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Archiv der Kategorie ‘Wohnungseigentumsrecht’

  • Leitungsrecht: Keine Grundbuchberichtigung nach Leitungs- und Anlagenrechtsbescheinigung bei gutläubigem lastenfreien Erwerb in einer WEG

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Leitungsrecht, Wohnungseigentumsrecht. 0 Kommentare.

    Ist für einen Versorger nach dem Grundbuchbereinigungsgesetz (GBBerG) ein Leitungsrecht entstanden, kann dieses Leitungsrecht wieder erlöschen, wenn ein gutgläubiger lastenfreier Erwerb des Grundstücks erfolgt ist.

    Eine Grundbuchberichtigung auf Grundlage einer Leitungs- und Anlagenrechtsbescheinigung ist nach einem gutgläubigen lastenfreien Erwerb nicht mehr möglich. Das Grundbuch ist nicht mehr falsch. Das gilt auch für eine WEG, und zwar auch dann, wenn nur eine Eigentumswohnung verkauft wurde.

    Der BGH hat mit Beschluss vom 23.07.2015 – V ZB 1/14 – darauf hingewiesen, dass der gutgläubige lastenfreie Erwerb einer Eigentumswohnung für alle übrigen Eigentümer der WEG wirkt. Getreu dem Motto: „Einer für alle“.

    Es war lange streitig, ob der gutgläubige lastenfreie Erwerb eines Miteigentumsanteils in einer WEG zum Erlöschen des Rechts insgesamt führt. Jetzt ist die Sache klar. Der gutgläubige lastenfreie Erwerb eines Miteigentumsanteils in einer WEG erstreckt sich auch auf nicht eingetragene Dienstbarkeiten am Grundstück. Nicht eingetragene Dienstbarkeiten, die an einzelnen Miteigentumsanteilen nicht fortbestehen können, erlöschen dann insgesamt und damit auch im Verhältnis zu den übrigen Miteigentümern der WEG.

    Praxishinweis:

    Das Grundbuchamt trägt das Leitungsrecht allein auf Grundlage der Leitungs- und Anlagenrechtsbescheinigung im Grundbuch ein. Die Leitungs- und Anlagenrechtsbescheinigung ersetzt die Bewilligung. Voraussetzung für die Eintragung ist, dass das Grundbuch noch unrichtig ist. Das ist nicht der Fall, wenn das Leitungsrecht infolge eines gutgläubigen Erwerbs wieder erloschen ist. Die Leitungs- und Anlagenrechtsbescheinigung gibt nur eine Auskunft über das Entstehen, nicht über das mögliche Erlöschen der Dienstbarkeit.

     

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  • Wohnungseigentümer können mehrheitlich beschließen, als Verband einen Kredit aufzunehmen

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Wohnungseigentumsrecht. 0 Kommentare.

    Die Wohnungseigentümer einer WEG haben die Kompetenz, als Verband einen Kredit zur Deckung des Finanzbedarfs einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu beschließen. Mit Urteil vom 28.09.2012 hat der BGH (Az. V ZR 251/11) eine wichtige Klarstellung getroffen.

    Es war Anliegen der WEG-Reform 2007, die Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums durch Stärkung der Beschlusskompetenz zu erleichtern. Dem teilrechtsfähigen Verband ist es möglich, am Rechtsverkehr teilzunehmen. Dementsprechend ist der Verband auch in der Lage, einen Kredit aufzunehmen.

    Die Entscheidung leuchtet unmittelbar ein. Es ist Sache der Wohnungseigentümer über die Deckung des Finanzbedarfs der WEG zu entscheiden. Dabei ist es in das Ermessen der Wohnungseigentümer gestellt, ob der Finanzbedarf durch einen Rückgriff auf vorhandene Rücklagen oder über eine Sonderumlage oder über einen Kredit gedeckt wird.

    Für die Beschlussfassung über die Aufnahme von einem Kredit lässt der Bundesgerichtshof die einfache Mehrheit der Wohnungseigentümer ausreichen. Das besonders enge Nachbarschaftsverhältnis innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft geht widerstreitenden Interessen Einzelner vor. Das bedeutet, dass die Mehrheit der Wohnungseigentümer gegen den Willen Anderer auch für diese eine gesamtschuldnerische Haftung für einen Kredit beschließen kann. Allerdings ist die gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer begrenzt auf ihren jeweiligen Anteil am Gemeinschaftseigentum.

    Ausdrücklich offen gelassen hat der Bundesgerichtshof die umstrittene Frage, ob die Aufnahme von einem Kredit, bei dem es nicht um die Deckung eines kurzfristigen Finanzbedarfs geht, einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht.

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  • WEG: Wohngeldvorschüsse und Verjährung

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Wohnungseigentumsrecht, Zwangsvollstreckung. 0 Kommentare.

    Die dreijährige Verjährung für Ansprüche auf Zahlung von Wohngeldvorschüssen beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem die Wohngeldvorschüsse fällig werden. Der Beschluss über die Jahresabrechnung führt nicht zu einem Neubeginn der Verjährung der in dem Abrechnungsjahr bereits fälligen Wohngeldvorschüsse.

    Diese Klarstellung hat der Bundesgerichtshof in einer jüngst veröffentlichten Entscheidung vorgenommen (Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 171/11). Nach Ablauf von drei Jahren kann sich also ein Wohnungseigentümer auf die Verjährung von Wohngeldvorschüssen berufen. Der Beschluss über die Jahresabrechnung einer WEG wirkt nur hinsichtlich des auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenen Betrages, der die in dem Wirtschaftsplan für das abgelaufene Jahr beschlossenen Wohngeldvorschüsse übersteigt. Es handelt sich dabei um die so bezeichnete Abrechnungsspitze.

    Grund für diese Rechtslage ist, dass andernfalls Zinsen und auch Urteile über Wohngeldvorschüsse mit einer Jahresabrechnung wieder wegfallen würden. Außerdem würde eine WEG ihre Ansprüche gegen einen ausgeschiedenen Eigentümer verlieren, weil nach dem Ausscheiden eines Eigentümers dieser nicht mehr durch einen später gefassten Beschluss gebunden werden kann. Es ist aber allgemeine Meinung, dass ein ausgeschiedener Eigentümer für seine eigenen Verbindlichkeiten und insbesondere auf fällige Wohngeldvorschüsse, die bis zu seinem Ausscheiden entstanden sind, weiterhaftet.

    Für Zwangsverwalter dürfte die Klarstellung des BGH eine erhebliche Erleichterung bringen. Bei Verwaltern WEG Anlagen hat sich das scheinbar unausrottbare Missverständnis festgesetzt, dass ein Zwangsverwalter für die Schulden eines Eigentümers, die vor Anordnung der Zwangsverwaltung entstanden sind, haften müsste. Dem ist nicht so. Die Zwangsverwalter werden sich auch auf diese Entscheidung berufen können, dass sie nur für die Abrechnungsspitze haften.

    Fazit: Die Verjährung von laufenden Wohngeldvorschüssen läuft unabhängig von einer Jahresabrechnung, die nur den Anspruch auf die Abrechnungsspitze begründet.

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  • Auch eine falsche Jahresrechnung wird bestandskräftig, wenn keine Anfechtung des Beschlusses erfolgt!

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Wohnungseigentumsrecht. 0 Kommentare.

    Es kommt immer wieder vor, dass die Jahresabrechnung einer WEG falsch ist. Die in einer falschen Jahresabrechnung ausgewiesenen Zahlungspflichten muss der betroffene Eigentümer aber trotzdem zahlen, wenn er den Beschluss über die Jahresrechnung nicht angefochten hat.

    Diese gängige Rechtstatsache musste wieder einmal durch ein Urteil – Amtsgericht Dippoldiswalde, Az. 1 C 342/11 – klargestellt werden. In dem konkreten Fall verlangte ein Eigentümer die Auszahlung eines Guthabens aus seiner Jahresrechnung. Die Jahresrechnung sah zwar eine Nachzahlung für den Eigentümer vor. Aber der WEG-Verwalter hatte nachweislich geleistete Vorauszahlungen nicht richtig in Ansatz gebracht. Unter Berücksichtigung der Vorauszahlungen hätte dem Eigentümer ein Guthaben zugestanden. Dieses Guthaben verlangte der Eigentümer nach seinem Ausscheiden aus der Eigentümergemeinschaft mit seiner Klage.

    Der Eigentümer verliert. Die Jahresrechnung war zwar falsch. Aber sie ist in Bestandskraft erwachsen. Der Eigentümer hätte den Beschluss über die Jahresrechnung in dem Umfang durch Anfechtung angreifen müssen, in welchem die Jahresrechnung die Vorauszahlungen falsch berücksichtigt hat.

    Fazit: Der von einer falschen Jahresrechnung betroffene Eigentümer ist gezwungen, rechtzeitig Anfechtungsklage zu erheben. Ein anfechtbarer Beschluss über die Jahresrechnung erwächst in Bestandskraft, falls er nicht durch Anfechtung beseitigt wird. Rechnerische Unrichtigkeiten machen den Beschluss in der Regel nur anfechtbar, nicht nichtig. Wird der Beschluss über die Jahresabrechnung nicht angefochten, erwachsen auch unrichtige Zahlungsverpflichtungen in Bestandskraft.

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  • Abrechnung von Hausgeld bei Eigentümerwechsel

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Wohnungseigentumsrecht. 2 Kommentare.

    Die Einzelabrechnung von Hausgeld bei einem Eigentümerwechsel ist immer wieder Gegenstand von Unsicherheiten und Auseinandersetzungen. Wer haftet für Fehlbeträge? Wer für die Abrechnungsspitze? Wem gebührt das rechnerische Guthaben? Kann man gegen die Forderung auf Hausgeld aufrechnen?

    Das Landgericht Dresden hat mit Urteil vom 16.06.2010 (Az. 2 S 90/10) eine bemerkenswerte Klarstellung vorgenommen, und zwar in zweierlei Hinsicht:

    • Bei einem Eigentümerwechsel hat der Erwerber für die in der Abrechnung festgestellten Abrechnungsspitze einzustehen, allerdings steht ihm auch ein etwaiges Guthaben zu. Für den Zeitpunkt ist maßgeblich, wer bei Beschlussfassung Eigentümer ist.
    • Die Aufrechnung gegen Hausgeldforderungen ist nur mit von der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Beschluss anerkannten oder gegen sie rechtskräftig festgestellten Forderungen möglich.

    Klarer und eindeutiger kann man es nicht regeln. Die Klarstellung des Landgerichts Dresden zur Haftung auf Hausgeld aus einer Abrechnungsspitze bzw. Auskehr eines Überschusses an einen Erwerber ist zu begrüßen. Sie ist eine praktikable Art der Handhabung.

    Zwar kann es einem Veräußerer ungerecht erscheinen, dass ein Erwerber von Überzahlungen in der Vergangenheit profitiert und den Überschuss aus der Hausgeldabrechnung erhält. Auf der anderen Seite übernimmt der Erwerber aber auch das Risiko, sollten die Vorauszahlungen nicht auskömmlich gewesen sein. In diesem Fall hat er die Nachzahlung zu leisten. Der Wertungswiderspruch, dass bei einer Überzahlung durch den Veräußerer der Erwerber als Abrechnungsspitze eine Hausgeldrückerstattung erhält und der frühere Eigentümer an seinen Mieter eine Betriebskostenerstattung zu leisten hat, muss hingenommen werden. In der Praxis kommt dieser Fall nur selten vor.

    Zur Aufrechnung gegen Wohngeldforderungen hat das Landgericht Dresden klargestellt, dass Aufrechnungen regelmäßig ausgeschlossen sind. Wenn aber die Wohnungseigentümergemeinschaft in einer früheren Jahresabrechnung Guthaben festgestellt und beschlossen hat, kann ein Eigentümer mit diesem durch Beschluss festgestellten Guthaben gegen eine Nachzahlungsforderung aufrechnen.

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  • Der Erstkäufer einer vom Bauträger errichteten Eigentumswohnung muss nicht in jedem Fall Wohngeld an die „werdende“ und später entstandene Wohnungseigentümergemeinschaft zahlen!

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Bauträgerrecht, Wohnungseigentumsrecht. 0 Kommentare.

    Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft müssen Wohngeld (auch: Hausgeld) zahlen. Das ist klar (§ 16 Abs. 2 WEG). Dazu müssen sie Eigentümer geworden sein. Das heißt, sie müssen im Grundbuch stehen (§ 4 Abs. 1 WEG). So weit, so einfach. Kompletten Beitrag lesen

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  • Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage dürfen in der Jahresabrechnung nur als Ist-Buchung erfolgen!

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Wohnungseigentumsrecht. 0 Kommentare.

    Bei der Jahresabrechnung gegenüber den Eigentümern einer Wohnungsanlage dürfen nur die tatsächlichen Ausgaben abgerechnet werden. Das ist allgemeiner Grundsatz. Kompletten Beitrag lesen

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  • Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann wegen rückständigem Hausgeld die Zwangsvollstreckung gegen Insolvenzverwalter betreiben!

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Wohnungseigentumsrecht, Zwangsvollstreckung. 0 Kommentare.

    Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sollte die Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaften stärken. Deswegen hat der Gesetzgeber ein beschränktes Vorrecht der WEG bei einer Zwangsversteigerung vorgesehen (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG). Kompletten Beitrag lesen

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  • Vorrecht der Hausgeldforderungen – Zuordnung in Rangklasse 2

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Wohnungseigentumsrecht, Zwangsvollstreckung. 0 Kommentare.

    Nach altem Recht wurden rückständige Wohngeldansprüche in der Zwangsversteigerung der Rangklasse 5 zugeordnet und fielen praktisch immer aus. Nach der WEG-Reform wurde den Wohnungseigentümergemeinschaften in der Zwangsversteigerung ein begrenztes Vorrecht vor den Realgläubigern eingeräumt. Kompletten Beitrag lesen

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  • Mängel am Gemeinschaftseigentum: Kann die WEG klagen, auch wenn nur einem Eigentümer Ansprüche zustehen?

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Bauträgerrecht, Wohnungseigentumsrecht. Kommentare deaktiviert für Mängel am Gemeinschaftseigentum: Kann die WEG klagen, auch wenn nur einem Eigentümer Ansprüche zustehen?.

    Auf Basis seiner Grundsatzentscheidung aus dem Jahr 2007 hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 15.01.2010 (Az.: ZR 80/09) klargestellt, dass der Verband auch dann Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche an sich ziehen kann, wenn nur einem einzelnen Eigentümer diese Rechte zustehen.

    In seiner Grundsatzentscheidung aus dem Jahr 2007 hatte der Bundesgerichtshof klargestellt, Kompletten Beitrag lesen

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