Keine „Berliner Räumung“ nach Zuschlag in Zwangsversteigerung

Aus einem Beschluss über den Zuschlag in einer Zwangsversteigerung kann der Erwerber nicht die Räumung nach dem „Berliner Modell“ gegen die bisherigen Eigentümer betreiben.

Es ist anerkannt, dass Vermieter die zwangsweise Räumung von Mietern nach dem sogenannten „Berliner Modell“ betreiben können. Konkret bedeutet dies, dass der Vermieter den Mieter aus der Wohnung oder dem Haus räumt und sich hinsichtlich der Sachen des Mieters auf sein Vermieterpfandrecht beruft. Der Mieter wird also durch den Gerichtsvollzieher aus der Wohnung gesetzt, die Schlösser werden ausgetauscht und die Sachen des Mieters bleiben in der Wohnung.

Diese sehr preiswerte Variante der Räumung funktioniert nach einem Eigentumserwerb durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung nicht. Das hat das Landgericht Bonn mit Beschluss vom 29.04.2010 (Az. 6 T 107/10) entschieden.

Der Vorzug der Räumung nach dem „Berliner Modell“ ist, dass Sie preiswert ist. Anderenfalls müsste der Vermieter auch alle Sachen des Mieters räumen lassen und dafür zunächst die Kosten vorschießen. Eine Kostenerstattung bei Mietschuldnern scheidet in der Realität meistens aus.

Der Grundgedanke bei der Räumung nach dem „Berliner Modell“ besteht darin, dass der Vermieter ein Vermieterpfandrecht an dem von dem Mieter eingebrachten Sachen geltend machen kann. Auf diese vergleichbare Rechtslage kann sich aber der Erwerber in der Zwangsversteigerung nicht berufen. Er verlangt nicht die Herausgabe auf Grundlage eines beendeten Mietvertrages, sondern aufgrund eines Beschlusses über den Zuschlag. Der Zuschlagsbeschluss bezieht sich aber nur auf das Haus, nicht aber auf die darin beweglichen Sachen.

Der Ersteher in der Zwangsversteigerung wird die zusätzlichen Kosten, die er aufwenden muss, um einen Räumungstitel zu erlangen und die für die Zwangsräumung erforderlich sind, in seiner Kalkulation vor der Zwangsversteigerung berücksichtigen müssen.