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Gewerberaummietrecht

  • Corona-Krise und Gewerberaummietrecht

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Gewerberaummietrecht, Mietrecht. 0 Kommentare.

    In großer Eile hat der Gesetzgeber das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie“ verabschiedet. Mit dem Gesetz sind gravierende Änderungen im Mietrecht verbunden. Das gesetzgeberische Ziel war, existenzielle Nöte und krisenhafte Folgen der Pandemie abzuwenden.

     

    Für das Gewerberaummietrecht stellen sich viele Fragen. Welcher Partei ist das aus der Corona-Krise resultierende Risiko zuzuordnen.

     

    Für Gewerberaummieter stellt sich die Frage, ob die Miete gezahlt werden muss? Gibt es die Möglichkeit einer Minderung? Und wenn ja, wie lange darf gemindert werden? Oder ist die Miete einer Unmöglichkeit gar nicht mehr geschuldet?

     

    Die Vermieter hat der Gesetzgeber bei seiner Notgesetzgebung weniger im Blick gehabt. Aber auch für Vermieter stellen sich existenzielle Fragen. Vier Millionen Privatpersonen sind in Deutschland als Vermieter auf Mieteinnahmen angewiesen. Ihre Belastungen für die Betriebskosten laufen weiter. De facto sind sie gezwungen, ihren Mietern bis zu drei Monaten ein Darlehen zu gewähren. Zahlungsrückstände müssen erst bis 30.06.2022 ausgeglichen werden.

     

    Die Pandemie ist in ihrer Dimension einmalig. Das macht die Antworten so schwierig. Mieter und Vermieter werden den Weg aus der Krise nur gemeinsam finden. Deshalb sollten beide Parteien nicht auf Maximalpositionen bestehen, sondern über Verhandlungen versuchen Liquiditätsengpässe und Insolvenzen zu vermeiden. Einige Vorsorgemaßnahmen sollten aber in jedem Fall getroffen werden.

     

    Es bietet sich an, die Miete künftig, sofern sie überhaupt gezahlt werden kann, nur noch unter Vorbehalt zu bezahlen.

     

    Es spricht einiges dafür, dass die Nichtnutzbarkeit von Räumen oder Läden ein „Mangel“ im Sinne des Gesetzes darstellt. Denn grundsätzlich trägt der Vermieter das Risiko, dass die Mietsache zu dem vereinbarten Zweck genutzt werden kann. Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und Gebrauchsbeschränkungen, die dem vertragsgemäßen Gebrauch entgegenstehen, begründen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes dann einen Mangel, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit der Miet- oder Pachtsache beruhen und nicht auf persönlichen und betrieblichen Umständen des Pächters ihre Ursache haben. Legt man diese Rechtsprechung zugrunde, kann ein Gewerberaummieter die Miete verweigern.

     

    Denkbar ist auch, dass im Gewerberaummietrecht eine Lösung über den „Wegfall der Geschäftsgrundlage“ gefunden wird. Die Anpassung der Geschäftsgrundlage ermöglicht flexible Lösungen. Es kann mit richterlichem Ermessen eine Anpassung der Mietzahlung erreicht werden, etwa eine Halbierung. Auch hier gilt: Kooperation ist besser als Konfrontation. Es wird eine Zeit nach der Krise geben!

     

    Praxistipp: Die künftige Miete nur noch unter Vorbehalt bezahlen. Mit dem Vermieter in Kontakt bleiben und auf einen vernünftigen Ausgleich hinarbeiten.

     

     

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  • Zwangsverwaltung und Baukostenzuschuss

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Gewerberaummietrecht, Mietrecht, Wohnraummietrecht, Zwangsverwaltung, Zwangsvollstreckung. 0 Kommentare.

    Unter bestimmten Voraussetzungen muss sich in der Zwangsverwaltung der Verwalter einen Baukostenzuschuss des Mieters entgegenhalten lassen.

    Grundsätzlich gilt, dass Verfügungen über die Miete im Voraus in der Zwangsvollstreckung und insbesondere in der Zwangsverwaltung gegenüber dem Zwangsverwalter unwirksam sind. Wenn also der Mieter die Miete an einen Vermieter für Jahre im Voraus bezahlt hat, muss er die Miete ab dem Zeitpunkt der Beschlagnahme noch einmal an den Zwangsverwalter zahlen.

    Eine Ausnahme von dieser Regel soll für den Baukostenzuschuss gelten. Das hat der Bundesgerichtshof mit einem Urteil vom 15.02.2012 (VIII ZR 166/10) klargestellt. Ein Baukostenzuschuss ist eine Leistung des Mieters zum Auf- oder Ausbau des Mietobjekts, wenn sich diese Leistungen in einer Werterhöhung des Objekts niederschlagen.

    Grund für diese Ausnahmeregelung ist der Grundsatz von Treu und Glauben. Denn bei einem Baukostenzuschuss schafft erst der Mieter Sachwerte, für die eigentlich der Eigentümer hätte aufkommen müssen. Von diesem Zufall soll aber der Grundpfandgläubiger, also regelmäßig die Bank, nicht profitieren.

    Die Voraussetzungen für einen abwohnbaren Baukostenzuschuss hat der Bundesgerichtshof benannt. Der Mieter muss mit dem Vermieter eine mietvertragliche Vereinbarung über seine Leistungen treffen. Der Mieter muss seine Leistungen nach Abschluss der Vereinbarung erbracht haben. Die Leistungen müssen zum Aus- oder Aufbau verwendet worden sein. Die Aus- oder Aufbauleistungen müssen zu einer Werterhöhung des Mietobjekts geführt haben und schließlich müssen die Leistungen aus dem Vermögen des Mieters stammen. Ausdrücklich lässt der Bundesgerichtshof auch Arbeitsleistungen des Mieters zu.

    Das Thema Baukostenzuschuss wird auch in Zukunft für die Zwangsverwaltung brisant bleiben. Die an sich eng auszulegende Ausnahme Treu und Glauben, wird vom BGH durchaus großzügig ausgelegt. Der BGH lässt auch Arbeitsleistungen als Baukostenzuschuss gelten, und zwar auch dann, wenn sie von Verwandten und Bekannten geleistet werden. Die Praxis der Zwangsverwaltung wird nach der BGH-Entscheidung auf eine größere Anzahl von Missbrauchsfällen einzustellen haben.

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  • Schönheitsreparaturen im Mietrecht – Begriff und Umfang

    Schönheitsreparaturen im Mietrecht sind ein Dauerthema. Insbesondere bei der Beendigung von einem Mietvertrag gibt es oft Auseinandersetzungen darüber, ob und in welchem Umfang Schönheitsreparaturen geleistet werden müssen. In einer ganzen Reihe von Entscheidungen hat sich der BGH mit dem Thema Schönheitsreparaturen befasst. Ausgangspunkt war zunächst die Rechtsprechung zu den „starren Fristen“, die einer Inhaltskontrolle nicht […]

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