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Zusatzinformationen

Immobilienrecht

Unser Beratungsangebot im „Immobilienrecht“ umfasst die gesamte Wertschöpfung einer Immobilie. Das beginnt mit dem Erwerb, über die Beplanung bis zur Bebauung und weiter zum Verkauf sowie jedweder Immobilienutzung, sei es als Miete oder als Eigentum.

Im Beratungsfokus steht dabei die Vertragsgestaltung, angefangen beim Kaufvertrag über den Bau- und Generalunternehmer- oder Generalübernehmervertrag zum Architekten- und Ingenieurvertrag sowie die Verträge zur Projektsteuerung und anschließender Vermietung als Gewerbe- oder Wohnraummietvertrag.

Buecherberg

Als Rechtsanwälte im „Immobilien- und Baurecht“ beraten wir fachübergreifend und verstehen uns als umfassende Projektbegleitung und Projektbetreuung.

  • Grundstückserwerb
  • Grundstückveräußerung
  • Bauträgermaßnahmen
  • Projektentwicklung
  • Wohnungseigentum
  • WEG-Verwaltung
  • Zwangsversteigerungsverfahren
  • Immobilienleasing
  • Verträge über Nachfolgelasten,
  • Verträge über Leitungsrechte,
  • Erbbaurechte
  • Enteignung

Im Zuge der Wiedervereinigung sind neue Rechtsgebiete entstanden. Der Einigungsvertrag und eine Vielzahl von Sondergesetzen hat neues Recht geschaffen.

  • Restitutionsverfahren
  • Sachenrechtsbereinigung
  • Schuldrechtsanpassung
  • Investitionen in den neuen Bundesländern
  • Falsche Angabe des Baujahres: Rückabwicklung des Hauskaufs

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Grundstücks(ver)kauf, Immobilienrecht. 0 Kommentare.

    Der Käufer kann einen Grundstückskaufvertrag rückabwickeln, wenn das im notariellen Kaufvertrag genannte Baujahr des Wohnhauses als vereinbarte Beschaffenheit auszulegen ist und das Wohnhaus tatsächlich zwei Jahre früher fertiggestellt worden war.

    Dass die Angabe des Baujahres eine vereinbarte Beschaffenheit und die falsche Angabe zum Baujahr zur Rückabwicklung des Hauskaufs führen kann, hat das Oberlandesgericht Hamm am 02.03.2017 – 22 U 82/16 – entschieden.

    Folgende Konstellation lag dem Urteil zugrunde: In einem notariellen Grundstückskaufvertrag hatten die Vertragsparteien folgende Regelung aufgenommen: „Es handelt sich um ein Gebäude aus dem Jahr 1997.“ Nach dem Erwerb fanden die Käufer heraus, dass das Haus tatsächlich spätestens im ersten Quartal 1995 bezugsfertig errichtet war. Sie verlangten die Rückabwicklung des Grundstückskaufvertrages.

    Mit Erfolg! Die Verkäufer müssen den Kaufpreis von immerhin 600.000,00 € Zug um Zug gegen lastenfreie Rückübereignung bezahlen. Die Angabe des Baujahres beim Hauskauf stellt die Vereinbarung einer Beschaffenheit dar. Durch die Angabe eines Baujahres soll sich ein Käufer darauf verlassen können, dass das Haus dem technischen Standard des angegebenen Jahres entspricht.

    Die Abweichung des Baujahres um zwei Jahre ist rechtlich ein Sachmangel. Für diesen Sachmangel muss der Käufer auch einstehen. Denn der übliche Gewährleistungsausschluss bezieht sich eben nicht auf eine vereinbarte Beschaffenheit.

    Nach ständiger Rechtsprechung liegt in dem Verstoß gegen eine Beschaffenheitsvereinbarung in der Regel eine schwere Beeinträchtigung. Denn die bewusste Entscheidung für die Aufnahme einer Beschaffenheit in den notariellen Kaufvertrag lässt den Schluss darauf zu, dass diese Beschaffenheit für den Käufer ein maßgebliches Gewicht hatte.

    Praxishinweis: Keine falschen Angaben im notariellen Grundstückskaufvertrag, auch nicht zum Baujahr! Bestehen Unsicherheiten über das Baujahr, kann dies im Kaufvertrag zum Ausdruck gebracht werden oder ganz einfach eine Angabe unterbleiben. Im entschiedenen Fall ist den Verkäufern der leichtfertige Umgang mit der Wahrheit teuer zu stehen gekommen.

     

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  • Immobilienrecht: Beschaffenheitsvereinbarung muss im Kaufvertrag enthalten sein.

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Immobilienrecht. 0 Kommentare.

    Beschreibungen von Eigenschaften ohne Aufnahme in der Notarurkunde führen in der Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung.

    Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 06.11.2015 – V ZR 78/14 – entschieden, dass Ansprüche des Käufers wegen eines Sachmangels infolge einer unrichtigen Erklärung des Verkäufers über das verkaufte Grundstück voraussetzen, dass die Beschaffenheit  der Kaufsache vertraglich vereinbart wurde oder das der Käufer nach den Äußerungen des Verkäufers von einer Beschaffenheit ausgehen durfte.

    Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes durch den Verkäufer, die in dem notariellen Kaufvertrag keinen Niederschlag findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung.

    Informationen über Eigenschaften der Kaufsache sind von den beurkundungsbedürftigen Vereinbarungen der Parteien zu unterscheiden.

    Im konkreten Fall kauften die Erwerber ein bebautes Grundstück zum Preis von 550.000,00 €. Die Haftung wegen Sachmängeln war im Kaufvertrag ausgeschlossen. Im Exposé war das Objekt mit einer Wohnfläche von ca. 200 m² angepriesen. Nach Grundrisszeichnungen ergab sich in der Addition eine Gesamtfläche von 215,3 m². Eine Vermessung nach dem Kauf ergab aber nur eine Wohnfläche von 171,74 m². Der Erwerber forderte eine Minderung von 66.000,00 € sowie Schadenersatz wegen zu viel gezahlter Grunderwerbssteuer in Höhe von rund 2.300,00 € und Bankzinsen von 7.200,00 € als auch außergerichtliche Rechtsverfolgungskosten von 2.500,00 €.

    Der Kläger verliert. Der BGH geht davon aus, dass Angaben des Verkäufers über die Eigenschaften der Sache nur dann zu einer Beschaffenheit vereinbart worden sind, wenn sie in der Urkunde ausdrücklich genannt sind.

    Ein Käufer kann nicht davon ausgehen, dass der Verkäufer mit ihm eine bestimmte Beschaffenheit des Grundstücks oder Gebäudes vereinbaren will, wenn die geschuldete Beschaffenheit im Kaufvertrag nicht erwähnt wird, zumal der Verkäufer mit der Beschreibung der Beschaffenheit die Haftung ausschließen will.

    Es gilt die Vertragsfreiheit. Es kann im Zweifel nicht angenommen werden, dass etwas vereinbart sein soll, was in der Urkunde keine Erwähnung findet.

    Praxishinweis: Die Entscheidung ist von großer Tragweite. Sollen bestimmte Angaben zur Immobilie aus Vorgesprächen, Plänen oder einem Exposé verbindlich werden, müssen Sie im Kaufvertrag ausdrücklich aufgeführt werden. Die Übergabe von Plänen oder anderen Unterlagen reicht für eine Vereinbarung über eine Beschaffenheit in aller Regel nicht. Den Einwand der Arglist kann der Erwerber nur erheben, wenn er Vorsatz beweisen kann.

     

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