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Zusatzinformationen
  • WEG: Wohngeldvorschüsse und Verjährung

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Wohnungseigentumsrecht, Zwangsvollstreckung. 0 Kommentare.

    Die dreijährige Verjährung für Ansprüche auf Zahlung von Wohngeldvorschüssen beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem die Wohngeldvorschüsse fällig werden. Der Beschluss über die Jahresabrechnung führt nicht zu einem Neubeginn der Verjährung der in dem Abrechnungsjahr bereits fälligen Wohngeldvorschüsse.

    Diese Klarstellung hat der Bundesgerichtshof in einer jüngst veröffentlichten Entscheidung vorgenommen (Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 171/11). Nach Ablauf von drei Jahren kann sich also ein Wohnungseigentümer auf die Verjährung von Wohngeldvorschüssen berufen. Der Beschluss über die Jahresabrechnung einer WEG wirkt nur hinsichtlich des auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenen Betrages, der die in dem Wirtschaftsplan für das abgelaufene Jahr beschlossenen Wohngeldvorschüsse übersteigt. Es handelt sich dabei um die so bezeichnete Abrechnungsspitze.

    Grund für diese Rechtslage ist, dass andernfalls Zinsen und auch Urteile über Wohngeldvorschüsse mit einer Jahresabrechnung wieder wegfallen würden. Außerdem würde eine WEG ihre Ansprüche gegen einen ausgeschiedenen Eigentümer verlieren, weil nach dem Ausscheiden eines Eigentümers dieser nicht mehr durch einen später gefassten Beschluss gebunden werden kann. Es ist aber allgemeine Meinung, dass ein ausgeschiedener Eigentümer für seine eigenen Verbindlichkeiten und insbesondere auf fällige Wohngeldvorschüsse, die bis zu seinem Ausscheiden entstanden sind, weiterhaftet.

    Für Zwangsverwalter dürfte die Klarstellung des BGH eine erhebliche Erleichterung bringen. Bei Verwaltern WEG Anlagen hat sich das scheinbar unausrottbare Missverständnis festgesetzt, dass ein Zwangsverwalter für die Schulden eines Eigentümers, die vor Anordnung der Zwangsverwaltung entstanden sind, haften müsste. Dem ist nicht so. Die Zwangsverwalter werden sich auch auf diese Entscheidung berufen können, dass sie nur für die Abrechnungsspitze haften.

    Fazit: Die Verjährung von laufenden Wohngeldvorschüssen läuft unabhängig von einer Jahresabrechnung, die nur den Anspruch auf die Abrechnungsspitze begründet.

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  • Auch eine falsche Jahresrechnung wird bestandskräftig, wenn keine Anfechtung des Beschlusses erfolgt!

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Wohnungseigentumsrecht. 0 Kommentare.

    Es kommt immer wieder vor, dass die Jahresabrechnung einer WEG falsch ist. Die in einer falschen Jahresabrechnung ausgewiesenen Zahlungspflichten muss der betroffene Eigentümer aber trotzdem zahlen, wenn er den Beschluss über die Jahresrechnung nicht angefochten hat.

    Diese gängige Rechtstatsache musste wieder einmal durch ein Urteil – Amtsgericht Dippoldiswalde, Az. 1 C 342/11 – klargestellt werden. In dem konkreten Fall verlangte ein Eigentümer die Auszahlung eines Guthabens aus seiner Jahresrechnung. Die Jahresrechnung sah zwar eine Nachzahlung für den Eigentümer vor. Aber der WEG-Verwalter hatte nachweislich geleistete Vorauszahlungen nicht richtig in Ansatz gebracht. Unter Berücksichtigung der Vorauszahlungen hätte dem Eigentümer ein Guthaben zugestanden. Dieses Guthaben verlangte der Eigentümer nach seinem Ausscheiden aus der Eigentümergemeinschaft mit seiner Klage.

    Der Eigentümer verliert. Die Jahresrechnung war zwar falsch. Aber sie ist in Bestandskraft erwachsen. Der Eigentümer hätte den Beschluss über die Jahresrechnung in dem Umfang durch Anfechtung angreifen müssen, in welchem die Jahresrechnung die Vorauszahlungen falsch berücksichtigt hat.

    Fazit: Der von einer falschen Jahresrechnung betroffene Eigentümer ist gezwungen, rechtzeitig Anfechtungsklage zu erheben. Ein anfechtbarer Beschluss über die Jahresrechnung erwächst in Bestandskraft, falls er nicht durch Anfechtung beseitigt wird. Rechnerische Unrichtigkeiten machen den Beschluss in der Regel nur anfechtbar, nicht nichtig. Wird der Beschluss über die Jahresabrechnung nicht angefochten, erwachsen auch unrichtige Zahlungsverpflichtungen in Bestandskraft.

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