wegerecht durch Gewohnheitsrecht, auch nicht durch jahrzehntelange Übung. So hat es der Bundesgerichtshof am 24.01.2020 – V ZR 155/18 – entschieden.

    Sachverhalt:

    Drei nebeneinanderliegende Grundstückseigentümer mit drei aneinandergrenzenden Häusern hatten im rückwärtigen Bereich Garagen errichtet, die nur über das Grundstück eines vierten Nachbarn erreicht werden konnten. Rund 47 Jahre hat die Nutzung der Zuwegung über das Grundstück des beklagten Nachbarn funktioniert, bis es zu einem Eigentümerwechsel kam. Der neue Nachbar untersagte die Nutzung seines Grundstücks.

    Urteil:

    Zu Recht! Die Kläger hatten kein Wegerecht durch Gewohnheitsrecht erworben. Das Gesetz sieht den Erwerb eines Wegerechts im Grundbuch nur durch Einigung und Eintragung vor.

    Neben dem Grundbuch kann ein Wegerecht durch einen Vertrag begründet werden. Den Vertrag – die unentgeltliche Nutzung – hat aber der Eigentümer gekündigt.

    Eine Berufung auf ein Notwegrecht war für die Nachbarn teilweise nicht möglich, weil das Notwegrecht nur eine „ordnungsgemäße“ Nutzung erlaubt. Die Garagen waren aber ohne Baugenehmigung errichtet. Ohne eine gesicherte Zuwegung sind die Garagen auch künftig nicht genehmigungsfähig.

    Allein für ein gewerblich genutztes Grundstück besteht die Chance auf ein Notwegrecht. Allerdings muss die ordnungsgemäße Grundstücksnutzung zur Umgebung und zum Grundstück passen.

    Über das nachbarschaftliche Gemeinschaftsverhältnis kann ebenfalls kein Recht für ein Wegrecht hergeleitet werden. Denn über die Bestimmung zum Notwegrecht ist das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis bereits gesetzlich ausgestaltet.

    Praxishinweis:

    Über das Gewohnheitsrecht existieren viele Fehlvorstellungen. Gewohnheitsrecht entsteht durch eine längere tatsächliche Übung, die eine gleichmäßige und allgemeine sein muss und von den beteiligten Rechtsgenossen als verbindliche Rechtsnorm anerkannt wird. Wegen des abstrakt-generellen Regelungsgehaltes von Gewohnheitsrecht kann begrenzt auf einen Einzelfall kein Gewohnheitsrecht entstehen. Nachbarn untereinander können somit kein Gewohnheitsrecht begründen.

    Ob die jahrelange Duldung eines Grundstücks ein Notwegrecht begründen kann, ist umstritten.

    Betroffene Nachbarn sollten sich rechtzeitig um die Eintragung eines im Grundbuch gesicherten Wegerechts bemühen.

     

     

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  • Nachbarrecht: Letzter Ausweg nachbarliches Gemeinschaftsverhältnis!

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Immobilienrecht, Nachbarrecht. 0 Kommentare.

    Wenn im Nachbarrecht nichts mehr geht, kann immer noch das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis helfen. Das Landgericht Dresden hat in einem Urteil vom 07.02.2020 (3 S 402/18) gezeigt, wie es gehen kann.

     

    Sachverhalt:

     

    In steiler Hanglage nahe der Elbe war das Grundstück der Klägerin „von oben“ durch eine Zuwegung offiziell erschlossen. Allerdings nützte der Klägerin die Zuwegung „von oben“ wenig, weil sie ihr Haus „von oben“ nicht mit einem Fahrzeug erreichen konnte. Das Haus lag im unteren Teil des Grundstücks.

     

    „Von unten“ war das Haus zwar über ein Nachbargrundstück mit dem Auto erreichbar. Aber für ein Befahren des Nachbargrundstücks fehlte der Klägerin ein Recht. Weder war der Weg für den Fahrzeugverkehr öffentlich gewidmet noch konnte sich die Klägerin auf ein Wegerecht in Form einer Dienstbarkeit oder einer Baulast berufen.

     

    Es kam, wie es kommen musste: Die Beteiligten verstritten sich und der Nachbar verstellte der Klägerin mit seinem PKW die Zufahrt.

     

    Urteil:

     

    Mit ihrer einstweiligen Verfügung hatte die Klägerin Erfolg. Sie darf mit einem Wagen der Kompaktklasse das Nachbargrundstück befahren.

     

    Interessant ist die Urteilsbegründung. Das Gericht der Klägerin über die Rechtsfigur des nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses geholfen.

     

    Das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis ist ein fester Bestandteil im Nachbarrecht. Es geht um die Pflicht, auf seinen Nachbarn und dessen Belange Rücksicht zu nehmen. Das Gebot der nachbarlichen Rücksichtnahme ist Ausdruck des Grundsatzes von Treu und Glauben.

     

    Die Rechtsprechung greift immer wieder auf das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis zurück, wenn mit den bestehenden Regelungen kein akzeptables Ergebnis gefunden wird. Es findet eine Art Ergebniskorrektur statt.

     

    Praxistipp:

     

    Es gibt keinen allgemeinen Grundsatz, dass ein Grundstückseigentümer bei mehreren Möglichkeiten zur Nutzung seines Grundstücks diejenige wählen muss, die seinen Nachbarn am wenigsten beeinträchtigt. Ob das gute Recht des Eigentümers, sein Grundstück nach seinem Ermessen auszunutzen, ausnahmsweise mit Rücksicht auf die sonst den Nachbarn treffenden schweren Nachteilen beschränkt werden muss, ist immer eine Frage des Einzelfalls. Bei der Entscheidung des LG Dresden mag eine Rolle gespielt haben, dass die Klägerin schwer krank war.

     

     

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  • Nachbarrecht: Wird ein Grenzbaum eigenmächtig gefällt, erhält der Nachbar keinen Schadenersatz

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Immobilienrecht, Nachbarrecht. 0 Kommentare.

    Ein Grenzbaum ist Baum, dessen Stamm dort, wo er aus dem Boden heraustritt, von der Grundstücksgrenze durchschnitten wird.

    Jedem Grundstückseigentümer gehört der Teil des Grenzbaums, der sich auf seinem Grundstück befindet.

    Wird ein Grenzbaum gefällt, besteht ausnahmsweise kein Anspruch auf Schadenersatz, wenn der Schaden auch bei einem rechtmäßigen Verlauf der Dinge entstanden wäre. So hat es das OLG Schleswig mit Urteil vom 17.10.2017 – 3 U 24/17 – entschieden.

    Dem lag folgende Konstellation zugrunde: Auf der Grundstücksgrenze zweier Nachbarn standen zwei 8 m hohe Eschen. Während der Urlaubsabwesenheit des einen Nachbarn ließ der beklagte Nachbar beide Bäume fällen. Der hintergangene Nachbar fordert nun Schadenersatz von über 25.000,00 € für den Neuerwerb und die Neuanpflanzung vergleichbarer Bäume. Er kommt nicht durch!

    Zum Grenzbaum trifft das Gesetz eine Regelung. Nach § 923 BGB gehört der Grenzbaum beiden Nachbarn zu gleichen Teilen. Und: Jeder Nachbar kann die Beseitigung des Grenzbaums verlangen.

    Eine Eigentumsverletzung des nicht gefragten Eigentümers liegt zwar vor. Denn auch ihm gehört der Grenzbaum. Aber: Auf das Verlangen des Nachbarn, dem Fällen des Grenzbaums zuzustimmen, hätte der klagende Nachbar zustimmen müssen.

    Es handelt sich um einen Grenzbaum, dessen Beseitigung jeder Nachbar verlangen kann. Kein Nachbar darf hierfür die Zustimmung verweigern. Allein der Umstand, dass das Fällen des Grenzbaums hätte herausgezögert werden können, reicht nicht aus.

    Praxistipp:

    Bei Grenzeinrichtungen wie etwa Mauern, Hecken, Gräben oder Ähnlichem gilt etwas anderes. Der Grenzbaum ist ein Ausnahmefall.

     

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  • Nachbarrecht: Keine Abwehransprüche gegen Verschattung eines Grundstücks durch Bäume

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Nachbarrecht. 0 Kommentare.

    Die weitgehende Verschattung eines Grundstücks durch hohe Bäume des Nachbarn ist in der Regel hinzunehmen, wenn die Abstandsvorschriften des Nachbarrechtsgesetzes eingehalten werden. So hat es der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 10.07.2015 – V ZR 229/14 – entschieden.

    Der Eigentümer eines nach Süden ausgerichteten Grundstücks mit Garten forderte von seinem Nachbarn die Beseitigung von zwei 25,0 m hohen Eschen. Die Die Verschattung verursachenden Bäume standen in einer öffentlichen Grünanlage mit einem Abstand von 9,0 m bzw. 10,30 m zur Grundstücksgrenze.

    Der BGH verneinte schon das Vorliegen einer Einwirkung. Der Entzug von Luft und Licht als sogenannte „negative Einwirkung“ ist im Nachbarrecht anders als die Zuführung unwägbarer Stoffe wie z. B. Gas, Dämpfe, Rauch, Gerüche, Erschütterungen etc. keine abwehrfähige Einwirkung.

    Grundsätzlich kann der Unterlassungsanspruch des Nachbarn auf die Beseitigung von Bäumen gerichtet sein. Eine „negative Einwirkung“ in Form einer Verschattung durch Bäume kann nur dann als Eigentumsbeeinträchtigung anzusehen sein, wenn die Grundstücksbenutzung gegen eine Rechtsnorm verstößt, die den Inhalt des Eigentums im Interesse des Nachbarn beschränkt und damit zugleich die Eigentumssphäre des Nachbarn entsprechend erweitert. Das war nicht der Fall. Die Pflanzabstände des Nachbarrechtsgesetzes – in dem Fall des Landes Nordrhein-Westfalen – waren eingehalten.

    Auch aus dem sogenannten nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis bestand ebenfalls keine Beseitigungspflicht. Das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis ist im Nachbarrecht eine Sonderregelung mit Ausnahmecharakter. Sie setzt voraus, dass mit der gesetzlichen Regelung ein billiger Ausgleich nicht erzielbar ist. Das war im konkreten Fall zu verneinen. Dabei war zu berücksichtigen, dass die Bäume die Abstandsflächen des Nachbarrechtsgesetzes sehr deutlich überschritten haben. Außerdem gehörten die Bäume zu einem öffentlichen Park, welcher der Naherholung diente.

    Praxistipp: Der Eigentümer eines Grundstücks, der von noch jungem Baumbewuchs auf dem Nachbargrundstück zukünftig Nachteile in Form einer Verschattung befürchten muss, sollte frühzeitig prüfen, ob die vom Nachbarn gesetzten Bäume die nach dem Nachbarrecht erforderlichen Abstände zur Grundstücksgrenze einhalten. Denn der Anspruch auf Beseitigung einer Anpflanzung, mit der ein geringerer als der vorgeschriebene Abstand eingehalten wird, ist ausgeschlossen, wenn der Nachbar ihn nicht rechtzeitig geltend macht (in Sachsen: fünf Jahre – § 15 Sächsisches Nachbarrechtsgesetz).

     

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  • Grenzbebauung, Abstandsflächen und Nachbarschutz

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Nachbarrecht, Verwaltungsrecht. 0 Kommentare.

    Eine Grenzbebauung ist sind immer wieder Anlass für Streitigkeiten unter Nachbarn.

    Grundsätzlich muss Nachbarschutz gewährt werden. Das heißt, von den Außenwänden eines Gebäudes müssen Abstandsflächen zu den Grundstücksgrenzen des Nachbarn eingehalten werden.

    Von diesem Grundsatz gibt es Ausnahmen. Abstandsflächen müssen nicht eingehalten werden, wenn an eine Grenze gebaut werden darf oder sogar gebaut werden muss (Vgl. für Sachsen: § 6 Abs. 1 Satz 3 SächsBO).

    Was aber passiert, wenn ein Eigentümer, der selbst grenzständig oder innerhalb der Abstandsflächen  gebaut hat, von dem Bauherrn die Einhaltung der gesetzlichen Abstandsflächen fordert? Diesen Fall hat das Sächsische Oberverwaltungsgericht am 03.03.2010 – 1 B 23/10 – entschieden.

    Es ist im nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis regelmäßig unbillig, einen Nachbarn den mit der Grenzbebauung des anderen Nachbarn verbundenen Nachteilen auszusetzen, ihm selbst aber eine vergleichbare Ausnutzung seines Grundstücks zu verwehren. Im Nachbarrecht gilt der Grundsatz von Treu und Glauben.

    Auch im Übrigen enthält der Beschluss des Sächsischen Oberverwaltungsgerichts vom 03.03.2010 Grundsätze, die im öffentlich-rechtlichen Nachbarrecht von Bedeutung sind. Das OVG Bautzen hat entschieden, dass ein Nachbar sich mit einem vorläufigen Rechtsschutz nicht mehr gegen ein Bauvorhaben wenden kann, wenn das Bauvorhaben im Rohbau fertig gestellt ist. In so einem Fall fehlt regelmäßig das Rechtsschutzbedürfnis für ein Eilverfahren.

    Ferner gilt, dass ein Verstoß gegen Verfahrensvorschriften einem Nachbarn nicht weiterhilft. Wird zu Unrecht lediglich ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren durchgeführt, verletzt dies allein den Nachbarn noch nicht in seinen Rechten. Nur wenn die erteilte Genehmigung auch dem Drittschutz dienenden materiell-rechtlichen Regelungen widerspricht, erwächst dem Nachbarn hieraus ein Anspruch auf die Aufhebung des Bescheides.

    Es gilt also festzuhalten, dass der baurechtliche Nachbarschutz auf dem Gedanken der gegenseitigen Rücksichtnahme beruht und durch den beherrschenden Grundsatz von Treu und Glauben seine Grenzen findet.

     

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  • Risse an Gebäuden infolge Tiefbauarbeiten

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Baurecht, Immobilienrecht, Nachbarrecht. 0 Kommentare.

    Risse an einem Gebäude, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Tiefbauarbeiten entstanden sind, können zu einem Ausgleichsanspruch nach dem Nachbarrecht führen. Bei der Bemessung des Ausgleichsanspruchs sind aber die Grundsätze der Vorteilsausgleichung zu beachten. Kompletten Beitrag lesen

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