Hausverkäufer muss über Asbestbelastung informieren!

Baustoffe, die bei der Errichtung eines Wohnhauses gebräuchlich waren, später aber als gesundheitsschädlich erkannt werden, können einen Mangel der Kaufsache begründen. Sie müssen ungefragt offenbart werden.

Der unter anderem für Grundstückskaufverträge zuständige 5. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat in seinem Urteil vom 27.03.2009 (Az. V ZR 30/08) eine in zweierlei Hinsicht bedeutsame Entscheidung getroffen.

Folgende Sachverhaltskonstellation lag vor: Ein im Jahr 1980 in Fertigbauweise errichtetes Wohnhaus war an der Fassade mit Asbestzementplatten verkleidet. Die Verkäufer verkauften das Hausgrundstück für 85.000,00 € unter Ausschluss der Gewährleistung, ohne die Käufer auf den Asbest hinzuweisen, nachdem zuvor ein Kaufinteressent wegen der Asbestbelastung von seiner Kaufabsicht zurückgetreten ist. Mit der Klage verlangten die Kläger 38.500,00 € Schadenersatz für die Sanierung der Fassade sowie die Feststellung, dass die Verkäufer zum Ersatz der weiteren Kosten der Asbest-Sanierung verpflichtet sind.

Die Vorinstanzen (LG Lüneburg, OLG Celle) hatten die Klage noch abgewiesen, weil die Verkleidung mit Asbestzementplatten nicht als ein Sachmangel anzusehen und somit keine Offenbarungspflicht entstanden sei. Außerdem müsse bei älteren Fertigteilhäusern stets mit einer Asbestbelastung gerechnet werden.

Anders der BGH: Asbest ist ein Stoff, der schon in geringen Dosen karzinogen wirkt. Wenn diese Stoffe bei einer Umgestaltung oder einer Renovierung austreten, bestehen gravierende Gesundheitsgefahren. Renovierungsarbeiten an einem Haus sind übliche Arbeiten, die auch von Laien vorgenommen werden. Die Gefahr ist also nicht fernliegend.

Die Entscheidung hat für die Praxis Auswirkungen: Ein Verkäufer muss sehr sorgsam prüfen, ob er über alle offenbarungspflichtigen Belastungen des Grundstücks vollständig aufgeklärt hat. Die Aufklärungspflicht besteht auch, wenn keine Fragen gestellt werden.

Vorsicht ist geboten bei der Einschätzung von Gefährdungen. Was vor Jahren noch als gefahrlos galt, kann heute schon allgemein als gefährlich eingestuft werden.

Fazit:

– Verkäufer sollten im Zweifel lieber zu viel als zu wenig offenbaren. Der BGH hat strenge Maßstäbe vorgegeben.

– Ein Verkäufer, der über bestehende Mängel nicht aufklärt, setzt sich schnell dem Vorwurf der Arglist aus. Der Vorwurf der arglistigen Täuschung hat für einen Verkäufer sehr nachteilige Wirkung. Er kann sich nicht auf die regelmäßige Verjährungsfrist beim Kaufvertrag berufen. Er kann sich ferner nicht auf einen Haftungsausschluss berufen. Er haftet auch bei grob fahrlässiger Unkenntnis des Käufers und verliert im Regelfall die Möglichkeit der Nacherfüllung.