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Zusatzinformationen

Gewerberaummietrecht

  • Zwangsverwaltung und Baukostenzuschuss

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Gewerberaummietrecht, Mietrecht, Wohnraummietrecht, Zwangsverwaltung, Zwangsvollstreckung. 0 Kommentare.

    Unter bestimmten Voraussetzungen muss sich in der Zwangsverwaltung der Verwalter einen Baukostenzuschuss des Mieters entgegenhalten lassen.

    Grundsätzlich gilt, dass Verfügungen über die Miete im Voraus in der Zwangsvollstreckung und insbesondere in der Zwangsverwaltung gegenüber dem Zwangsverwalter unwirksam sind. Wenn also der Mieter die Miete an einen Vermieter für Jahre im Voraus bezahlt hat, muss er die Miete ab dem Zeitpunkt der Beschlagnahme noch einmal an den Zwangsverwalter zahlen.

    Eine Ausnahme von dieser Regel soll für den Baukostenzuschuss gelten. Das hat der Bundesgerichtshof mit einem Urteil vom 15.02.2012 (VIII ZR 166/10) klargestellt. Ein Baukostenzuschuss ist eine Leistung des Mieters zum Auf- oder Ausbau des Mietobjekts, wenn sich diese Leistungen in einer Werterhöhung des Objekts niederschlagen.

    Grund für diese Ausnahmeregelung ist der Grundsatz von Treu und Glauben. Denn bei einem Baukostenzuschuss schafft erst der Mieter Sachwerte, für die eigentlich der Eigentümer hätte aufkommen müssen. Von diesem Zufall soll aber der Grundpfandgläubiger, also regelmäßig die Bank, nicht profitieren.

    Die Voraussetzungen für einen abwohnbaren Baukostenzuschuss hat der Bundesgerichtshof benannt. Der Mieter muss mit dem Vermieter eine mietvertragliche Vereinbarung über seine Leistungen treffen. Der Mieter muss seine Leistungen nach Abschluss der Vereinbarung erbracht haben. Die Leistungen müssen zum Aus- oder Aufbau verwendet worden sein. Die Aus- oder Aufbauleistungen müssen zu einer Werterhöhung des Mietobjekts geführt haben und schließlich müssen die Leistungen aus dem Vermögen des Mieters stammen. Ausdrücklich lässt der Bundesgerichtshof auch Arbeitsleistungen des Mieters zu.

    Das Thema Baukostenzuschuss wird auch in Zukunft für die Zwangsverwaltung brisant bleiben. Die an sich eng auszulegende Ausnahme Treu und Glauben, wird vom BGH durchaus großzügig ausgelegt. Der BGH lässt auch Arbeitsleistungen als Baukostenzuschuss gelten, und zwar auch dann, wenn sie von Verwandten und Bekannten geleistet werden. Die Praxis der Zwangsverwaltung wird nach der BGH-Entscheidung auf eine größere Anzahl von Missbrauchsfällen einzustellen haben.

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  • Schönheitsreparaturen im Mietrecht – Begriff und Umfang

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Gewerberaummietrecht, Mietrecht, Wohnraummietrecht. 0 Kommentare.

    Schönheitsreparaturen im Mietrecht sind ein Dauerthema. Insbesondere bei der Beendigung von einem Mietvertrag gibt es oft Auseinandersetzungen darüber, ob und in welchem Umfang Schönheitsreparaturen geleistet werden müssen.

    In einer ganzen Reihe von Entscheidungen hat sich der BGH mit dem Thema Schönheitsreparaturen befasst. Ausgangspunkt war zunächst die Rechtsprechung zu den „starren Fristen“, die einer Inhaltskontrolle nicht standhalten. Weiter ging es mit unwirksamen „Farbwahlklauseln“ über Quotenregelungen zur Kostenbeteiligungen bis hin zu einer unüberschaubaren Anzahl von Einzelentscheidungen.

    Was aber zählt alles zu den Schönheitsreparaturen? Wie ist der Begriff definiert?

    Das Amtsgericht Dresden (140 C 7116/10) hat auf die Begriffsbestimmung für Schönheitsreparaturen hingewiesen, die im Gesetz verankert ist. Für Schönheitsreparaturen kann auch bei preisfreiem Wohnraum auf die Definition der Zweiten Berechnungsverordnung (§ 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV) zurückgegriffen werden. Danach sind als Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen anzusehen.

    Leistungen, die über diesen definierten Umfang hinausgehen, können in Klauseln nicht wirksam vereinbart werden. In dem vom Amtsgericht Dresden entschiedenen Fall sollten auch kleinere Putz- und Holzschäden beseitigt werden. Damit war die Grenze für eine wirksame Abwälzung in AGB überschritten. Die Dekorations-AGB war insgesamt unwirksam. Der Mieter musste überhaupt keine Schönheitsreparaturen leisten.

    Fazit: Für Vermieter und Mieter heißt es bei Schönheitsreparaturen aufgepasst bei unwirksamen Klauseln. Es empfiehlt sich genau den Inhalt der Schönheitsreparaturklausel zu lesen und zu prüfen.

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  • Rückforderung eines Vorschusses – Verjährung nach drei Jahren!

    Den von einem Vermieter geleisteten Kostenvorschuss zur Beseitigung von Mängeln muss der Mieter zweckgebunden verwenden. Der Mieter muss über den geleisteten Vorschuss abrechnen und den nicht verbrauchten Vorschuss zurückerstatten. Dieser Anspruch auf Rückzahlung verjährt nach drei Jahren.

  • Vermieter darf nach Mietvertragsende Versorgungsleistungen einstellen.

    Der Bundesgerichtshof musste  erstmals klären, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Vermieter nach Vertragsende Versorgungsleistungen wie Heizung, Strom, Wasser einstellen darf (Urteil v. 06.05.09, Az.: XII ZR 137/07).

  • Bei Zeitmietverträgen „vom Reißbrett“ ist die Schriftform nicht gewahrt, wenn der Vertragsbeginn nicht aus der Vertragsurkunde ersichtlich ist.

    Das OLG Dresden (Az.: 5 U 426/04) hat in einer mietrechtlichen Frage eine für alle Projektentwickler und Investoren wichtige Entscheidung getroffen. Dabei ging es im Kern um folgende Konstellation: Ein Investor schloss mit Mietern „vom Reißbrett“ Mietverträge auf 15 Jahre Mindestlaufzeit für Läden in einem geplanten Einkaufszentrum.

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