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Nachbarrecht

Nachbarstreitigkeiten waren und bleiben ein Dauerthema. Wie schon Friedrich Schiller wusste, kann der Frömmste nicht in Frieden leben, wenn es dem bösen Nachbarn nicht gefällt. Eigentümer von Grundstücken haben grundsätzlich das Recht mit ihrer Sache nach belieben zu Verfahren. Wir unterstützen Grundstückseigentümer bei der Abwehr von Beeinträchtigungen und informieren über die geltenden Normen über die gegenseitige Rücksichtnahme und Duldung. Bei Nachbarschaftsstreitigkeiten zahlt sich große anwaltliche Erfahrung aus weil anderenfalls die Gefahr besteht, dass Konflikte in einem sich fortlaufend steigernden Dauerkonflikt münden.

  • Kein Wegerecht durch Gewohnheitsrecht!

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Immobilienrecht, Nachbarrecht. 0 Kommentare.

    Es entsteht im Verhältnis zwischen Grundstücksnachbarn kein Wegerecht durch Gewohnheitsrecht, auch nicht durch jahrzehntelange Übung. So hat es der Bundesgerichtshof am 24.01.2020 – V ZR 155/18 – entschieden.

    Sachverhalt:

    Drei nebeneinanderliegende Grundstückseigentümer mit drei aneinandergrenzenden Häusern hatten im rückwärtigen Bereich Garagen errichtet, die nur über das Grundstück eines vierten Nachbarn erreicht werden konnten. Rund 47 Jahre hat die Nutzung der Zuwegung über das Grundstück des beklagten Nachbarn funktioniert, bis es zu einem Eigentümerwechsel kam. Der neue Nachbar untersagte die Nutzung seines Grundstücks.

    Urteil:

    Zu Recht! Die Kläger hatten kein Wegerecht durch Gewohnheitsrecht erworben. Das Gesetz sieht den Erwerb eines Wegerechts im Grundbuch nur durch Einigung und Eintragung vor.

    Neben dem Grundbuch kann ein Wegerecht durch einen Vertrag begründet werden. Den Vertrag – die unentgeltliche Nutzung – hat aber der Eigentümer gekündigt.

    Eine Berufung auf ein Notwegrecht war für die Nachbarn teilweise nicht möglich, weil das Notwegrecht nur eine „ordnungsgemäße“ Nutzung erlaubt. Die Garagen waren aber ohne Baugenehmigung errichtet. Ohne eine gesicherte Zuwegung sind die Garagen auch künftig nicht genehmigungsfähig.

    Allein für ein gewerblich genutztes Grundstück besteht die Chance auf ein Notwegrecht. Allerdings muss die ordnungsgemäße Grundstücksnutzung zur Umgebung und zum Grundstück passen.

    Über das nachbarschaftliche Gemeinschaftsverhältnis kann ebenfalls kein Recht für ein Wegrecht hergeleitet werden. Denn über die Bestimmung zum Notwegrecht ist das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis bereits gesetzlich ausgestaltet.

    Praxishinweis:

    Über das Gewohnheitsrecht existieren viele Fehlvorstellungen. Gewohnheitsrecht entsteht durch eine längere tatsächliche Übung, die eine gleichmäßige und allgemeine sein muss und von den beteiligten Rechtsgenossen als verbindliche Rechtsnorm anerkannt wird. Wegen des abstrakt-generellen Regelungsgehaltes von Gewohnheitsrecht kann begrenzt auf einen Einzelfall kein Gewohnheitsrecht entstehen. Nachbarn untereinander können somit kein Gewohnheitsrecht begründen.

    Ob die jahrelange Duldung eines Grundstücks ein Notwegrecht begründen kann, ist umstritten.

    Betroffene Nachbarn sollten sich rechtzeitig um die Eintragung eines im Grundbuch gesicherten Wegerechts bemühen.

     

     

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  • Nachbarrecht: Letzter Ausweg nachbarliches Gemeinschaftsverhältnis!

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Immobilienrecht, Nachbarrecht. 0 Kommentare.

    Wenn im Nachbarrecht nichts mehr geht, kann immer noch das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis helfen. Das Landgericht Dresden hat in einem Urteil vom 07.02.2020 (3 S 402/18) gezeigt, wie es gehen kann.

     

    Sachverhalt:

     

    In steiler Hanglage nahe der Elbe war das Grundstück der Klägerin „von oben“ durch eine Zuwegung offiziell erschlossen. Allerdings nützte der Klägerin die Zuwegung „von oben“ wenig, weil sie ihr Haus „von oben“ nicht mit einem Fahrzeug erreichen konnte. Das Haus lag im unteren Teil des Grundstücks.

     

    „Von unten“ war das Haus zwar über ein Nachbargrundstück mit dem Auto erreichbar. Aber für ein Befahren des Nachbargrundstücks fehlte der Klägerin ein Recht. Weder war der Weg für den Fahrzeugverkehr öffentlich gewidmet noch konnte sich die Klägerin auf ein Wegerecht in Form einer Dienstbarkeit oder einer Baulast berufen.

     

    Es kam, wie es kommen musste: Die Beteiligten verstritten sich und der Nachbar verstellte der Klägerin mit seinem PKW die Zufahrt.

     

    Urteil:

     

    Mit ihrer einstweiligen Verfügung hatte die Klägerin Erfolg. Sie darf mit einem Wagen der Kompaktklasse das Nachbargrundstück befahren.

     

    Interessant ist die Urteilsbegründung. Das Gericht der Klägerin über die Rechtsfigur des nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses geholfen.

     

    Das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis ist ein fester Bestandteil im Nachbarrecht. Es geht um die Pflicht, auf seinen Nachbarn und dessen Belange Rücksicht zu nehmen. Das Gebot der nachbarlichen Rücksichtnahme ist Ausdruck des Grundsatzes von Treu und Glauben.

     

    Die Rechtsprechung greift immer wieder auf das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis zurück, wenn mit den bestehenden Regelungen kein akzeptables Ergebnis gefunden wird. Es findet eine Art Ergebniskorrektur statt.

     

    Praxistipp:

     

    Es gibt keinen allgemeinen Grundsatz, dass ein Grundstückseigentümer bei mehreren Möglichkeiten zur Nutzung seines Grundstücks diejenige wählen muss, die seinen Nachbarn am wenigsten beeinträchtigt. Ob das gute Recht des Eigentümers, sein Grundstück nach seinem Ermessen auszunutzen, ausnahmsweise mit Rücksicht auf die sonst den Nachbarn treffenden schweren Nachteilen beschränkt werden muss, ist immer eine Frage des Einzelfalls. Bei der Entscheidung des LG Dresden mag eine Rolle gespielt haben, dass die Klägerin schwer krank war.

     

     

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