Falsches Wertgutachten in der Zwangsversteigerung – haftet der Gutachter?

Menschen machen Fehler, auch Sachverständige. Was aber passiert, wenn ein falsches Sachverständigengutachten Grundlage für eine Wertfestsetzung einer Immobilie in der Zwangsversteigerung war? Kann der Ersteher, der im Versteigerungstermin das höchste Gebot abgegeben hat, den Sachverständigen auf Schadenersatz verklagen? – In der Theorie ja, nur praktisch wird ein Erwerber kaum Erfolg haben. Das hat das Oberlandesgericht Rostock (Az. 8 U 113/05) kürzlich deutlich gemacht.

Zwar ist die Haftung des gerichtlichen Sachverständigen ausdrücklich im Gesetz geregelt (§ 839 a BGB). Außerdem werden Ersteher in den Schutzbereich einbezogen, obwohl Auftraggeber des Gutachtens das Gericht ist. Aber der Sachverständige haftet nur für Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit. Das nachzuweisen, ist praktisch kaum möglich.

Ein Vorsatz wird bei Fehlern des Gutachters ohnehin regelmäßig ausscheiden. Aber auch grobe Fahrlässigkeit ist nur in den seltensten Fällen nachzuweisen. Grobe Fahrlässigkeit bedeutet, dass der Gutachter die erforderliche Sorgfalt in besonders schwerem Maße unbeachtet gelassen hat. Allein der Umstand, dass ein Zweitgutachter gegensätzliche Ansichten vertritt und Fehler aufdeckt, spricht nicht automatisch für eine grobe Fahrlässigkeit. Denn unterschiedliche Auffassungen bei Gutachtern sind keine Ausnahme.

Der Immobilienerwerb aus der Zwangsversteigerung wird für einen Ersteher immer mit einem Restrisiko verbunden bleiben. Das Verkehrswertgutachten soll ihn nur vor schlimmen Irrtümern schützen. Ein Freibrief für unsorgfältiges Arbeiten bei Gutachten darf dies allerdings nicht sein.