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  • Entschädigung für Leitungsrecht – Wann tritt Verjährung ein?

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Leitungsrecht. 1 Kommentar.

    Der Anspruch auf eine Entschädigung wegen der Eintragung einer Grunddienstbarkeit nach dem Grundbuchbereinigungsgesetz (GBBerG) unterliegt der Verjährung.

    Am 25.12.1993 ist das Grundbuchbereinigungsgesetz in Kraft getreten. 20 Jahre später droht die Verjährung von Ansprüchen auf Entschädigung.

    Für Leitungen, die am 03.10.1990 auf dem Gebiet der ehemaligen DDR in Nutzung waren, ist kraft Gesetzes eine Grunddienstbarkeit zugunsten der Versorger an dem betroffenen Grundstück entstanden. Im Gegenzug mussten die Versorger für die Grunddienstbarkeit eine Entschädigung zahlen. Die Entschädigung war in zwei Stufen fällig. Die erste Hälfte der Entschädigung mussten die Versorger mit Eintragung der Grunddienstbarkeit im Grundbuch auf Verlangen bezahlen. Die zweite Hälfte wurde unabhängig von der Eintragung mit dem Ablauf des 31.12.2010 fällig. Der Gesetzgeber wollte mit der Regelung sicherstellen, dass die Entschädigung jedenfalls vom 01.01.2011 verlangt werden kann. Dieser Zeitpunkt ist auch maßgeblich, wenn die Eintragung bis dahin noch nicht erfolgt ist. So hat es der Bundesgerichtshof am 06.02.2004 – V ZR 196/03 – entschieden.

    Die Erfahrung zeigt, dass die Versorger eine Entschädigung nur dann zahlen, wenn die betroffenen Eigentümer die Entschädigung verlangen. Von sich aus treten die Versorger nicht an die Entschädigungsberechtigten heran. In vielen Fällen haben die Versorger zum Stichtag des 31.12.2010 auch nicht die erste Hälfte der Entschädigung gezahlt, obwohl sie schon jahrelang fällig war.

    Eigentümer, denen eine Entschädigung zusteht, sollten gewarnt sein. Haben sie Kenntnis von Umständen, die zu dem Anspruch auf eine Entschädigung führen, dann läuft die Verjährungsfrist. Die Frist beträgt drei Jahre. Sie beginnt am Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und die Eigentümer Kenntnis erlangt haben. Am 31.12.2014 kann die Verjährung eintreten.

    Zur Vermeidung von Rechtsnachteilen müssen Eigentümer, welche die Eintragung einer Grunddienstbarkeit nach dem Grundbuchbereinigungsgesetz haben hinnehmen müssen, ihren Anspruch auf Entschädigung spätestens bis zum 31.12.2014 geltend machen.

     

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  • Abwasser – Grunddienstbarkeit bietet dauerhafte Sicherung der Anbindung für Eigentümer

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Immobilienrecht, Leitungsrecht, Verwaltungsrecht. 0 Kommentare.

    Das Kommunalabgabengesetz eines jeden Landes sieht vor, dass bei einer zentralen Schmutzwasseranlage die Beitragspflicht für Abwasser erst dann entsteht, wenn das Grundstück angeschlossen werden kann. Erst dann ist für das Grundstück ein Vorteil entstanden. Allerdings wäre der Abwasserbeitrag nicht gerechtfertigt, wenn der Vorteil nur vorübergehend entstehen würde. Das würde dem Beitrag für eine Anlage zur Entsorgung von Abwasser, bei der eine Mindestbetriebsdauer von 30 bis 40 Jahren vorausgesetzt wird, nicht gerecht. Der Anschluss muss also für den Eigentümer dauerhaft sicher sein.

    Das Verwaltungsgericht Magdeburg (Az. 9 A 282/05) hatte die Frage zu klären, ob eine Grunddienstbarkeit nach dem Grundbuchbereinigungsgesetz (GBBerG) eine solche dauerhafte Sicherheit bietet. Die Antwort: Es kommt darauf an.

    Nach Ansicht des VG Magdeburg kommt es darauf an, ob die nach dem GBBerG entstandene Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen ist. Hat der Versorger die Grunddienstbarkeit nicht eintragen lassen, entsteht keine dauerhafte Sicherung des Eigentümers. Hintergrund ist der Schutzzweck des Grundbuchbereinigungsgesetzes. Das Grundstück könnte noch gutgläubig lastenfrei erworben werden. Dann wäre die Sicherheit weg.

    Anders formuliert: Sollte vor oder nach dem 31.12.2010 das Leitungsrecht ohne Widerspruch im Grundbuch eingetragen sein, ist eine dauerhafte Sicherung der zentralen Anlage für Abwasser für den Eigentümer gegeben. Der Versorger kann ihn zu einem Beitrag für Abwasser heranziehen.

    Die Entscheidung des Verwaltungsgerichtes Magdeburg ist für die betroffenen Eigentümer „starker Tobak“. Nicht selten haben die Eigentümer zu DDR-Zeiten selbst die Leitungen für Wasser und Abwasser auf ihren Grundstücken gebaut. Trotzdem werden sie mit einer Grunddienstbarkeit belastet und müssen auf diese Weise ein Leitungsrecht des Versorgers auf ihrem Grundstück dulden. Die Duldungspflicht umfasst dann regelmäßig auch die Nutzung der Leitung durch Dritte. Einziges Kriterium für die Entstehung einer Grunddienstbarkeit ist, dass die Leitung zum Stichtag öffentlich genutzt wurde. Darüber hinaus sollen die Eigentümer auch noch mit einem Beitrag für Abwasser belastet werden können, weil formal die Beitragspflicht entstanden ist.

    Die Entscheidung ist kritikwürdig. Der ursprüngliche Zweck des Grundbuchbereinigungsgesetzes ging in eine andere Richtung. Die Versorger sollten zeitlich begrenzt bis zum 31.12.2010 geschützt werden. Bis zu diesem Stichtag war ein gutgläubiger Lastenfreier Erwerb ausgeschlossen. Das Grundbuchbereinigungsgesetz bietet den Versorgern ein einseitiges Recht. Sie können, müssen es aber nicht ausüben. Insbesondere können sie auf die Grunddienstbarkeit vor oder nach dem Stichtag verzichten. Ob nach einem Verzicht des Versorgers noch von einer dauerhaften Sicherung gesprochen werden kann, erscheint doch sehr fraglich.

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  • Leitungsrecht: Entschädigung für Grunddienstbarkeit nach Grundbuchbereinigungsgesetz

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Leitungsrecht. 0 Kommentare.

    Das Grundbuchbereinigungsgesetz (GBBerG) hat für Versorgungsunternehmen zur Sicherung der am 03.10.1990 im Gebiet der früheren DDR genutzten Leitungen eine sogenannte beschränkt persönliche Dienstbarkeit begründet. Diese Grunddienstbarkeit ist bei allen betroffenen Grundstücken am 25.12.1993 entstanden, und zwar kraft Gesetzes mit seinem Inkrafttreten. Das heißt, ein Grundstück kann mit einem Leitungsrecht belastet sein, ohne dass der betroffene Eigentümer davon etwas merkt.

    Für den betroffenen Eigentümer hat das Entstehen der Grunddienstbarkeit den Charakter einer Enteignung. Ein enteignungsähnlicher Eingriff muss eine Entschädigung zur Folge haben. Nach der Verfassung darf eine Enteignung nur durch ein Gesetz erfolgen, das eine Entschädigung regelt. In welchem Ausmaß eine Entschädigung zu leisten ist, hatte der Bundesgerichtshof bereits im Jahre 2003 entschieden. Es muss eine volle Entschädigung für den Wertverlust geleistet werden.

    Fraglich ist, auf welchen Zeitpunkt es für die Frage der Berechtigung nach einer Entschädigung ankommt. Das Oberlandesgericht Dresden hat mit einer Entscheidung aus dem Jahr 2004 (Az. 6 U 2231/03) klargestellt, dass Anspruchsinhaber nur der Eigentümer sein kann, der im Zeitpunkt des Zugriffs den Verlust der Eigentumssubstanz erlitten hat. Das Oberlandesgericht Dresden meint, dass mit dem Grundbuchbereinigungsgesetz die Enteignung bereits vollständig bewirkt war. Anspruchsberechtigter ist demnach nur derjenige, der am 25.12.1993 Eigentümer war. Ein späterer Erwerber hatte also bereits mit einem Leitungsrecht belastetes Eigentum erworben.

    Die Entscheidung muss hinterfragt werden. Zwar ist der Vorgang der Enteignung mit dem Entstehen der Grunddienstbarkeit im Jahr 1993 abgeschlossen. Fällig wird der Anspruch auf Entschädigung aber erst nach Eintragung des Rechts im Grundbuch. Nach der zweistufigen Entschädigungsregelung wird die zweite Hälfte der Entschädigung unabhängig von der Eintragung der Dienstbarkeit mit dem Ablauf des 31.12.2010 fällig.

    Nach dieser gesetzlichen Regelung erscheint es eigenartig, dass ein betroffener Eigentümer im Zeitpunkt der Fälligkeit keinen Anspruch geltend machen darf, weil im Zeitpunkt der Entstehung der Grunddienstbarkeit ein anderer Eigentümer war. Zwischen diesen zwei zeitlichen Fixpunkten können immerhin 17 Jahre liegen. Wie dem auch sei, das OLG Dresden hat es entschieden. Ein späterer Erwerber wird sich – am besten schon im Kaufvertrag – um eine Abtretung bemühen müssen.

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