Kann man einen Mietspiegel überprüfen lassen?

Hat eine Stadt oder Gemeinde einen Mietspiegel, greifen die Vermieter für eine Mieterhöhung regelmäßig auf den Mietspiegel zurück. Ist der Mietspiegel ein sogenannter qualifizierter Mietspiegel, wird vermutet, dass der Mietspiegel die Vergleichsmiete wiedergibt.

Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der alle zwei Jahre überarbeitet werden muss und der von den Interessenverbänden der Vermieter und der Mieter anerkannt wird. Die verwaltungsgerichtliche Kontrolle des Mietspiegels lehnen die Verwaltungsgerichte ab. Ein Mietspiegel ist weder ein Verwaltungsakt noch eine Allgemeinverfügung.

Ähnlich ist es bei einem einfachen Mietspiegel. Ein einfacher Mietspiegel ist nichts anderes als eine statistisch aufbereitete Sammlung von Vergleichsmieten. Auch hier findet keine verwaltungsgerichtliche Kontrolle statt. Ein einfacher Mietspiegel hat aber auch nicht die Vermutungswirkung, dass die ausgewiesenen Mieten ortsüblich sind.

Was aber passiert, wenn eine Partei im Prozess den Mietspiegel als Berechnungsgrundlage nicht akzeptiert? Kann der Mieter im Prozess den Mietspiegel durch das Gericht überprüfen lassen? Im Ergebnis nur sehr eingeschränkt. Das Gericht muss klären, ob überhaupt ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt. Liegt ein qualifizierter Mietspiegel vor, kann die Auslegung des Mietspiegels wie die Anwendung einer gesetzlichen Vorschrift durch ein höheres Gericht überprüft werden. Das hat der Bundesgerichtshof mit einem Urteil vom 04.05.2011 (Az. VIII ZR 227/10) entschieden.

Es besteht ein Bedürfnis nach einer einheitlichen Anwendung eines Mietspiegels. Für den Mietspiegel gilt insoweit ähnliches wie für Allgemeine Geschäftsbedingungen. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind zwar keine Rechtsnormen. Trotzdem wird auch dort eine volle gerichtliche Kontrolle zugelassen.