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  • Corona-Krise und Gewerberaummietrecht

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Gewerberaummietrecht, Mietrecht. 0 Kommentare.

    In großer Eile hat der Gesetzgeber das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie“ verabschiedet. Mit dem Gesetz sind gravierende Änderungen im Mietrecht verbunden. Das gesetzgeberische Ziel war, existenzielle Nöte und krisenhafte Folgen der Pandemie abzuwenden.

     

    Für das Gewerberaummietrecht stellen sich viele Fragen. Welcher Partei ist das aus der Corona-Krise resultierende Risiko zuzuordnen.

     

    Für Gewerberaummieter stellt sich die Frage, ob die Miete gezahlt werden muss? Gibt es die Möglichkeit einer Minderung? Und wenn ja, wie lange darf gemindert werden? Oder ist die Miete einer Unmöglichkeit gar nicht mehr geschuldet?

     

    Die Vermieter hat der Gesetzgeber bei seiner Notgesetzgebung weniger im Blick gehabt. Aber auch für Vermieter stellen sich existenzielle Fragen. Vier Millionen Privatpersonen sind in Deutschland als Vermieter auf Mieteinnahmen angewiesen. Ihre Belastungen für die Betriebskosten laufen weiter. De facto sind sie gezwungen, ihren Mietern bis zu drei Monaten ein Darlehen zu gewähren. Zahlungsrückstände müssen erst bis 30.06.2022 ausgeglichen werden.

     

    Die Pandemie ist in ihrer Dimension einmalig. Das macht die Antworten so schwierig. Mieter und Vermieter werden den Weg aus der Krise nur gemeinsam finden. Deshalb sollten beide Parteien nicht auf Maximalpositionen bestehen, sondern über Verhandlungen versuchen Liquiditätsengpässe und Insolvenzen zu vermeiden. Einige Vorsorgemaßnahmen sollten aber in jedem Fall getroffen werden.

     

    Es bietet sich an, die Miete künftig, sofern sie überhaupt gezahlt werden kann, nur noch unter Vorbehalt zu bezahlen.

     

    Es spricht einiges dafür, dass die Nichtnutzbarkeit von Räumen oder Läden ein „Mangel“ im Sinne des Gesetzes darstellt. Denn grundsätzlich trägt der Vermieter das Risiko, dass die Mietsache zu dem vereinbarten Zweck genutzt werden kann. Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und Gebrauchsbeschränkungen, die dem vertragsgemäßen Gebrauch entgegenstehen, begründen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes dann einen Mangel, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit der Miet- oder Pachtsache beruhen und nicht auf persönlichen und betrieblichen Umständen des Pächters ihre Ursache haben. Legt man diese Rechtsprechung zugrunde, kann ein Gewerberaummieter die Miete verweigern.

     

    Denkbar ist auch, dass im Gewerberaummietrecht eine Lösung über den „Wegfall der Geschäftsgrundlage“ gefunden wird. Die Anpassung der Geschäftsgrundlage ermöglicht flexible Lösungen. Es kann mit richterlichem Ermessen eine Anpassung der Mietzahlung erreicht werden, etwa eine Halbierung. Auch hier gilt: Kooperation ist besser als Konfrontation. Es wird eine Zeit nach der Krise geben!

     

    Praxistipp: Die künftige Miete nur noch unter Vorbehalt bezahlen. Mit dem Vermieter in Kontakt bleiben und auf einen vernünftigen Ausgleich hinarbeiten.

     

     

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  • Das Ende der Quotenabgeltungsklausel bei Schönheitsreparaturen

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Mietrecht, Wohnraummietrecht. 0 Kommentare.

    Anteilige Renovierungskosten für Schönheitsreparaturen aufgrund einer Quotenklausel oder Quotenabgeltungsklausel müssen Mieter nicht mehr zahlen.

    Die generelle Unwirksamkeit von Quotenabgeltungsklauseln bei Schönheitsreparaturen hat der Bundesgerichtshof mit einer längst überfälligen Entscheidung am 18.03.2015 – VIII ZR 242/13 – klargestellt.

    Bei Schönheitsreparaturen gilt: Quotenabgeltungsklauseln sind immer unwirksam, und zwar unabhängig davon, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert überlassen wurde.

    Vermieter können auch in Zukunft Quotenabgeltungsklauseln nicht mehr wirksam in allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbaren.

    Die in vielen laufenden Mietverträgen existierende Quotenabgeltungsklausel entfaltet keine Wirksamkeit mehr. Die in Altverträgen vereinbarten – nun unwirksamen – Quotenabgeltungsklauseln haben allerdings keine Auswirkung auf die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel. Diese richtet sich wiederum danach, dass keine starren Fristen vereinbart sind und eine renovierte Wohnung übergeben oder der Mieter im Falle einer unrenovierten Wohnung einen angemessenen Ausgleich erhalten hat.

     
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  • Fristlose Kündigung beim Mietvertrag auch bei unverschuldetem Zahlungsverzug – hier Verzögerung beim Jobcenter

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