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Archiv der Kategorie ‘Wohnraummietrecht’

  • Das Ende der Quotenabgeltungsklausel bei Schönheitsreparaturen

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Mietrecht, Wohnraummietrecht. 0 Kommentare.

    Anteilige Renovierungskosten für Schönheitsreparaturen aufgrund einer Quotenklausel oder Quotenabgeltungsklausel müssen Mieter nicht mehr zahlen.

    Die generelle Unwirksamkeit von Quotenabgeltungsklauseln bei Schönheitsreparaturen hat der Bundesgerichtshof mit einer längst überfälligen Entscheidung am 18.03.2015 – VIII ZR 242/13 – klargestellt.

    Bei Schönheitsreparaturen gilt: Quotenabgeltungsklauseln sind immer unwirksam, und zwar unabhängig davon, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert überlassen wurde.

    Vermieter können auch in Zukunft Quotenabgeltungsklauseln nicht mehr wirksam in allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbaren.

    Die in vielen laufenden Mietverträgen existierende Quotenabgeltungsklausel entfaltet keine Wirksamkeit mehr. Die in Altverträgen vereinbarten – nun unwirksamen – Quotenabgeltungsklauseln haben allerdings keine Auswirkung auf die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel. Diese richtet sich wiederum danach, dass keine starren Fristen vereinbart sind und eine renovierte Wohnung übergeben oder der Mieter im Falle einer unrenovierten Wohnung einen angemessenen Ausgleich erhalten hat.

     
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  • Fristlose Kündigung beim Mietvertrag auch bei unverschuldetem Zahlungsverzug – hier Verzögerung beim Jobcenter

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Mietrecht, Wohnraummietrecht. 0 Kommentare.

    Gerät ein Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten in Zahlungsverzug, kann der Vermieter die fristlose Kündigung vom Mietvertrag aussprechen. Das gilt auch, wenn der Zahlungsverzug darauf beruht, dass die Sozialleistungen vom Jobcenter nicht rechtzeitig erfolgten.

    Die fristlose Kündigung findet ihren Grund in der Unzumutbarkeit, Mietrückstände ertragen zu müssen. 

    Ein Verschulden des Mieters setzt die fristlose Kündigung nicht voraus.

    Diese Klarstellung hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 04.02.2015 – XIII ZR 175/14 – getroffen.

    Für Mieter, die auf Sozialleistungen vom Jobcenter angewiesen sind, ist die Entscheidung ein harter Schlag. Denn er kann nichts dafür, wenn das Jobcenter zu spät zahlt.

    Aber: Schuldner der vereinbarten Mieten ist bei einem Mietvertrag der Mieter und nicht das Jobcenter. Nach der Risikoverteilung des Gesetzes muss jeder für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einstehen; getreu dem Motto: „Geld hat man zu haben.“ Dieses Prinzip gilt auch für Mietschulden.

    Der Schutz des Mieters vor dem Verlust der Wohnung infolge der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird vielmehr ausschließlich durch die einmalig innerhalb von zwei Jahren gewährte Schonfrist sichergestellt.
     

     

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  • Änderung der Rechtsprechung bei Schönheitsreparaturen

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Mietrecht, Wohnraummietrecht. 0 Kommentare.

    Die Abwälzung von Schönheitsreparaturen bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung ist in allgemeinen Geschäftsbedingungen grundsätzlich unwirksam.

    Mit dieser Entscheidung vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14 – hat der Bundesgerichtshof unter ausdrücklicher Aufgabe seiner früheren Rechtsprechung einen jahrzehntelangen Streit beendet.

    Wirksam ist die Renovierungsklausel nur dann, wenn der Vermieter für die vorvertraglichen Abnutzungsspuren eine ausreichende Kompensation gewährt.

    Der Ausgleich muss die Material- und Arbeitskosten sowie die mietfreie Zeit zur Ausführung der Schönheitsreparaturen abdecken. In der Mehrzahl der Fälle wird sich anbieten, dem Mieter eine  Zeit der mietfreien Nutzung zu gewähren.

    Die bisherige Rechtsprechung war im Zuge der Entwicklung einer strengeren Klauselkontrolle zu den Schönheitsreparaturen nicht mehr zu halten. Die Aufrechterhaltung der Klausel hätte dazu führen können, dass der Mieter die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgeben muss, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

    Auf Grundlage der nunmehrigen Rechtsprechung zu den Schönheitsreparaturen muss der Mieter beweisen, dass er eine unrenovierte Wohnung erhalten hat. Unrenoviert ist die Wohnung nicht erst, wenn sie übermäßig stark abgenutzt ist. Es reicht, wenn die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer nicht renovierten Wohnung vermitteln.

    Die Erwägungen des Urteils dürften auch für die Vermietung von Geschäftsräumen gelten.

     

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  • Wärmecontracting und Einsichtsrecht des Mieters in Abrechnungsunterlagen?

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Mietrecht, Wohnraummietrecht. 0 Kommentare.

    Beim Wärmecontracting ist der Vermieter, der einen Wärmelieferungsvertrag mit einem Contractor abgeschlossen hat, dem Mieter gegenüber nicht zur Vorlage der dem Contractor von dessen Vorlieferanten ausgestellten Rechnungen verpflichtet. Das ist durch eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 03.07.2013 – VIII ZR 322/11 – geklärt.

    Sachverhalt: Die Mieter verlangten zur Überprüfung seiner Heizkostenabrechnung die Vorlage der vom Versorger an den Wärmecontractor gerichteten Rechnungen für gelieferte Fernwärme. Das besondere an dem Fall war, dass trotz des Bezugs von Fernwärme noch ein Wärmecontracting vorgeschaltet war. Die Kosten für das Wärmecontracting waren bei der Heizkostenabrechnung herausgerechnet.

    Entscheidung: Ein Einsichtsrecht steht dem Mieter nicht zu. Der Vermieter, der einen Wärmelieferungsvertrag mit einem Contractor geschlossen hat, ist nicht zur Vorlage der dem Contractor von dessen Vorlieferanten ausgestellten Rechnungen verpflichtet. Bei einer Versorgung des Mieters mit Heizenergie durch Wärmecontracting gilt nichts anderes als bei einem unmittelbaren Energiebezug ohne Einschaltung eines Contractors.

    Praxishinweis: Beim Wärmecontracting kann der Mieter nicht mehr verlangen, als bei einer sonst herkömmlichen Wärmeversorgung. Wird Öl geliefert, hat der Mieter auch kein Recht zu erfahren, zu welchen Bedingungen der Öllieferant seinerseits das Öl auf dem Markt erworben hat. Da die Abrechnung des Vermieters im Übrigen der Heizkostenverordnung entsprach, war die Heizkostenabrechnung nicht zu beanstanden.

     

     

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  • Eigenbedarfskündigung für Zweitwohnung?

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Wohnraummietrecht. 0 Kommentare.

    Die bloße Nutzung als Zweitwohnung reicht für eine Eigenbedarfskündigung nicht aus.

    So hat es das Amtsgericht Wolfratshausen am 28.06.2012 (Az. 8 C 51/12) in einem Fall entschieden, in dem die Kläger ein Einfamilienhaus als Zweitwohnung nutzen wollten. Das Gericht sah die Voraussetzung des „Benötigen“ für die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung nicht als gegeben an, weil die Kläger als russische Staatsangehörige auf ein Aufenthaltsrecht von 180 Tagen in Deutschland beschränkt waren.

    Wenn es aber von vornherein unmöglich ist, die Zweitwohnung ein halbes Jahr benutzen zu können, fehlt das Merkmal des „Benötigen“, wie es aber für eine Eigenbedarfskündigung erforderlich ist.

    Ob und unter welchen Umständen eine Eigenbedarfskündigung für die Nutzung von Räumen als Zweitwohnung zulässig ist, ist sehr umstritten. Das Amtsgericht Wolfratshausen hat entscheidungserheblich darauf abgestellt, dass wegen des beschränkten Aufenthaltsrechts die Begründung eines Lebensmittelpunktes nicht möglich war.

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  • Rückforderung von Betriebskostenvorauszahlungen bei fehlender Betriebskostenabrechnung

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Mietrecht, Wohnraummietrecht. 1 Kommentar.

    Rechnet ein Vermieter über die Betriebskosten am Ende des Mietvertrages nicht ab, kann der Mieter ohne den Umweg einer Klage auf Erstellung einer Betriebskostenabrechnung direkt die Rückforderung von geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen verlangen. Dieses Rückforderungsrecht besteht aber nicht unbegrenzt. Es geht nur soweit, wie der Mieter nicht die Möglichkeit hatte, seinen Abrechnungsanspruch durch ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen durchzusetzen.

    Die Grenzen der Rückforderung geleisteter Betriebskostenvorauszahlungen hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 26.09.2012 (Az. VIII ZR 315/11) klargestellt. Danach kann von folgender Rechtslage ausgegangen werden:

    Erteilt ein Vermieter keine Abrechnung über Betriebskostenvorauszahlungen, muss unterschieden werden, ob das Mietverhältnis noch besteht oder ob der Mietvertrag beendet ist. In einem bestehenden Mietvertrag kann der Mieter an den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen ein Zurückbehaltungsrecht ausüben und den Vermieter auf diese Weise zwingen, eine Betriebskostenabrechnung zu stellen. Alternativ kann der Mieter auf Stellung einer Betriebskostenabrechnung klagen.

    Ist das Mietverhältnis beendet, kann der Mieter sofort auf Rückerstattung der geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen klagen, soweit er nicht die Möglichkeit hatte, durch Ausübung des Zurückbehaltungsrechtes eine Betriebskostenabrechnung zu erzwingen. Für weiter zurück liegende Zeiträume kann der Mieter auch hier auf Stellung der Betriebskostenabrechnung klagen, soweit der Anspruch nicht verjährt ist.

    Kritik: Die Begrenzung des Rückforderungsrechts ist richtig. Während der Dauer des Mietvertrages hat der Mieter mit dem Zurückbehaltungsrecht ein scharfes Schwert in der Hand. Setzt er es nicht ein, muss er später nicht besser gestellt werden.

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  • Zwangsverwaltung und Baukostenzuschuss

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Gewerberaummietrecht, Mietrecht, Wohnraummietrecht, Zwangsverwaltung, Zwangsvollstreckung. 0 Kommentare.

    Unter bestimmten Voraussetzungen muss sich in der Zwangsverwaltung der Verwalter einen Baukostenzuschuss des Mieters entgegenhalten lassen.

    Grundsätzlich gilt, dass Verfügungen über die Miete im Voraus in der Zwangsvollstreckung und insbesondere in der Zwangsverwaltung gegenüber dem Zwangsverwalter unwirksam sind. Wenn also der Mieter die Miete an einen Vermieter für Jahre im Voraus bezahlt hat, muss er die Miete ab dem Zeitpunkt der Beschlagnahme noch einmal an den Zwangsverwalter zahlen.

    Eine Ausnahme von dieser Regel soll für den Baukostenzuschuss gelten. Das hat der Bundesgerichtshof mit einem Urteil vom 15.02.2012 (VIII ZR 166/10) klargestellt. Ein Baukostenzuschuss ist eine Leistung des Mieters zum Auf- oder Ausbau des Mietobjekts, wenn sich diese Leistungen in einer Werterhöhung des Objekts niederschlagen.

    Grund für diese Ausnahmeregelung ist der Grundsatz von Treu und Glauben. Denn bei einem Baukostenzuschuss schafft erst der Mieter Sachwerte, für die eigentlich der Eigentümer hätte aufkommen müssen. Von diesem Zufall soll aber der Grundpfandgläubiger, also regelmäßig die Bank, nicht profitieren.

    Die Voraussetzungen für einen abwohnbaren Baukostenzuschuss hat der Bundesgerichtshof benannt. Der Mieter muss mit dem Vermieter eine mietvertragliche Vereinbarung über seine Leistungen treffen. Der Mieter muss seine Leistungen nach Abschluss der Vereinbarung erbracht haben. Die Leistungen müssen zum Aus- oder Aufbau verwendet worden sein. Die Aus- oder Aufbauleistungen müssen zu einer Werterhöhung des Mietobjekts geführt haben und schließlich müssen die Leistungen aus dem Vermögen des Mieters stammen. Ausdrücklich lässt der Bundesgerichtshof auch Arbeitsleistungen des Mieters zu.

    Das Thema Baukostenzuschuss wird auch in Zukunft für die Zwangsverwaltung brisant bleiben. Die an sich eng auszulegende Ausnahme Treu und Glauben, wird vom BGH durchaus großzügig ausgelegt. Der BGH lässt auch Arbeitsleistungen als Baukostenzuschuss gelten, und zwar auch dann, wenn sie von Verwandten und Bekannten geleistet werden. Die Praxis der Zwangsverwaltung wird nach der BGH-Entscheidung auf eine größere Anzahl von Missbrauchsfällen einzustellen haben.

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  • Kann man einen Mietspiegel überprüfen lassen?

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Mietrecht, Wohnraummietrecht. 0 Kommentare.

    Hat eine Stadt oder Gemeinde einen Mietspiegel, greifen die Vermieter für eine Mieterhöhung regelmäßig auf den Mietspiegel zurück. Ist der Mietspiegel ein sogenannter qualifizierter Mietspiegel, wird vermutet, dass der Mietspiegel die Vergleichsmiete wiedergibt.

    Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der alle zwei Jahre überarbeitet werden muss und der von den Interessenverbänden der Vermieter und der Mieter anerkannt wird. Die verwaltungsgerichtliche Kontrolle des Mietspiegels lehnen die Verwaltungsgerichte ab. Ein Mietspiegel ist weder ein Verwaltungsakt noch eine Allgemeinverfügung.

    Ähnlich ist es bei einem einfachen Mietspiegel. Ein einfacher Mietspiegel ist nichts anderes als eine statistisch aufbereitete Sammlung von Vergleichsmieten. Auch hier findet keine verwaltungsgerichtliche Kontrolle statt. Ein einfacher Mietspiegel hat aber auch nicht die Vermutungswirkung, dass die ausgewiesenen Mieten ortsüblich sind.

    Was aber passiert, wenn eine Partei im Prozess den Mietspiegel als Berechnungsgrundlage nicht akzeptiert? Kann der Mieter im Prozess den Mietspiegel durch das Gericht überprüfen lassen? Im Ergebnis nur sehr eingeschränkt. Das Gericht muss klären, ob überhaupt ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt. Liegt ein qualifizierter Mietspiegel vor, kann die Auslegung des Mietspiegels wie die Anwendung einer gesetzlichen Vorschrift durch ein höheres Gericht überprüft werden. Das hat der Bundesgerichtshof mit einem Urteil vom 04.05.2011 (Az. VIII ZR 227/10) entschieden.

    Es besteht ein Bedürfnis nach einer einheitlichen Anwendung eines Mietspiegels. Für den Mietspiegel gilt insoweit ähnliches wie für Allgemeine Geschäftsbedingungen. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind zwar keine Rechtsnormen. Trotzdem wird auch dort eine volle gerichtliche Kontrolle zugelassen.

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  • Schönheitsreparaturen im Mietrecht – Begriff und Umfang

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Gewerberaummietrecht, Mietrecht, Wohnraummietrecht. 0 Kommentare.

    Schönheitsreparaturen im Mietrecht sind ein Dauerthema. Insbesondere bei der Beendigung von einem Mietvertrag gibt es oft Auseinandersetzungen darüber, ob und in welchem Umfang Schönheitsreparaturen geleistet werden müssen.

    In einer ganzen Reihe von Entscheidungen hat sich der BGH mit dem Thema Schönheitsreparaturen befasst. Ausgangspunkt war zunächst die Rechtsprechung zu den „starren Fristen“, die einer Inhaltskontrolle nicht standhalten. Weiter ging es mit unwirksamen „Farbwahlklauseln“ über Quotenregelungen zur Kostenbeteiligungen bis hin zu einer unüberschaubaren Anzahl von Einzelentscheidungen.

    Was aber zählt alles zu den Schönheitsreparaturen? Wie ist der Begriff definiert?

    Das Amtsgericht Dresden (140 C 7116/10) hat auf die Begriffsbestimmung für Schönheitsreparaturen hingewiesen, die im Gesetz verankert ist. Für Schönheitsreparaturen kann auch bei preisfreiem Wohnraum auf die Definition der Zweiten Berechnungsverordnung (§ 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV) zurückgegriffen werden. Danach sind als Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen anzusehen.

    Leistungen, die über diesen definierten Umfang hinausgehen, können in Klauseln nicht wirksam vereinbart werden. In dem vom Amtsgericht Dresden entschiedenen Fall sollten auch kleinere Putz- und Holzschäden beseitigt werden. Damit war die Grenze für eine wirksame Abwälzung in AGB überschritten. Die Dekorations-AGB war insgesamt unwirksam. Der Mieter musste überhaupt keine Schönheitsreparaturen leisten.

    Fazit: Für Vermieter und Mieter heißt es bei Schönheitsreparaturen aufgepasst bei unwirksamen Klauseln. Es empfiehlt sich genau den Inhalt der Schönheitsreparaturklausel zu lesen und zu prüfen.

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  • Vermieter kann auf künftige Miete klagen, wenn der Mieter mit dem mehrfachen seiner Miete im Verzug ist.

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Mietrecht, Wohnraummietrecht. 0 Kommentare.

    Nach den Regeln der Prozessordnung kann auf eine in der Zukunft liegende Leistung nur in Ausnahmefällen geklagt werden. Das gilt auch für das Mietrecht. Unproblematisch sind die eher seltenen Fälle, in denen der Mieter ankündigt, in Zukunft seine Miete nicht oder nicht vollständig bezahlen zu wollen. Dann muss der Vermieter nicht abwarten, bis der Mieter in Verzug seiner Leistung gerät.

    Was aber, wenn der Mieter schweigt, aber trotzdem die Besorgnis besteht, dass der Mieter auch in Zukunft nicht die Leistung, also die Zahlung von Miete erbringen wird. Bislang konnte in so einer Situation regelmäßig nicht darauf geschlossen werden, dass der Mieter seine Miete künftig nicht zahlen wird, und zwar auch dann, wenn bereits erhebliche Rückstände an der Miete bestanden.

    In seiner Entscheidung vom 04.05.2011 (VIII ZR 146/10) hat der Bundesgerichtshof nun die Möglichkeit eröffnet, auch auf eine in der Zukunft liegende Leistung zu klagen, wenn der Mieter mit dem mehrfachen seiner Miete im Zahlungsrückstand ist.

    In dem konkreten Fall hatte der Mieter in den Monaten Dezember 2006, Oktober 2007 und September 2008 keine Miete gezahlt. Mit der Klage forderte der Vermieter neben der Räumung und der rückständigen Miete auch die in der Zukunft fällig werdende Miete bzw. nach der Kündigung Nutzungsentschädigung. Der Vermieter hat den Prozess gewonnen. Wenn ein Mieter das Mehrfache seiner Miete schuldet, dann besteht die Besorgnis, dass er auch in der Zukunft die berechtigten Forderungen des Vermieters nicht erfüllen wird.

    Die Entscheidung führt zu erheblichen Erleichterungen im Mietrecht für Vermieter. Das „Katz-und-Maus-Spiel“ zwischen Vermieter und Mieter hat eine Ende gefunden. Aus prozessökonomischer Sicht ist das Urteil zu begrüßen. Der Vermieter muss jetzt nicht jeweils neu Miete einklagen, wenn die Zahlungsrückstände wieder angewachsen sind. Mit einem Titel auf künftige Leistung kann er im Fall eines obsiegenden Urteils sofort vollstrecken.

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