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  • Tiefgaragenstellplatz zu schmal – Wohnungseigentümer kann Minderung verlangen.

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Baurecht, Wohnungseigentumsrecht. 0 Kommentare.

    Wird eine hochwertige Eigentumswohnung verkauft, gehört es zu der Beschaffenheit des mitgekauften Tiefgaragenstellplatzes, dass ein Durchschnittsfahrer zumindest mit einem gehobenen Mittelklassefahrzeug in zumutbarer Weise den Abstellplatz nutzen kann. Ist das nicht der Fall, liegt ein Mangel vor und dem Erwerber steht eine Minderung zu.

     

    Ein Stellplatz einer hochwertigen Wohnung muss ohne erhöhten Aufwand nutzbar sein. Diese Klarstellung hat das Oberlandesgericht Braunschweig mit Urteil vom 20.06.2019 (8 U 62/18) getroffen.

     

    Die Tatsache, dass der Tiefgaragenstellplatz den Vorschriften der Garagen- und Stellplatzverordnung entspricht, rettet den Bauträger nicht. Denn die öffentlich-rechtlichen Vorschriften bilden den einzuhaltenden Mindeststandard ab. Wird aber eine Wohnung als hochpreisig, repräsentativ und hochwertig ausgestattet angeboten, kann der Erwerber einen Tiefgaragenstellplatz erwarten, der zu der angepriesenen Wohnung passt.

     

    Im konkreten Fall war ein Rangieren mit bis zu acht Lenkbewegungen erforderlich, um in den Tiefgaragenstellplatz einparken zu können. Das kann einem Durchschnittsfahrer nicht zugemutet werden. Deswegen hat das Gericht einen Mangel bejaht. Der Höhe nach hat das OLG Braunschweig eine Minderung des Kaufpreises für den Tiefgaragenstellplatz um zwei Drittel zuerkannt.

     

    Praxishinweis: Eingeschränkt nutzbare Tiefgaragenstellplätze führen zu einer Minderung. Nach einer Entscheidung des OLG Frankfurt führt der Mangel des Tiefgaragenstellplatzes sogar zu einer Wertminderung der Wohnung, da in Großstädten ein garantierter Stellplatz für die Wohnung ein wertbildender Faktor ist.

     

    Anmerkung am Rande: Interessant an der Entscheidung ist, dass das Gericht dem Erwerber das Recht zur Minderung zusprach, obwohl bei dem Tiefgaragenstellplatz ein Mangel am Gemeinschaftseigentum betroffen war. An sich kann nur die Gemeinschaft Rechte bei einem Mangel am Gemeinschaftseigentum wahrnehmen. In diesem Fall aber war das Recht zur Minderung nicht gemeinschaftsbezogen. Denn die übrigen Eigentümer waren von der Nutzung des Tiefgaragenstellplatzes ausgeschlossen.

     

     

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  • Das Ende der vorkalkulatorischen Preisfortschreibung

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Baurecht. 0 Kommentare.

    Jahrzehntelang galt im Baurecht der Satz: „Guter Preis bleibt guter Preis und schlechter Preis bleibt schlechter Preis.“ Damit ist nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 08.08.2019 (VII ZR 34/18) Schluss, zumindest bei Mengenmehrungen oder -minderungen.

     

    Der Sachverhalt der Entscheidung war überschaubar: Der AG beauftragte unter Einbeziehung der VOB/B den AN mit der „Entsorgung von Bauschutt, Abfallschlüssel-Nr. 170106“ zu einem Einheitspreis von 462,00 €/t. Ausgeschrieben war eine Tonne. Tatsächlich waren 83,92 t zu entsorgen.

     

    Der AG verlangte Auskunft über die tatsächlichen Kosten und forderte die Vereinbarung eines neuen EP. Die tatsächlichen Kosten beliefen sich auf 92,00 €/t. Unter Berücksichtigung eines Zuschlages von 20 %, auf den sich die Parteien verständigt hatten, ermittelte der AG den Preis von 109,88 €/t. Der AN rechnete die gesamte Menge mit dem angebotenen Preis von 462 €/t, also rund 38.800 € netto ab. Ohne Erfolg!

     

    Der AG kann verlangen, dass für die Mehrmengen ein neuer Preis vereinbart wird. In § 2 Abs. 3 Nr. 2 VOB/B ist geregelt, dass die Parteien bei Mehr- oder Mindermengen verlangen können, dass ein neuer Preis vereinbart wird. Wie die Vergütungsanpassung bei Mengenmehrungen vorzunehmen ist, ist in der VOB nicht geregelt.

     

    Die sogenannte vorkalkulatorische Preisfortschreibung, also die Ermittlung des Preises nach der ursprünglichen Kalkulation des AN hatte jahrzehntelang die Vergütung bei Änderungen beim Bau-Soll geprägt. Der BGH wendet die Preisfortschreibung nicht an. Entscheidend ist, was die Vertragsparteien als redliche Vertragspartner vereinbart hätten, wenn sie an die Mengenabweichungen gedacht hätten. Diese Lücke schließt der BGH im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung.

     

    Die ergänzende Vertragsauslegung ergibt, dass sich die Parteien auf die tatsächlich erforderlichen Kosten zuzüglich angemessener Zuschläge verständigt hätten. Es entspricht der Redlichkeit und dem bestmöglichen Ausgleich beider Interessen, dass durch die unvorhergesehene Veränderung keine der Vertragsparteien eine Besser- oder Schlechterstellung erfährt. Keiner soll zum Nachteil des anderen profitieren. Der AN erhält eine auskömmliche Vergütung. Der AG wird nicht übermäßig belastet.

     

    Diese Rechtslage gilt ab sofort. Sie wird die Praxis nicht vor große Schwierigkeiten stellen. Denn die tatsächlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen lassen sich leicht feststellen.

     

    Möglich bleibt weiterhin, dass die Parteien etwas anderes vereinbaren können. Sie können die vorkalkulatorische Preisfortschreibung für den Fall unvorhergesehener Mengenmehrungen oder -minderungen vereinbaren. Über AGB wird dies allerdings wohl nicht möglich sein.

     

    Spannend wird die Zukunft. Ob auch bei ändernden Anordnungen oder der Anordnung von Zusatzleistungen (§ 2 Abs. 5 und 6 VOB/B) auf die tatsächlichen Kosten abzustellen ist, kann noch nicht abschließend beantwortet werden. Wir sollten damit rechnen.

     

     

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  • Baumängel am Gemeinschaftseigentum – Wer darf bei einer WEG klagen?

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Baurecht, Wohnungseigentumsrecht. 0 Kommentare.

    Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann durch einen Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung Ansprüche gegen einen Bauträger wegen Baumängeln am Gemeinschaftseigentum an sich ziehen.

     

    In einer Entscheidung vom 10.12.2018 – 29 U 123/17 – musste sich das Oberlandesgericht Frankfurt a. M. mit den schwierigen Fragen bei Mängelansprüchen einer WEG gegen einen Bauträger bei Baumängeln am Gemeinschaftseigentum befassen.

     

    Dem Sachverhalt lag eine 20-jährige Geschichte zugrunde. 1998 erfolgte die Abnahme des Gemeinschaftseigentums. In der Folgezeit fasste die WEG Beschlüsse zur Verfolgung von Baumängeln am Gemeinschaftseigentum. Danach kam es zu jahrelangen – am Ende ergebnislosen – Verhandlungen.

     

    Die Vorinstanz hatte die Klage der WEG abgewiesen. Zur Begründung hieß es, der Beschluss zur Geltendmachung der Rechte wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum sei unbestimmt und deswegen nichtig.

     

    In der Tat müssen die Beschlüsse als „verunglückt“ bezeichnet werden. Aber die WEG hatte Glück. Das OLG Frankfurt a. M. hat die Entscheidung vom Landgericht kassiert. Maßgeblich ist, dass die WEG durch Mehrheitsbeschluss ermächtigt werden kann, die Verfolgung von Baumängeln am Gemeinschaftseigentum an sich zu ziehen. Die originären Rechte der einzelnen Eigentümer können auf die Gemeinschaft übertragen werden. In diesem Sinn hat das OLG die Beschlüsse ausgelegt.

     

    Praxishinweis: Bei der Abfassung eines „Ansichziehenbeschlusses“ bei Baumängeln ist ein hohes Maß an Sorgfalt erforderlich. Im Zweifel sollte sich der WEG-Verwalter anwaltlichen Rat einholen. Man kann sich nicht darauf verlassen, dass ein Gericht „verkorkste“ Beschlüsse im Sinne einer effektiven Rechtsauslegung „geradebiegt“.

     

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  • Vertragsstrafe und Nachtrag – ein konfliktträchtiges Spannungsverhältnis!

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Baurecht. 0 Kommentare.

    Ein Auftragnehmer hat die vereinbarte Vertragsstrafe nicht verwirkt, wenn er den ursprünglich vereinbarten Termin zur Fertigstellung nur deshalb nicht einhalten kann, weil der Auftraggeber ein Angebot für einen Nachtrag nicht zeitnah angenommen hat und dadurch eine Behinderung entstanden ist.

     

    Diesen Grundsatz hat das OLG Brandenburg mit Urteil vom 09.11.2018 (Az. 4 U 49/16) in einer für Auftragnehmer wünschenswerten Deutlichkeit klargestellt.

     

    Sachverhalt: Die Fallkonstellation war wieder mal typisch: Der Auftraggeber (AG) zieht die Vertragsstrafe, weil der Auftragnehmer (AN) den vereinbarten Fertigstellungstermin nicht eingehalten hat. Der AN wendet ein, dass sich die Ausführungsfrist als Folge eines vom AG angeordneten Nachtrags verlängert habe. Über die Dauer der Nichtannahme seines Nachtragsangebots habe eine Behinderung vorgelegen.

     

    Urteil: Der AN konnte die Vertragsstrafe zu Fall bringen. Drei Wochen hatte der AG benötigt, um den angebotenen Nachtrag dem Grunde nach zu beauftragen. Eine weitere Woche dauerte es, bis der Nachtrag der Höhe nach bestätigt war. Über diesen Zeitraum lag eine Behinderung vor. Die Behinderung kam aus dem Verantwortungsbereich des AG. Der AN konnte darlegen, dass er infolge der Anordnung und der Ausführung des Nachtrags den Fertigstellungstermin nicht einhalten konnte.

     

    Praxishinweis: Für Auftragnehmer ist es von großer Wichtigkeit, unverzüglich eine Behinderung anzuzeigen, wenn ein Auftraggeber einen ihm angebotenen Nachtrag nicht annimmt. Am besten ist es, wenn mit dem Angebot zum Nachtrag gleich eine Behinderungsanzeige verbunden wird. Liegt die Ausführung des Nachtrags auf dem „kritischen Weg“, verschiebt sich der Fertigstellungstermin.

     

    Rechtlich ist von Bedeutung ist, dass ein Hinausschieben des Fälligkeitszeitpunktes infolge eines Nachtrags dazu führt, dass für die Leistungserbringung ein kalendermäßig bestimmter Termin nicht mehr besteht. Die Parteien haben dann gar keinen Fertigstellungstermin mehr. Das zwingt den Auftraggeber, eine Mahnung auszusprechen, um den Verzug zu begründen.

     

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  • Kein fiktiver Schaden, wenn ein Baumangel nicht beseitigt wird!

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Baurecht. 0 Kommentare.

    Ein Besteller, der einen Baumangel nicht beseitigen lässt, kann seinen Schaden nicht nach den fiktiven Mangelbeseitigungskosten bemessen.

     

    Mit seinem Urteil vom 06.12.2018 – VII ZR 71/15 – hat der Bundesgerichtshof zum dritten Mal innerhalb nur eines Jahres klar gemacht, dass Schluss ist mit den fiktiven Mangelbeseitigungskosten.

     

    Noch einmal zur Klarstellung: Fiktive Mangelbeseitigungskosten sind diejenigen Kosten, die zwar erforderlich sind, um einen Baumangel zu beseitigen, die aber nicht anfallen, weil der Auftraggeber keine Mangelbeseitigung vornimmt.

     

    Früher hatte die Rechtsprechung zugelassen, dass ein Besteller seinen Schaden über die fiktiven Mangelbeseitigungskosten bemessen kann. Das wurde kritisiert, weil es immer wieder Fälle gab, bei denen diese Art der Schadenbemessung zu einer Überkompensation beim Besteller führten. Beispielsfälle waren Farbabweichungen bei Bauteilen (farblich falsch gelieferte Fenster bleiben drin, trotzdem fordert der Besteller vom Fensterbauer die Kosten für den Austausch) oder Verträge in der Leistungskette (GU und Bauherr verständigen sich, trotzdem nimmt der GU seinen Nachunternehmer auf die fiktiven Mangelbeseitigungskosten in Anspruch).

     

    2018 hat der Bundesgerichtshof seine alte Rechtsprechung aufgegeben. Auftraggeber müssen ihren Schaden jetzt anders berechnen. Sie können auf Vorschuss, über den abgerechnet werden muss, übergehen. Möglich ist, über die tatsächlich angefallenen Mangelbeseitigungskosten abzurechnen. Ferner kann der Schaden in Höhe des Minderwertes des Werkes berechnet werden.

     

    Praxishinweis: Die Rechtsprechungsänderung gilt ab sofort. Sie muss in jedem laufenden Bauprozess beachtet werden.

     

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  • Der Empfänger von Baugeld nach dem Bauforderungssicherungsgesetz (BauFordSiG) muss die zweckgerechte Verwendung darlegen und beweisen!

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Baurecht. 0 Kommentare.

    Der Empfänger von Baugeld im Sinne des BauFordSiG muss dessen zweckgerechte Verwendung darlegen und erforderlichenfalls beweisen. Der Geschäftsführer einer GmbH ist nach dem BauFordSiG persönlich schadenersatzpflichtig, wenn die GmbH eine dem ausführenden Bauunternehmer zustehende Werklohnforderung vor ihrer masselosen Insolvenz nicht mehr erfüllt und der Geschäftsführer die zweckgerechte Verwendung des Baugeldes, das die von ihm geführte Gesellschaft erhalten hat, nicht darlegen und beweisen kann.

    Das BauFordSiG (früher: GSB) will sicherstellen, dass das Baugeld für die Kosten des Baus und nicht für andere Zwecke verwendet wird. § 1 Abs. 1 BauFordSiG verpflichtet den Empfänger von Baugeld, dieses nur zur Befriedigung der Bauhandwerker zu verwenden. Diese Vorschrift ist ein Schutzgesetz. Ein Verstoß gegen das BauFordSiG führt zu einer persönlichen Haftung des Geschäftsführers.

    So war es in einem vom Oberlandesgericht Celle mit Urteil vom 27.06.2018 (9 U 61/17) entschiedenen Fall. Der Geschäftsführer einer insolventen GmbH konnte nicht nachweisen, dass das für die GmbH in Empfang genommene Baugeld zweckentsprechend verwendet wurde. Weil der Geschäftsführer den Nachweis der zweckgerichteten Verwendung des erhaltenen Baugeldes nicht vollständig darlegen konnte, verurteilte das OLG den Geschäftsführer der insolventen GmbH dem klagenden Bauunternehmer bis zur Höhe der Differenz zwischen dem Baugeldzu- und -abfluss dessen Schaden in Höhe seiner unerfüllt gebliebenen Werklohnforderung zu bezahlen.

    Die wichtige Kernaussage des Urteils zum BauFordSiG lautet: Nicht der Unternehmer, dessen Zahlungsansprüche nicht befriedigt werden, muss die zweckwidrige, sondern der Empfänger von Baugeld muss dessen zweckgerechte Verwendung darlegen und erforderlichenfalls beweisen.

    Praxistipp:

    Sollten Werklohnansprüche infolge der Insolvenz des Auftraggebers offengeblieben sein, lohnt es sich immer, über eine persönliche Haftung des Geschäftsführers der insolventen GmbH nach dem BauFordSiG nachzudenken. Im Regelfall hat die insolvente GmbH vor der Insolvenz mit dem empfangenen Baugeld andere Löcher gestopft. In so einem Fall kann eine zweckentsprechende Verwendung von Baugeld nicht erklärt werden und der Geschäftsführer muss haften.

     

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  • Kein Schadenersatz in Höhe der fiktiven Mangelbeseitigungskosten – Änderung der Rechtsprechung!

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Baurecht. 0 Kommentare.

    Der Bundesgerichtshof hat am 22.02.2018 (VII ZR 46/17) entschieden, dass die fiktiven Mangelbeseitigungskosten nicht als Schadenersatz geltend gemacht werden können. Der BGH gibt seine Rechtsprechung auf und geht neue Wege.

    Sachverhalt:

    Die Fallkonstellation ist für das Baurecht typisch: Die Klägerin beauftragte das ausführende Unternehmen (AN) mit der Durchführung von Natursteinarbeiten. Der Architekt war mit der Planung und Überwachung beauftragt. Die Natursteinarbeiten waren mangelhaft. Es kam zu Rissen und Ablösungen. Die Klägerin forderte vom AN und vom Architekten Schadenersatz auf Basis der fiktiven Mangelbeseitigungskosten. Die Mangelbeseitigungskosten wurden nicht ausgeführt. Im Laufe des Prozesses hat die Klägerin das Grundstück verkauft. Die Vorinstanzen haben sowohl AN als auch den Architekten auf Schadenersatz in Höhe der fiktiven Mangelbeseitigungskosten verurteilt.

    Urteil:

    Der BGH hebt die Entscheidung auf und verweist die Sache an das OLG zurück. Ausdrücklich gibt der BGH seine frühere Rechtsprechung, wonach der Schaden auch nach den fiktiven Mangelbeseitigungskosten berechnet und eingeklagt werden konnte, auf.

    Die Schadensberechnung in Höhe der fiktiven Mangelbeseitigungskosten war in Bausachen schon lange problematisch. In vielen Fällen kam es zu einer Überkompensation und damit zu einer ungerechtfertigten Bereicherung des Auftraggebers. Er musste über die fiktiven Mangelbeseitigungskosten nicht abrechnen und konnte mit dem Geld machen, was er wollte.

    Aber: Wenn der Besteller keine Aufwendungen zur Mangelbeseitigung tätigt, hat er nach Ansicht des BGH auch keinen Vermögensschaden in Höhe der fiktiven Aufwendungen.

    Außerdem: Der Besteller steht nicht schutzlos da. Denn die Schadensberechnung kann bei Nichtbeseitigung eines Mangels in der Weise erfolgen, dass der Minderwert des Bauwerks im Vergleich zum hypothetischen Wert des Bauwerks bei mangelfreier Bau- und Architektenleistung – notfalls durch Schätzung – ermittelt werden kann.

    Und: Der Besteller hat wie bisher einen Anspruch auf den Ersatz der tatsächlich aufgewendeten Kosten und Anspruch auf Vorschuss.

    Diesen Vorschussanspruch hat der Besteller auch gegen den Architekten. Der BGH begründet diese Neuerung damit, dass dem Besteller die Nachteile und Risiken einer Vorfinanzierung abgenommen werden müssen.

    Praxishinweis:

    Die Bedeutung der Entscheidung für die Praxis ist immens. Klagen, die auf Ersatz der fiktiven Mangelbeseitigungskosten gerichtet sind, werden künftig abzuweisen sein. Die Kläger müssen umstellen auf Vorschuss oder den Schaden anders berechnen.

    Die Hintertür, über einen eingeforderten Vorschuss ganz einfach nicht abzurechnen, weil man mit den fiktiven Mangelbeseitigungskosten aufrechnen konnte, ist geschlossen worden.

    In Haftungsprozessen gegen Architekten oder Bauunternehmern gilt Gleiches: Auch hier gibt es keine fiktiven Mangelbeseitigungskosten mehr. Auf die Abrechnung des Vorschusses wird zu achten sein.

    Fazit:

    Es ist Schluss mit den fiktiven Mangelbeseitigungskosten im Baurecht. Das war überfällig.

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  • Risse an Gebäuden infolge Tiefbauarbeiten

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Baurecht, Immobilienrecht, Nachbarrecht. 0 Kommentare.

    Risse an einem Gebäude, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Tiefbauarbeiten entstanden sind, können zu einem Ausgleichsanspruch nach dem Nachbarrecht führen. Bei der Bemessung des Ausgleichsanspruchs sind aber die Grundsätze der Vorteilsausgleichung zu beachten. Kompletten Beitrag lesen

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  • Zeitliche Grenze für Klageerhebung nach selbstständigem Beweisverfahren

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Baurecht. 0 Kommentare.

    Wer mit einem Antrag auf Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens überzogen wird, kann in der Regel nichts dagegen unternehmen. Er wird sich – schon, um informiert zu bleiben – unter Hinzuziehung eines Rechtsanwalts an dem Beweisverfahren beteiligen. Eine Kostenerstattung gibt es im Beweisverfahren nicht. Das bleibt dem Hauptsacheverfahren vorbehalten.

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  • Rückforderung von Vorschüssen zur Mängelbeseitigung – Verjährung?

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Baurecht, BGB- und VOB-Verträge. 0 Kommentare.

    Der Anspruch auf Rückerstattung eines Vorschusses zur Mängelbeseitigung unterliegt der dreijährigen Verjährung. Es handelt sich um einen vertraglichen Rückforderungsanspruch.

    Der Bundesgerichtshof hatte am 14.01.2010 in zwei parallelen Entscheidungen zur Rückforderung von Vorschüssen zur Mängelbeseitigung Stellung genommen. Kompletten Beitrag lesen

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