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Zusatzinformationen

Archiv der Kategorie ‘Zwangsverwaltung’

  • Der Zwangsverwalter muss nicht dingliche Rechte wie zum Beispiel Nießbrauch oder Wohnungsrecht ermitteln

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Zwangsverwaltung, Zwangsvollstreckung. 0 Kommentare.

    Der Zwangsverwalter muss das Gericht darüber informieren, dass dingliche Rechte Dritter von der Zwangsverwaltung betroffen sind, sobald er darüber Kenntnis hat.

    Der Begriff der Beteiligten nach dem Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (ZVG) ist nicht eng zu verstehen. Als Beteiligte sind gemeint diejenigen Personen, denen gegenüber das ZVG dem Zwangsverwalter spezifische Pflichten auferlegt.

    Berechtigte eines Nießbrauchs oder einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit, wie zum Beispiel dem Wohnungsrecht, sind solche Beteiligte.

    Unterlässt es der Zwangsverwalter trotz Kenntnis, das Gericht über die Rechte Dritter, die im Zwangsverwaltungsverfahren beteiligt sind, zu informieren, macht er sich wegen einer vorwerfbarer Pflichtverletzung schadenersatzpflichtig.

    Allerdings geht die Verpflichtung des Zwangsverwalters nicht so weit, Drittrechte zu ermitteln. Insbesondere ist der Zwangsverwalter nicht verpflichtet, zum Beispiel über eine Grundbucheinsicht, Rechte Dritter zu ermitteln. Das hat der Bundesgerichtshof mit seiner Entscheidung vom 15.10.2015 – IX ZR 44/15 – klargestellt.

    Fazit: Die „Ermittlung“ von Drittrechten über das Grundbuch sollte an sich zum Standard in einem Zwangsverwaltungsverfahren gehören. In dem konkreten Fall hatte sowohl das Vollstreckungsgericht als auch der Zwangsverwalter übersehen, dass ein Nießbrauch und ein dingliches Wohnungsrecht eingetragen waren. Dass eine Einsicht in die zweite Abteilung des Grundbuchs nicht zu den Pflichten eines Zwangsverwalters gehören soll, erstaunt, hat in dem konkreten Fall den Zwangsverwalter aber „gerettet“.

     

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    Zwangsverwaltung und Baukostenzuschuss

    Zwangsverwaltung umfasst nicht Schadenersatz aus Mietaufhebungsvertrag

    Zwangsverwalter kann auch nach Aufhebung der Zwangsverwaltung Klage erheben!

    Keine Zwangsverwaltung gegen den werdenden Wohnungseigentümer!

     

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  • Rechtsfolgen der Aufhebung des Zwangsverwaltungsverfahrens

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Zwangsverwaltung. 0 Kommentare.

    Wird eine Zwangsverwaltung uneingeschränkt aufgehoben, erlöschen die Rechte von Grundpfandgläubigerin an dem Erlösüberschuss, der sich noch in der Hand des vormaligen Zwangsverwalters befindet. Läuft neben dem Zwangsverwaltungsverfahren ein Insolvenzverfahren über das Vermögen des Schuldners und wird im Verlauf eines Insolvenzverfahrens das Zwangsverwaltungsverfahren uneingeschränkt aufgehoben, so ist die Pfändung des Anspruchs der Insolvenzmasse gegen den vormaligen Zwangsverwalter auf Auskehrung des Erlösüberschusses auch für Grundpfandgläubiger unzulässig.

    Der Bundesgerichtshof hatte in seinem Beschluss vom 10.10.2013 (Az. IX ZB 197/11) über folgenden Sachverhalt zu entscheiden. Eine Bank betrieb die Forderungspfändung gegen einen Schuldner aus einer Teilforderung über 100.000,00 €. Gepfändet war der Anspruch des Schuldners auf Auszahlung eines Guthabens aus einem Zwangsverwaltungsverfahren nach unbedingter Antragsrücknahme. Dagegen wehrt sich der Insolvenzverwalter über das Vermögen des Vollstreckungsschuldners.

    Entscheidung: In der Insolvenz des Zwangsverwaltungs-Schuldners sind die Grundpfandgläubiger gegenüber dem früheren Zwangsverwalter nicht absonderungsberechtigt. Nach Aufhebung des Zwangsverwaltungsverfahrens ist das Grundstück nicht mehr mit dinglichen Rechten der Grundpfandgläubiger behaftet, solange es sich noch in der Hand des Zwangsverwalters befindet.

    Praxishinweis: Nimmt ein Gläubiger den Antrag auf Durchführung eines Zwangsverwaltungsverfahrens zurück, fällt die Beschlagnahme weg. Der Gläubiger wird dann so behandelt, als wäre eine Beschlagnahme nicht eingetreten. In so einer Situation muss der Gläubiger die Zwangsverwaltung mit Wirkung für die Zukunft und unter dem Vorbehalt der Aufrechterhaltung der Beschlagnahme für den bereits entstandenen Erlöspfand zurücknehmen.

     

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  • Zwangsverwaltung: Beschlagnahme kann sich auch auf Forderungen aus einem Untermietvertrag erstrecken

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Mietrecht, Zwangsverwaltung, Zwangsvollstreckung. 0 Kommentare.

    Im Normalfall gilt, dass die Beschlagnahme durch Anordnung der Zwangsverwaltung nur die Forderungen aus dem Hauptmietvertrag erfasst. Forderungen aus einem Untermietvertrag sind nicht durch die Zwangsverwaltung beschlagnahmt, stehen also dem Hauptmieter zu. Anders ist die Rechtslage aber dann, wenn der Untermietvertrag nur pro forma geschlossen wurde, um Gläubigerrechte zu vereiteln.

    So lag die Sache in einem vom Oberlandesgericht Celle am 08.03.2012 (Az. 2 U 102/11) entschiedenen Fall. Dort hatte der überschuldete Eigentümer mit einer GmbH, deren Geschäftsführer er selbst war, einen Hauptmietvertrag geschlossen. Nach dem Hauptmietvertrag durfte die GmbH einen Untermietvertrag schließen mit der Maßgabe, dass die Mehrerlöse an den Schuldner weitergeleitet werden.

    Der Untermietvertrag hatte nur den Zweck die Zwangsverwaltung ins Leere laufen zu lassen. Deswegen war der Untermietvertrag sittenwidrig und also unwirksam. In so einem Fall kann der Zwangsverwalter direkt auf die Erträge aus dem Untermietvertrag zugreifen.

    Die Zwangsverwalterin konnte im Fall des OLG Celle das sittenwidrige Zusammenwirken von Eigentümer, Hauptmieter und Untermieter nachweisen. Das musste sie auch, denn der Zwangsverwalter hat die volle Darlegung- und Beweislast für die Sittenwidrigkeit des Untermietvertrages. In der Praxis gelingt das eher selten.

     

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    Zwangsverwaltung: Umfang der Beschlagnahme umfasst nicht Namensrecht

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  • Zwangsverwaltung: Umfang der Beschlagnahme umfasst nicht Namensrecht

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Immobilienrecht, Zwangsverwaltung, Zwangsvollstreckung. 0 Kommentare.

    Die Wirkung der Beschlagnahme in der Zwangsverwaltung reicht nicht so weit, dass ein Namensrecht oder ein Markenrecht oder ein Unternehmenskennzeichen umfasst ist. Das jedenfalls meint das Oberlandesgericht Dresden in einem Urteil vom 16.06.2012 (14 U 201/12).

    Von der Beschlagnahme in der Zwangsverwaltung erfasst ist zunächst das Grundstück mit allen wesentlichen Bestandteilen, also insbesondere aufstehenden Gebäuden. Beschlagnahmt ist weiter das Zubehör, also beispielsweise landwirtschaftliches Gerät bei einem landwirtschaftlichen Grundstück oder Inventar bei einer Gaststätte. Umfasst von der Beschlagnahme sind auch Versicherungsforderungen. Schwieriger wird es, wenn bei einem gewerblich genutzten Grundstück ein Name oder eine Marke oder ein Unternehmenskennzeichen mit dem Betrieb verbunden ist.

    In dem Urteil des OLG Dresden wird der Sachverhalt nicht näher dargestellt. Folgende Konstellation lag zur Entscheidung vor: Angeordnet war die Zwangsverwaltung über ein Grundstück, auf dem seit 1909 ein Hotelbetrieb mit dem Namen „Felsenburg“ betrieben wird. Über einen Internetdienstleister verwendete eine frühere Pächterin die Bezeichnung „Felsenburg“ für die Registrierung einer Internetdomain, unter der sie Inhalt ins Netz stellte. Der klagende Zwangsverwalter nahm den Internetdienstleister und damit indirekt die frühere Pächterin auf Unterlassung in Anspruch. Im Lauf des Verfahrens hat sich der Zwangsverwalter von der Insolvenzverwalterin über das Vermögen des Schuldners alle Namens- und Markenrechte abtreten lassen.

    Der Zwangsverwalter hat das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu benutzen. Die bestehende Art der Grundstücksnutzung soll in der Zwangsverwaltung beibehalten werden. Wird auf dem Grundstück ein Hotel betrieben, ist der Zwangsverwalter berechtigt, den Hotelbetrieb fortzusetzen. „Gehört“ aber zu dem Grundstück seit über hundert Jahren der Name dazu, liegt es nahe, der Zwangsverwaltung auch das daraus resultierende Namensrecht oder – wenn es sich um einen Gewerbebetrieb handelt – Markenrecht bzw. Unternehmenskennzeichen zuzuordnen.

    Das OLG Dresden sieht das anders. Es ordnet das Namensrecht und das Unternehmenskennzeichen den absoluten nicht von der Beschlagnahme umfassten Schutzrechten zu. Im Ergebnis konnte der Zwangsverwalter den Unterlassungsanspruch gleichwohl durchsetzen, weil er sich auf eine Vereinbarung zur Übertragung von dem Namensrecht und dem Markenrecht berufen konnte.

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  • Zwangsverwaltung und Baukostenzuschuss

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Gewerberaummietrecht, Mietrecht, Wohnraummietrecht, Zwangsverwaltung, Zwangsvollstreckung. 0 Kommentare.

    Unter bestimmten Voraussetzungen muss sich in der Zwangsverwaltung der Verwalter einen Baukostenzuschuss des Mieters entgegenhalten lassen.

    Grundsätzlich gilt, dass Verfügungen über die Miete im Voraus in der Zwangsvollstreckung und insbesondere in der Zwangsverwaltung gegenüber dem Zwangsverwalter unwirksam sind. Wenn also der Mieter die Miete an einen Vermieter für Jahre im Voraus bezahlt hat, muss er die Miete ab dem Zeitpunkt der Beschlagnahme noch einmal an den Zwangsverwalter zahlen.

    Eine Ausnahme von dieser Regel soll für den Baukostenzuschuss gelten. Das hat der Bundesgerichtshof mit einem Urteil vom 15.02.2012 (VIII ZR 166/10) klargestellt. Ein Baukostenzuschuss ist eine Leistung des Mieters zum Auf- oder Ausbau des Mietobjekts, wenn sich diese Leistungen in einer Werterhöhung des Objekts niederschlagen.

    Grund für diese Ausnahmeregelung ist der Grundsatz von Treu und Glauben. Denn bei einem Baukostenzuschuss schafft erst der Mieter Sachwerte, für die eigentlich der Eigentümer hätte aufkommen müssen. Von diesem Zufall soll aber der Grundpfandgläubiger, also regelmäßig die Bank, nicht profitieren.

    Die Voraussetzungen für einen abwohnbaren Baukostenzuschuss hat der Bundesgerichtshof benannt. Der Mieter muss mit dem Vermieter eine mietvertragliche Vereinbarung über seine Leistungen treffen. Der Mieter muss seine Leistungen nach Abschluss der Vereinbarung erbracht haben. Die Leistungen müssen zum Aus- oder Aufbau verwendet worden sein. Die Aus- oder Aufbauleistungen müssen zu einer Werterhöhung des Mietobjekts geführt haben und schließlich müssen die Leistungen aus dem Vermögen des Mieters stammen. Ausdrücklich lässt der Bundesgerichtshof auch Arbeitsleistungen des Mieters zu.

    Das Thema Baukostenzuschuss wird auch in Zukunft für die Zwangsverwaltung brisant bleiben. Die an sich eng auszulegende Ausnahme Treu und Glauben, wird vom BGH durchaus großzügig ausgelegt. Der BGH lässt auch Arbeitsleistungen als Baukostenzuschuss gelten, und zwar auch dann, wenn sie von Verwandten und Bekannten geleistet werden. Die Praxis der Zwangsverwaltung wird nach der BGH-Entscheidung auf eine größere Anzahl von Missbrauchsfällen einzustellen haben.

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  • Zwangsverwaltung umfasst nicht Schadenersatz aus Mietaufhebungsvertrag

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Mietrecht, Zwangsverwaltung, Zwangsvollstreckung. 0 Kommentare.

    Verpflichtet sich ein Mieter in einem Mietaufhebungsvertrag zu Ausgleichszahlungen, falls der Vermieter bei der Weitervermietung des Mietobjekts nur eine geringere als die vom Mieter geschuldete Miete erzielen kann, wird dieser Anspruch bei einer späteren Zwangsverwaltung des Grundstücks nicht von der Beschlagnahme erfasst.

    Mit seiner Entscheidung vom 08.12.2010 (XII ZR 86/09) hat der Bundesgerichtshof eine Leitlinie im Spannungsverhältnis zwischen Zwangsverwaltung und einem Anspruch auf Schadenersatz gezogen. Umfasst von der Beschlagnahme einer Zwangsverwaltung ist Miete oder Pacht, nicht aber ein Schadenersatzanspruch.

    Folgende vereinfachte Konstellation lag zugrunde: Ein Vermieter hatte einen langjährigen Gewerbemietvertrag mit einem Mieter geschlossen. Der Mieter konnte den Vertrag nicht durchhalten. Man einigte sich auf die Aufhebung des Vertrages und schloss eine Vereinbarung, dass der Mieter die fehlende Differenz bei einer Neuvermietung bis zum Ablauf der ursprünglich vereinbarten Mietzeit leisten muss. Alsdann schloss der Vermieter einen neuen Gewerberaummietvertrag mit einer niedrigeren Miete und der frühere Mieter leistete die Differenzzahlungen. Danach ist über das Grundstück die Zwangsverwaltung angeordnet worden. Kurz zuvor hatte der Vermieter seine Differenzansprüche abgetreten. Der Zwangsverwalter verlangt nun die Auszahlung des Differenzbetrages.

    Erfolglos. Nach Aufhebung des Mietvertrages mit dem früheren Mieter resultiert der Zahlungsanspruch auf Ausgleich nicht aus einem Mietvertrag, sondern aus einer anderen Vereinbarung. Beschlagnahmt in der Zwangsverwaltung werden aber nur Pacht oder Miete.

    Begrifflich stimmt die Entscheidung. Miete ist nicht Schadenersatz, das ist klar. Aber die Wertung scheint schief. Denn die Vereinbarung über eine Ausgleichszahlung kommt der Zahlung von Miete so nah, dass eine entsprechende Anwendung des Beschlagnahme geboten war. Der Vollstreckungsschuldner kassiert die Ausgleichszahlung und der Zwangsverwalter ist zum Zuschauen verurteilt. Der Bundesgerichtshof die Gelegenheit versäumt, das Institut der Zwangsverwaltung zu stärken.

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  • Zwangsverwalter kann auch nach Aufhebung der Zwangsverwaltung Klage erheben!

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Zwangsverwaltung, Zwangsvollstreckung. 0 Kommentare.

    Wird eine Zwangsverwaltung aufgehoben, weil in der Zwangsversteigerung ein Zuschlag erfolgt, kann der Zwangsverwalter gleichwohl Klage gegen den Mieter oder Pächter erheben, um Forderungen durchzusetzen, die vor Aufhebung der Zwangsverwaltung entstanden sind.

    Lange Zeit war streitig, ob ein Zwangsverwalter nach Aufhebung der Zwangsverwaltung infolge Zuschlag in der Zwangsversteigerung noch Prozesse führen kann. Alle denkbaren Theorien sind vertreten worden.

    Teilweise wurde eine Prozessführungsbefugnis verneint, weil die durch gerichtlichen Akt übertragene Befugnis, Prozesse zu führen, mit dem Aufhebungsbeschluss weggefallen sei. Teilweise wurde vertreten, dass bereits anhängige Verfahren fortgeführt, neue Prozesse aber nicht begonnen werden dürfen. Nach wiederum anderer Ansicht sollten auch neue Prozesse nach Aufhebung der Zwangsverwaltung geführt werden können.

    Mit den Unklarheiten hat der Bundesgerichtshof (Urt. vom 11.08.2010, Az. XII ZR 181/08) aufgeräumt. Der Zwangsverwalter ist auch nach Aufhebung der Zwangsverwaltung befugt, die der Zwangsverwaltungsmasse zustehenden Forderungen einzuziehen. Dazu gehören die Nutzungen aus der Zeit vor dem Zuschlag.

    Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist klar. Sie überzeugt auch. Denn die Zahlungspflicht eines Mieters oder Pächters kann nicht von dem eher zufälligen Umstand abhängen, ob der Zwangsverwalter bereits den Prozess begonnen hat. Darauf, ob in einer Zwangsversteigerung ein Zuschlag erfolgt, hat der Zwangsverwalter keinen Einfluss.

    Bis zur Entscheidung konnten Mieter oder Pächter noch hoffen, für Rückstände aus Miete oder Pacht verschont zu bleiben. Unternahm der Zwangsverwalter nichts, kam dies praktisch einer Schuldbefreiung gleich, weil die betreibenden Gläubiger in aller Regel nicht geklagt haben. Solchen Spekulationen braucht sich von jetzt an kein Mieter oder Pächter mehr hinzugeben. Denn nach der BGH-Entscheidung hat der Zwangsverwalter wohl nicht nur das Recht, sondern sogar kraft Amtes die Pflicht, bestehende Rückstände beizutreiben.

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  • Nach Ende der Zwangsverwaltung kann der Mieter nicht die Mietkaution verlangen, wenn er selbst das Eigentum erwirbt

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Zwangsverwaltung, Zwangsvollstreckung. 0 Kommentare.

    Mietkaution und Zwangsverwaltung – ein Dauerbrenner! Die Grundlagenentscheidung des Bundesgerichtshofs aus den Jahren 2003 und 2005 lautet, dass der Zwangsverwalter dem Mieter die von diesem an den Schuldner geleistete Mietkaution auszahlen muss, sobald der Rückzahlungsanspruch fällig geworden ist. Dies gilt auch dann, wenn der Zwangsverwalter die Kaution nicht erhalten hat.

    In den Folgejahren hatte der BGH das Thema weiter ausdifferenziert und unter anderem entschieden, dass der Mieter nicht nur die Auszahlung, sondern auch die Verzinsung der Kaution verlangen kann. Der Zwangsverwalter muss also eine Mietsicherheit anlegen, unabhängig davon, ob er sie erhalten hat.

    Jüngst hatte der BGH eine weitere Variante zu dem Thema Mietsicherheit und Zwangsverwaltung entschieden (Urt. v. 09.06.2010, VIII ZR 189/09):

    Über eine Eigentumswohnung wird die Zwangsverwaltung angeordnet. Der Mieter der Wohnung hatte dem Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages die vereinbarte Mietsicherheit übergeben. Nach Anordnung der Zwangsverwaltung reicht der Vermieter diese Mietsicherheit nicht an den Zwangsverwalter weiter. In der Versteigerung erwirbt der Mieter selbst die Wohnung durch Zuschlag. Nun verlangt er vom Zwangsverwalter die Mietsicherheit in Höhe von rund 1.550,00 € heraus.

    Der BGH weist den Mieter ab. Der Kautionsrückzahlungsanspruch entsteht mit dem Ende des Mietverhältnisses, also in der Regel durch Kündigung. Der Zuschlag in der Versteigerung bewirkt aber nicht das Ende des Mietverhältnisses, sondern den Übergang des Mietvertrages auf den Käufer. Der Mieter kann sich also nach einer Versteigerung an den Ersteher wenden. Der Zwangsverwalter ist in dieser Situation nicht mehr zuständig.

    Dass der Anspruch des Mieters gegen sich selbst richtet und damit wertlos ist, muss der Mieter hinnehmen. Immerhin konnte er bei der Preisgestaltung in der Versteigerung seine Kaution berücksichtigen, was ein Dritter, der auch dem Kautionsrückzahlungsanspruch ausgesetzt wäre, nicht gekonnt hätte.

    Der BGH ist für seine Rechtsprechung zur Kaution schwer kritisiert worden. Hier hat er ein die Masse schonendes Urteil gesprochen.

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  • Haftung durch den Insolvenzverwalter für die Vergütung bei einer Zwangsverwaltung?

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Zwangsverwaltung, Zwangsvollstreckung. 0 Kommentare.

    Können die Vergütung und die Auslagen eines Zwangsverwalters nicht aus der Insolvenzmasse erfüllt werden, haftet der Insolvenzverwalter nicht deswegen, weil er die Zwangsverwaltung beantragt hat.

    Bei einer Zwangsverwaltung wird die Vergütung des Zwangsverwalters durch das Gericht festgesetzt. Kompletten Beitrag lesen

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  • Bestellung eines Zwangsverwalters

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Immobilienrecht, Zwangsverwaltung, Zwangsvollstreckung. 0 Kommentare.

    Es besteht kein Anspruch darauf, als Zwangsverwalter bestellt zu werden. Auch ein generell geeigneter Bewerber hat keinen Anspruch auf eine regelmäßige oder anteilige Bestellung.

    Das Bundesverfassungsgericht hatte mit Beschluss vom 15.02.2010 (Az. 1 BvR 285/10) die Verfassungsbeschwerde eines Juristen zurückgewiesen, der im Gerichtsbezirks eines Amtsgerichts als Zwangsverwalter bestellt werden wollte. Kompletten Beitrag lesen

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