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Zusatzinformationen

Immobilienrecht

Unser Beratungsangebot im „Immobilienrecht“ umfasst die gesamte Wertschöpfung einer Immobilie. Das beginnt mit dem Erwerb, über die Beplanung bis zur Bebauung und weiter zum Verkauf sowie jedweder Immobilienutzung, sei es als Miete oder als Eigentum.

Im Beratungsfokus steht dabei die Vertragsgestaltung, angefangen beim Kaufvertrag über den Bau- und Generalunternehmer- oder Generalübernehmervertrag zum Architekten- und Ingenieurvertrag sowie die Verträge zur Projektsteuerung und anschließender Vermietung als Gewerbe- oder Wohnraummietvertrag.

Buecherberg

Als Rechtsanwälte im „Immobilien- und Baurecht“ beraten wir fachübergreifend und verstehen uns als umfassende Projektbegleitung und Projektbetreuung.

  • Grundstückserwerb
  • Grundstückveräußerung
  • Bauträgermaßnahmen
  • Projektentwicklung
  • Wohnungseigentum
  • WEG-Verwaltung
  • Zwangsversteigerungsverfahren
  • Immobilienleasing
  • Verträge über Nachfolgelasten,
  • Verträge über Leitungsrechte,
  • Erbbaurechte
  • Enteignung

Im Zuge der Wiedervereinigung sind neue Rechtsgebiete entstanden. Der Einigungsvertrag und eine Vielzahl von Sondergesetzen hat neues Recht geschaffen.

  • Restitutionsverfahren
  • Sachenrechtsbereinigung
  • Schuldrechtsanpassung
  • Investitionen in den neuen Bundesländern
  • Kein Vorkaufsrecht für Teilflächen von Grundstücken!

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Immobilienrecht. 0 Kommentare.

    Das Vorkaufsrecht bei einem Grundstück kann nur für das gesamte Grundstück ausgeübt werden, nicht aber für Teilflächen an dem Grundstück.

     

    Das Brandenburgische Oberlandesgericht musste mit Beschluss vom 16.07.2019 – 5 U 53/19 – diese Klarstellung treffen. Der Entscheidung lag folgende Sachverhaltskonstellation zugrunde:

     

    Der Kläger verkaufte ein rund 80.000 m² großes landwirtschaftliches Grundstück, bestehend aus Acker-, Wald- und Gebäudeflächen. Zugunsten der Beklagten war ein dingliches Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen. Die Beklagte übte ihr Vorkaufsrecht aus. Allerdings beschränkte sie das Vorkaufsrecht auf einzelne Teilflächen. Konkret wollte sie den Acker und den Wald, nicht aber die auf dem Grundstück befindlichen Gebäude. Der Verkäufer klagte auf Löschung des Vorkaufsrechts.

     

    Zu Recht. Er gewinnt in beiden Instanzen. Die Ausübung eines Vorkaufsrechts kann sich nur auf eine Sache als Ganzes beziehen. Es gilt der Grundsatz der Vertragsidentität. Das heißt, der Vorkaufsberechtigte tritt in den Vertrag so ein, wie Verkäufer und Käufer ihn geschlossen haben. Keine „Rosinenpickerei“!

     

    Der Umstand, dass im Kaufvertrag die Preise für die Teilflächen Acker und Wald und die Gebäude gesondert ausgewiesen waren, ändert am Ergebnis nichts. Ein Grundstück ist eine Sache, auch wenn die Preisfindung für diese eine Sache über Teile der Sache erfolgt. Ein Vorkaufsberechtigter kann sich bei einem Grundstück nicht Teilflächen als „Filetstücke“ heraussuchen.

     

    Praxishinweis:

     

    Vom Grundsatz der Vertragsidentität gibt es eine gesetzlich geregelte Ausnahme: Hat jemand ein Vorkaufsrecht an einer Sache und wird diese eine Sache mit mehreren anderen Sachen zu einem Gesamtpreis verkauft, dann kann der Vorkaufsberechtigte sein Vorkaufsrecht an der einen Sache, auf die sich sein Vorkaufsrecht bezieht, ausüben. Er muss dann den anteiligen Kaufpreis bezahlen.

     

    Eine weitere Ausnahme hat die Rechtsprechung zugelassen: Wenn ein Vorkaufsberechtigter sein Vorkaufsrecht bei mehreren Sachen auf eine Sache oder einzelne Sachen beschränken will, so ist das möglich. Das heißt, werden mehrere mit einem Vorkaufsrecht belastete Grundstücke zu einem Gesamtpreis verkauft, dann kann der Vorkaufsberechtigte die Ausübung des Vorkaufsrechts auf ein Grundstück oder einige wenige Grundstücke beschränken. Aber so lag der entschiedene Fall nicht. Der Beklagten ging es um Teilflächen.

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  • Liegenschaftsrecht – Bezifferte Mietverträge können Beschaffenheitsvereinbarung sein

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Immobilienrecht. 0 Kommentare.

    Wenn in einer notariellen Urkunde über den Kauf eines vermieteten Mehrfamilienhauses auf eine Mieterliste verwiesen wird und die in ihr enthaltenen Angaben – z. B. die Nettomieterträge – unzutreffend sind, kann dies eine Sachmängelhaftung des Verkäufers wegen des Fehlens einer Beschaffenheitsvereinbarung der Kaufsache begründen.

    Diese Entscheidung hat das Oberlandesgericht Köln am 29.11.2018 – 3 U 24/18 – getroffen.

    In dem entschiedenen Fall hatte der Kläger eine gebrauchte Immobilie mit mehreren Wohneinheiten gekauft. Dem Kaufvertrag war eine Mieterliste beigefügt, welche Informationen zu den einzelnen Mietwohnungen enthielt und dabei insbesondere Angaben zu den Nettomieterträgen machte. Tatsächlich blieben die aus den Mietverhältnissen erbrachten Einnahmen hinter den aus der Mieterliste erkennbaren Einkünften zurück. Der Kläger begehrte insoweit Schadenersatz in Höhe des Minderertrages.

    Das OLG Köln entschied zugunsten der Kläger. Es sprach einen Schadenersatzanspruch in Höhe des Differenzbetrages zu.

    Die Regelung im Kaufvertrag, welche auf die in der Mieterliste getroffenen Angaben verweist, ist eine Beschaffenheitsvereinbarung. Aus ihr ergibt sich die Jahresnettomiete zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses. Indem die Mieterliste als Anlage zum Kaufvertrag genommen wurde, ist sie unmittelbar Vertragsbestandteil geworden. Die Mieterliste war für die Kläger das einzig verfügbare Informationsmaterial bzgl. der Mieterträge gewesen. Aus all dem ergibt sich, dass die Parteien die Mieterträge im Kaufvertrag zur Beschaffenheit erhoben haben.

    Praxishinweis: Vorsicht bei Mieterlisten. Sie könnten zu einer Beschaffenheitsvereinbarung werden mit der Folge, dass bei falschen Angaben ein Gewährleistungsausschluss für diese Beschaffenheit nicht mehr möglich ist.

     

     

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