Welcher Stichtag ist für die Entschädigung bei Eintragung einer Grunddienstbarkeit im Grundbuch nach dem Grundbuchbereinigungsgesetz anzulegen?

Die Bestellung eine Grunddienstbarkeit erfolgt im Normalfall durch einen Vertrag. Die Eintragung im Grundbuch kraft Gesetzes ist eine Ausnahme. Mit dem am 25.12.1993 in Kraft getretenen Grundbuchbereinigungsgesetz hat der Gesetzgeber eine solche Ausnahme geschaffen.

Mit der Bestellung einer Grunddienstbarkeit kraft Gesetzes wurde im Zuge der Wiedervereinigung dem Anliegen vieler Versorger und Kommunen Rechnung getragen, ihre Versorgungsleitungen über private Grundstücke der früheren DDR abzusichern. Den Ermittlungen vor Inkrafttreten des Grundbuchbereinigungsgesetzes sollen es rund 3 Mio. Grundstücke in der früheren DDR betroffen gewesen sein.

Knapp 20 Jahre hat der Gesetzgeber den Kommunen und Versorgern Zeit gegeben, sich um die Eintragung der zu ihren Gunsten kraft Gesetzes entstandenen Grunddienstbarkeiten zu kümmern und das jeweilige Grundbuch auf den Stand zu bringen. Sei es aus Nachlässigkeit oder mit Absicht, viel geschehen ist in der Vergangenheit nicht. Jetzt, im Juni 2010, läuft die Frist langsam aus. Spätestens am 31.12.2010 müssen alle Anträge beim Grundbuchamt gestellt sein.

Gegen die Eintragung der Grunddienstbarkeit haben die betroffenen Grundstückseigentümer praktisch keine Rechtsmittel. Aber eines ist klar: Für die Eintragung im Grundbuch muss eine Entschädigung gezahlt werden.

Fraglich ist aber, welcher Stichtag bei der Bemessung der Entschädigung zugrunde zu legen ist. Hierzu gibt es unterschiedliche Auffassungen. Der Bundesgerichtshof hatte im Jahr 2003 entschieden, dass es „auf die heutigen Grundstückswerte“ ankommt. Nur so könne ein echter Ausgleich für die Belastung geschaffen werden.

Anders sieht es das OLG Brandenburg, das mit Urteil vom 27.11.2008 (Az. 5 U 171/07) das Entstehen des Gesetzes, also den 25.12.1993 für maßgeblich hält. Zur Begründung führt das OLG Brandenburg aus, dass die beschränkte persönliche Dienstbarkeit an diesem Tag kraft Gesetzes begründet wurde. Mit den entgegenstehenden Aussagen des Bundesgerichtshofes aus dem Jahr 2003 setzt sich das Brandenburgische Oberlandesgericht leider nicht auseinander.

Angesichts der jetzt anstehenden vielen Problemfälle zur Entschädigung nach dem Grundbuchbereinigungsgesetz wäre im Interesse der betroffenen Grundstückseigentümer eine Klärung der Rechtslage angezeigt gewesen. Denn eine Entschädigung nach den Grundstückswerten von 1993 kann gegenüber den Werten von heute (2010) einen erheblichen Unterschied bedeuten.