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  • Corona-Krise und Gewerberaummietrecht

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Gewerberaummietrecht, Mietrecht. 0 Kommentare.

    In großer Eile hat der Gesetzgeber das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie“ verabschiedet. Mit dem Gesetz sind gravierende Änderungen im Mietrecht verbunden. Das gesetzgeberische Ziel war, existenzielle Nöte und krisenhafte Folgen der Pandemie abzuwenden.

     

    Für das Gewerberaummietrecht stellen sich viele Fragen. Welcher Partei ist das aus der Corona-Krise resultierende Risiko zuzuordnen.

     

    Für Gewerberaummieter stellt sich die Frage, ob die Miete gezahlt werden muss? Gibt es die Möglichkeit einer Minderung? Und wenn ja, wie lange darf gemindert werden? Oder ist die Miete einer Unmöglichkeit gar nicht mehr geschuldet?

     

    Die Vermieter hat der Gesetzgeber bei seiner Notgesetzgebung weniger im Blick gehabt. Aber auch für Vermieter stellen sich existenzielle Fragen. Vier Millionen Privatpersonen sind in Deutschland als Vermieter auf Mieteinnahmen angewiesen. Ihre Belastungen für die Betriebskosten laufen weiter. De facto sind sie gezwungen, ihren Mietern bis zu drei Monaten ein Darlehen zu gewähren. Zahlungsrückstände müssen erst bis 30.06.2022 ausgeglichen werden.

     

    Die Pandemie ist in ihrer Dimension einmalig. Das macht die Antworten so schwierig. Mieter und Vermieter werden den Weg aus der Krise nur gemeinsam finden. Deshalb sollten beide Parteien nicht auf Maximalpositionen bestehen, sondern über Verhandlungen versuchen Liquiditätsengpässe und Insolvenzen zu vermeiden. Einige Vorsorgemaßnahmen sollten aber in jedem Fall getroffen werden.

     

    Es bietet sich an, die Miete künftig, sofern sie überhaupt gezahlt werden kann, nur noch unter Vorbehalt zu bezahlen.

     

    Es spricht einiges dafür, dass die Nichtnutzbarkeit von Räumen oder Läden ein „Mangel“ im Sinne des Gesetzes darstellt. Denn grundsätzlich trägt der Vermieter das Risiko, dass die Mietsache zu dem vereinbarten Zweck genutzt werden kann. Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und Gebrauchsbeschränkungen, die dem vertragsgemäßen Gebrauch entgegenstehen, begründen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes dann einen Mangel, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit der Miet- oder Pachtsache beruhen und nicht auf persönlichen und betrieblichen Umständen des Pächters ihre Ursache haben. Legt man diese Rechtsprechung zugrunde, kann ein Gewerberaummieter die Miete verweigern.

     

    Denkbar ist auch, dass im Gewerberaummietrecht eine Lösung über den „Wegfall der Geschäftsgrundlage“ gefunden wird. Die Anpassung der Geschäftsgrundlage ermöglicht flexible Lösungen. Es kann mit richterlichem Ermessen eine Anpassung der Mietzahlung erreicht werden, etwa eine Halbierung. Auch hier gilt: Kooperation ist besser als Konfrontation. Es wird eine Zeit nach der Krise geben!

     

    Praxistipp: Die künftige Miete nur noch unter Vorbehalt bezahlen. Mit dem Vermieter in Kontakt bleiben und auf einen vernünftigen Ausgleich hinarbeiten.

     

     

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  • Corona-Krise und Baurecht

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Baurecht. 0 Kommentare.

    Es gibt keinen Lebensbereich, der von der Corona-Pandemie nicht betroffen ist. Die mittel- und langfristigen Auswirkungen auf unser Leben lassen sich nicht überblicken.

    Auch das Rechtsleben ist betroffen. Mit großer Geschwindigkeit werden Gesetze erlassen, etwa zum Schutz von Mietern oder zur Insolvenzantragspflicht. Die meisten Rechtsfragen, die mit den krisenbedingten Umwälzungen einhergehen, sind nicht geklärt.

    Auch die Bauwirtschaftet leidet. Baustellen stehen still. Ausländische Arbeiter haben Baustellen verlassen aus Angst, nicht wieder in ihre Heimat einreisen zu dürfen oder sich in Deutschland zu infizieren. Es bestehen Unsicherheiten, ob die staatlichen Anordnungen zur Ausgangssperre Baustellen betreffen.

    Es geht bei der Corona-Krise um ein Ereignis höherer Gewalt. Die bei Vertragsschluss vorausgesetzte Geschäftsgrundlage hat sich infolge der Corona-Pandemie geändert. Ob im Rechtssinn ein Wegfall der Geschäftsgrundlage vorliegt, wird für jeden Einzelfall zu bewerten sein.

    Nachfolgend sollen die Auswirkungen für das Baurecht untersucht und erste Handlungsempfehlungen gegeben werden.

     

    1. Behinderung

    Die vertraglich vereinbarten Bauabläufe werden gestört. Durch eine Vielzahl von Erschwernissen treten für Auftragnehmer Behinderungen ein.

    Der Auftragnehmer sollte die Behinderung anzeigen. Bei Offenkundigkeit der Behinderung kann die Anzeige unterbleiben. Aus Vorsorge sollte aber immer eine Behinderungsanzeige erfolgen. Auf eine Diskussion, was im Einzelfall für den Auftraggeber offenkundig war, sollte sich der Auftragnehmer nicht einlassen. Das gilt zum Beispiel für die nicht klar geregelte Frage, ob Baustellenbetrieb von der Ausgangssperre erfasst ist.

    Ob eine Behinderung vorliegt, muss im Einzelfall entschieden werden. Sicher gilt dies für Quarantänemaßnahmen für Mitarbeiter auf Grundlage des Seuchengesetzes. Erst recht gilt dies bei behördlichen Anordnungen nach dem Infektionsschutzgesetz über ein Verbot, Baustellen zu betreiben. Ob die Corona-Erkrankung von Mitarbeitern im Einzelfall eine Behinderung für den Auftragnehmer darstellt, wird die Rechtsprechung klären müssen. Bei höherer Gewalt spricht viel dafür, dass sich ein Auftragnehmer auf eine Behinderung berufen kann.

     

    2. Preissteigerungen

    Grundsätzlich trägt der Auftragnehmer das Risiko von Preissteigerungen infolge einer Bauzeitverlängerung (z. B. längere Vorhaltung der Baustelleneinrichtung, Lohnerhöhungen, Materialpreissteigerungen etc.). Behinderungsanzeigen schützen den Auftragnehmer vor Verzug und Vertragsstrafe, nicht aber vor den Vermögensschäden, die durch Bauzeitverlängerungen eintreten.

    Ob über die Regeln der Störung der Geschäftsgrundlage eine Anpassung der Vergütung erreicht werden kann, ist eine Frage des jeweiligen Einzelfalls. Eine generalisierende Aussage lässt sich nicht treffen. Eine Anpassung ist dann möglich, wenn es einer Vertragspartei nicht zugemutet werden kann, an dem vereinbarten Preis festzuhalten.

    Anders ist es, wenn der Auftraggeber einen neuen Bauablaufplan vorlegt. In dem Fall kann eine Änderungsanordnung vorliegen.

    In der Praxis ist zu empfehlen, in einer Vereinbarung die Folgen einer Bauzeitverlängerung (z. B. Vergütung für Bauzeitverlängerung etc.) zu regeln.

     

    3. Verzug

    Bei Altverträgen, also Verträgen, die vor dem Ausbruch der Corona-Pandemie geschlossen wurden, dürfte der Auftragnehmer durch die Anzeige seiner Behinderung hinreichend vor einem Verzug geschützt sein. Voraussetzung ist dabei, dass die verzögerte Leistungserbringung durch die Pandemie verursacht ist. Um Abgrenzungsschwierigkeiten zwischen „normalem“ und pandemiebedingtem Verzug zu vermeiden, ist eine gute Baustellendokumentation hilfreich.

    Vorsicht ist bei dem Abschluss von Neuverträgen geboten. Bei Neuabschlüssen in Zeiten der Pandemie können sich die Vertragspartner nicht mehr auf den Wegfall einer Geschäftsgrundlage berufen, wenn infolge der Pandemie Erschwernisse auftreten. Bei Vertragsfristen und Preisen sollten also vorhersehbare Erschwernisse einkalkuliert werden.

    Sinnvoll erscheint eine vertragliche Zusatzvereinbarung, dass infolge von Beschränkungen infolge der Corona-Krise die Anzeige von Behinderungen, neue Terminabläufe und Preissteigerungen vorbehalten bleiben.

     

    4. Vertragsstrafe

    Verlängert sich die Bauzeit infolge von Behinderungen und wird die ursprüngliche Bauablaufplanung obsolet, dann entfällt auch die Vertragsstrafe.

    Die Parteien müssten erst wieder neue Vertragsfristen vereinbaren. Hier muss der Auftragnehmer vorsichtig sein, weil er neu vereinbarte Fristen und Termine auch unter erschwerten Bedingungen einhalten muss.

     

    5. Mitwirkung des Auftraggebers

    Der Auftraggeber ist zur Mitwirkung verpflichtet. Was aber, wenn er keine Baufreiheit schafft?

    Nach der VOB/B kann der Auftragnehmer nach dreimonatigem Stillstand der Baustelle kündigen. Gleiches kann der Auftraggeber tun.

    In Ausnahmefällen kann eine Kündigung wegen des Stillstands der Bautätigkeit ein Verstoß gegen Treu und Glauben darstellen. Das ist denkbar, wenn der Stillstand aufgezwungen ist. Ein Ergebnis kann nur im Einzelfall unter Abwägung aller Aspekte für die Zumutbarkeit getroffen werden.

     

    6. Verjährung

    Die Verjährung ist gehemmt, solange höhere Gewalt die Rechtsverfolgung verhindert.

    Dass das Corona-Virus eine Rechtsverfolgung hindert, erscheint im Moment schwer vorstellbar. Verjährungshemmende Maßnahmen wie etwa eine Klageerhebung oder ein vereinbarter Verzicht auf den Einwand der Verjährung dürften ohne Probleme herbeigeführt werden können.

     

    7. Neuabschluss von Verträgen

    Für Neuabschlüsse von Verträgen gilt, dass die Corona-Pandemie Grundlage des Geschäftes ist. Auf eine Störung der Geschäftsgrundlage kann sich eine Partei des Bauvertrages im Grundsatz nicht berufen.

    Bei Terminen, Fristen und Preisen sollten die Erschwernisse aus der Corona-Pandemie mitkalkuliert werden. Ergänzende Vereinbarungen, dass Termine und Preise unter dem Vorbehalt wesentlicher Veränderungen stehen, können geschlossen werden.

    Die Aufarbeitung der vielen Rechtsfragen in Zeiten der Corona-Pandemie hat gerade erst begonnen. Dieser Artikel ist am 07.04.2020 entstanden.

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