Baukostenvorschuss – was ist das und kann sich ein Mieter bei Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung darauf berufen?

Wenn Mieter oder Pächter die Instandsetzung eines Miet- oder Pachtobjektes durchführen oder hierfür Mittel zur Verfügung stellen, liegt ein Baukostenzuschuss vor. Wenn solche Baukostenzuschüsse mit späteren Mieten verrechnet werden, treten regelmäßig Probleme auf, wenn über die Immobilie die Zwangsverwaltung oder die Zwangsversteigerung angeordnet wird. Folgende Konstellation hatte das OLG Brandenburg (Az. 3 U 221/05) zu entscheiden:

Gegenüber dem Zwangsverwalter berief sich der Mieter darauf, dass er für 28.000,00 € die von ihm bewohnten Räume ausgebaut habe. Der Mieter war im Prozess gegen den Zwangsverwalter unterlegen. Er hatte seine erheblichen Aufwendungen verloren.

Die Voraussetzungen für die Anerkennung eines Baukostenzuschusses werden – auch wegen häufiger Manipulationen – von der Rechtsprechung streng gehandhabt. Der Baukostenzuschuss muss tatsächlich geleistet worden sein. Das heißt, entweder muss Geld fließen oder eine geldwerte Leistung erbracht werden, und zwar aus dem eigenen Vermögen des Mieters. Weiter muss die Zahlung oder Leistung zur Instandsetzung der Räume gedient haben und sich werterhöhend auf das Grundstück ausgewirkt haben. Die Verpflichtung zum Baukostenzuschuss muss im Zusammenhang mit einem Mietvertrag vereinbart sein. All das hat ein Mieter zu beweisen. Nur wenn es dem Mieter gelingt, die Nachweise zu führen, muss sich ein Zwangsverwalter die Verrechnung des Baukostenzuschusses auf die Mieten gefallen lassen. Ein Ersteher verliert vorübergehend sein Sonderkündigungsrecht im Anschluss an die Ersteigerung.