Bei Zeitmietverträgen „vom Reißbrett“ ist die Schriftform nicht gewahrt, wenn der Vertragsbeginn nicht aus der Vertragsurkunde ersichtlich ist.

Das OLG Dresden (Az.: 5 U 426/04) hat in einer mietrechtlichen Frage eine für alle Projektentwickler und Investoren wichtige Entscheidung getroffen. Dabei ging es im Kern um folgende Konstellation:

Ein Investor schloss mit Mietern „vom Reißbrett“ Mietverträge auf 15 Jahre Mindestlaufzeit für Läden in einem geplanten Einkaufszentrum. Die Mietverhältnisse sollten laut Vertrag mit Übergabe des bezugsfertigen Objekts beginnen. Dieser Termin war aber im Vertrag nicht mit einem Datum festgelegt. Vor Ablauf der Mietzeit kündigte ein Mieter. Der Vermieter verlangt nun die Mieten und der Mieter die Feststellung, dass das Mietverhältnis durch seine Kündigung beendet ist.

Das OLG hat entschieden, dass die Schriftform für einen Vertrag von mehr als einem Jahr nicht eingehalten war. Zu den vertragswesentlichen Eckpunkten eines Mietvertrages gehört neben dem Preis, dem Mietgegenstand, der Dauer auch der Beginn eines Mietverhältnisses. Dieser war im Vertrag nicht genau bestimmt. Hieraus folgt, dass ein Mietvertrag von unbestimmter Dauer abgeschlossen war, der jederzeit gekündigt werden konnte.

Für Projektentwickler und Bauträger hat die Entscheidung verheerende Auswirkungen. Sie müssen vor und während der Bauphase möglichst langfristige Mietverträge abschließen. Einen festen Mietbeginn können sie dabei in der Regel nicht festschreiben, um sich nicht gegenüber den Mietern schadensersatzpflichtig zu machen, falls der Fertigstellungstermin nicht gehalten wird. Mit der Entscheidung des OLG Dresden wird den Investoren eine sichere Kalkulationsgrundlage unter den Füßen weggerissen.