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  • Leitungsrecht: Notleitungen können auch durch bestehende Gebäude geführt werden.

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Leitungsrecht. 0 Kommentare.

    Das Notleitungsrecht kann dazu berechtigen, Leitungen durch ein Gebäude zu führen. Eine Einschränkung für dieses Notleitungsrecht ergibt sich nur aus dem Gebot, die für den Duldungspflichtigen geringstmögliche Belastung zu wählen.

    Mit seinem Urteil vom 26.01.2018 – V ZR 47/17 – weicht der Bundesgerichtshof von seiner früheren Rechtsprechung ab. Im Jahr 2011 hatte der BGH noch entschieden, dass das Notleitungsrecht nicht dazu berechtigt, Leitungen durch ein Gebäude zu führen.

    Die Sachverhaltskonstellation war übersichtlich: Auf einem Grundstück wurden in den Jahren 1900 bis 1910 Gebäude errichtet. 1977 wurde das Grundstück geteilt. Danach hatte der Hinterlieger keine direkte Verbindung mit der öffentlichen Straße mehr. Die Ver- und Entsorgungsleitungen zum hinteren Grundstück verlaufen von der öffentlichen Straße durch den Keller des vorderen Wohnhauses. Der Eigentümer des Hinterliegergrundstücks verlangt vom Eigentümer des vorderen Grundstücks die Duldung eines Notleitungsrechts.

    Zu Recht. Wenn ein Grundstück keine eigene Verbindung zu den öffentlichen Versorgungsnetzen hat und die Verbindung für eine ordnungsgemäße Nutzung zu Wohn- oder Gewerbezwecken erforderlich ist, muss der Eigentümer des Verbindungsgrundstücks ein Notleitungsrecht dulden.

    Das gilt sogar dann, wenn die Leitungen durch ein Gebäude geführt werden. Voraussetzung dafür ist aber, dass ein Verlauf mit einer geringeren Belastung für den Duldungspflichtigen nicht möglich ist. Das war so. Es gab keine andere Möglichkeit. Das Vordergrundstück war in voller Breite überbaut.

    Den Einwand, dass der Kläger ein Wegerecht über andere Grundstücke hat und er über diese anderen Grundstücke sein Notleitungsrecht einklagen soll, weil insoweit eine geringere Belastung besteht, hat das Gericht nicht gelten lassen. Durch die Teilung haben die Eigentümer selbst die Versorgungsnot herbeigeführt. In so einem Fall muss der Eigentümer desjenigen Teils, über den die Verbindung bisher stattgefunden hat, die Notleitung weiter dulden. Es gilt das Gleiche wie beim Notwegerecht.

     

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  • Leitungsrecht: Keine Grundbuchberichtigung nach Leitungs- und Anlagenrechtsbescheinigung bei gutläubigem lastenfreien Erwerb in einer WEG

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Leitungsrecht, Wohnungseigentumsrecht. 0 Kommentare.

    Ist für einen Versorger nach dem Grundbuchbereinigungsgesetz (GBBerG) ein Leitungsrecht entstanden, kann dieses Leitungsrecht wieder erlöschen, wenn ein gutgläubiger lastenfreier Erwerb des Grundstücks erfolgt ist.

    Eine Grundbuchberichtigung auf Grundlage einer Leitungs- und Anlagenrechtsbescheinigung ist nach einem gutgläubigen lastenfreien Erwerb nicht mehr möglich. Das Grundbuch ist nicht mehr falsch. Das gilt auch für eine WEG, und zwar auch dann, wenn nur eine Eigentumswohnung verkauft wurde.

    Der BGH hat mit Beschluss vom 23.07.2015 – V ZB 1/14 – darauf hingewiesen, dass der gutgläubige lastenfreie Erwerb einer Eigentumswohnung für alle übrigen Eigentümer der WEG wirkt. Getreu dem Motto: „Einer für alle“.

    Es war lange streitig, ob der gutgläubige lastenfreie Erwerb eines Miteigentumsanteils in einer WEG zum Erlöschen des Rechts insgesamt führt. Jetzt ist die Sache klar. Der gutgläubige lastenfreie Erwerb eines Miteigentumsanteils in einer WEG erstreckt sich auch auf nicht eingetragene Dienstbarkeiten am Grundstück. Nicht eingetragene Dienstbarkeiten, die an einzelnen Miteigentumsanteilen nicht fortbestehen können, erlöschen dann insgesamt und damit auch im Verhältnis zu den übrigen Miteigentümern der WEG.

    Praxishinweis:

    Das Grundbuchamt trägt das Leitungsrecht allein auf Grundlage der Leitungs- und Anlagenrechtsbescheinigung im Grundbuch ein. Die Leitungs- und Anlagenrechtsbescheinigung ersetzt die Bewilligung. Voraussetzung für die Eintragung ist, dass das Grundbuch noch unrichtig ist. Das ist nicht der Fall, wenn das Leitungsrecht infolge eines gutgläubigen Erwerbs wieder erloschen ist. Die Leitungs- und Anlagenrechtsbescheinigung gibt nur eine Auskunft über das Entstehen, nicht über das mögliche Erlöschen der Dienstbarkeit.

     

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  • Leitungsrecht: Wie hoch ist die Entschädigung bei falscher Anlagen- und Leitungsrechtsbescheinigung?

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Leitungsrecht. 0 Kommentare.

    Dem Eigentümer, der das Leitungsrecht eines Versorgers über sein Grundstück nach dem Grundbuchbereinigungsgesetz (GBBerG) hinnehmen muss, steht eine Entschädigung zu.

    Das ist nur recht und billig, denn gegen die Grunddienstbarkeit konnte sich der Eigentümer nicht wehren. Kenntnis hat der Grundstückseigentümer zumeist erst viele Jahre später erlangt, wenn die Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen wurde.

    Die Eintragung des Leitungsrechts im Grundbuch erfolgt auf Grundlage einer Anlagen- und Leitungsrechtsbescheinigung der zuständigen Behörde.

    Was aber passiert, wenn die Anlagen- und Leitungsrechtsbescheinigung falsch ist? Wie wird dann die Entschädigung berechnet?

    Der Bundesgerichtshof hat diese Frage mit Urteil vom 09.05.2014 – V ZR 176/13 – entschieden: Ist die Anlagen- und Leitungsrechtsbescheinigung falsch, ist sie nicht maßgeblich. Für das Leitungsrecht kommt es allein darauf an, in welchem Umfang der Berechtigte das Grundstück in Anspruch nehmen darf. Die Anlagen- und Leitungsrechtsbescheinigung „bescheinigt“ nur das Recht, begründet es aber nicht.

    Für die Entschädigung bedeutet dies, dass sich die Höhe nach dem Recht richtet, also nach dem rechtlichen „Dürfen“. Da es bei der Entschädigung nur auf dem Umfang vom Leitungsrecht ankommt, spielt es ebenso keine Rolle, wenn der Berechtigte das Leitungsrecht in geringerem Umfang ausübt, als er dürfte.

    Praxistipp: Aufgrund der gesetzlich festgeschriebenen Fälligkeit der Entschädigung berufen sich die Versorger seit dem 31.12.2014 regelmäßig auf die Verjährung. Hierzu müssen sie dem Grundstückseigentümer nachweisen, dass er Kenntnis von den Voraussetzungen für die Entschädigung hatte oder ihm grob fahrlässig die Kenntnis fehlte.

     

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  • Leitungsrechte aufgrund § 9 Grundbuchbereinigungsgesetz (GBBerG): Duldungspflichten, Entschädigung, Verjährung

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Leitungsrecht. 0 Kommentare.

     

    I. Was sind die rechtlichen Grundlagen?

    Das Grundbuchbereinigungsgesetz (GBBerG) ist am 25.12.1993 in Kraft getreten.

    Durch dieses Gesetz hat der Gesetzgeber für am 03.10.1990 vorhandene Leitungen und Anlagen beschränkte persönliche Dienstbarkeiten an Grundstücken begründet, auf denen sich diese Leitungen oder Anlagen befinden. Begünstigt von der gesetzlichen Regelung waren die Eigentümer der Leitungen und Anlagen, also Versorgungsunternehmen.

    In einem ersten Schritt entstanden mit dem Inkrafttreten am 25.12.1993 zunächst Grunddienstbarkeiten an Leitungen zur Versorgung mit Elektrizität, Gas und Fernwärme. Später hat der Gesetzgeber den Umfang des GBBerG ausgeweitet. Ab dem 11.01.1995 kamen die Versorgungsleitungen für Wasser und Abwasser hinzu. Ein weiterer Stichtag ist der 01.08.1996 für eine nochmalige Ausweitung für die sonstigen Leitungen. Betroffen davon waren die Telekommunikationsanlagen der Deutschen Post und Versorgungsanlagen der früheren Reichsbahn.

    Vor dem Inkrafttreten des GBBerG konnten Grunddienstbarkeiten zugunsten der Versorger kraft Gesetzes nicht entstehen. Nach dem Inkrafttreten des GBBerG waren Grunddienstbarkeiten ausgeschlossen, wenn Anschlussverträge mit dem Grundstückseigentümer bestanden (§ 9 Abs. 2 GBBerG). In diesen Fällen waren die Versorger hinreichend durch die Verordnungen über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Gas (AVBGasV) oder für Fernwärme (AVBFernwärmeV) oder für Strom (AVBEltV, jetzt Niederspannungsanschlussverordnung – NAV) abgesichert, nach denen die Grundstückseigentümer jeweils Energieanlagen dulden mussten.

    Das Entstehen einer Grunddienstbarkeit kraft Gesetzes stellte einen Systembruch dar. Nach herkömmlichen zivilrechtlichen Regeln konnte eine Grunddienstbarkeit nur durch eine Vereinbarung entstehen. Der Gesetzgeber sah sich zu dieser besonderen Vorgehensweise veranlasst, weil nach Schätzungen von rund drei Millionen betroffenen Grundstücken die Rede war. Bei der angenommenen Vielzahl der Grundstücke wäre es für die Versorger nicht möglich gewesen, innerhalb angemessener Zeit mit allen betroffenen Grundstückseigentümern eine Verständigung zu finden. Allerdings hat sich im Nachhinein herausgestellt, dass die Schätzungen wohl übertrieben waren.

    Die Voraussetzungen für das Entstehen einer Grunddienstbarkeit waren denkbar gering. Die einzige Voraussetzung war, dass die Leitung am 03.10.1990 genutzt wurde. Dabei kommt es nicht darauf an, dass die Leitung oder die Anlage nach 1945 angelegt wurde oder schon vorher bestand. Insoweit besteht ein Unterschied zu dem Verkehrsflächenbereinigungsgesetz (VerkFlBerG).

     

    II. Was war das Besondere am GBBerG? Antwort: Die Aushebelung des Gutglaubensschutzes bis zum 31.10.2010

    Durch das gesetzliche Entstehenlassen einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit wurden mit einem Schlag alle Grundbücher der betroffenen Eigentümer falsch. Das Grundstück, auf dem eine Versorgungsleitung verlief, war mit einer Grunddienstbarkeit belastet. Diese Grunddienstbarkeit war aber im Grundbuch nicht eingetragen.

    Das gesetzliche Entstehenlassen einer Grunddienstbarkeit hat zu einer großen Verwirrung geführt. Denn die meisten Eigentümer wussten nicht, dass ihr Grundstück mit einer Dienstbarkeit belastet ist. In aller Regel haben die Eigentümer erst dann von der Grundstückslast erfahren, wenn sie eine Änderungsmitteilung über das Grundbuchamt erhalten hatten. Von den Versorgern wurden die Eigentümer nach den Erfahrungen in der Praxis – man muss annehmen aus wohlkalkulierten Gründen – nicht informiert.

    Weil also die Grundbücher falsch waren und die meisten Betroffenen davon keine Kenntnis hatten, bestand für die Versorger die große Gefahr, dass sie bei einer Grundstücksübertragung die zu ihren Gunsten bestehende Grunddienstbarkeit verlieren konnten. Denn nach den Regeln des Zivilrechts besteht eine gesetzliche Vermutung für die Richtigkeit des Grundbuchs (§ 891 BGB). Folge des öffentlichen Glaubens an die Richtigkeit des Grundbuchs ist, dass sich ein Erwerber darauf berufen kann (§ 892 BGB). Er erwirbt das Grundstück lastenfrei, wenn die Grundschuld nicht eingetragen ist und er von der Existenz der Grundschuld keine Kenntnis hat.

    Um für die Versorger diesen Rechtsverlust zu vermeiden, hat der Gesetzgeber ein weiteres Mal in die „Trickkiste gegriffen“. Er hat den gesetzlich gesicherten Schutz des guten Glaubens an der Richtigkeit des Grundbuchs ausgesetzt (§ 9 Abs. 1 Satz 2 GBBerG). Das bedeutete, dass der Erwerber eines Grundstücks das Grundstück mit der Belastung erworben hatte, ohne dass er diese Belastung kannte oder kennen konnte. Anders formuliert: Die Versorger können auch einem ahnungslosen Grundstückserwerber die Grunddienstbarkeit entgegenhalten. Auf den guten Glauben an die Richtigkeit des Grundbuchs (§ 892 BGB) konnte sich der Erwerber nicht berufen. Der Gesetzgeber hatte den seit 1896 gelten Schutz des guten Glaubens an die Richtigkeit des Grundbuchs ausgehebelt.

    Allerdings hat der Gesetzgeber die Aushebelung des Gutglaubensschutzes zeitlich befristet. Die Frist lief am 31.12.2010 aus.

    Ab dem 01.01.2011 konnten also Grundstücke wieder lastenfrei übertragen werden, wenn bis zu diesem Zeitpunkt nicht die Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen oder nicht wenigsten der Antrag des Versorgers auf Berichtigung des Grundbuchs bei der zuständigen Landesdirektion gestellt war.

    Der gutgläubige lastenfreie Erwerb ist auch in einer ganzen Reihe von Fällen geschehen. Meistens waren das Fälle, in denen die Versorger schlicht übersehen hatten, dass ihnen eine Grunddienstbarkeit zustand oder sie haben es „vergessen“, die Grunddienstbarkeit eintragen zu lassen. Auch solche Fälle gab es.

    Bei der Gutgläubigkeit kommt es übrigens nicht auf die Kenntnis des Veräußerers an. Entscheidend ist, ob der Erwerber Kenntnis von der – nicht eingetragenen – Grunddienstbarkeit hat. Hat er keine Kenntnis erwirbt er lastenfrei. Und: Den Beweis, dass ein Erwerber Kenntnis von dem Leitungsrecht hatte, muss der Versorger führen. Dieser Beweis dürfte in der Praxis kaum zu führen sein.

    Zwischenfazit: Hat nach dem 31.12.2010 ein gutgläubiger lastenfreier Erwerb stattgefunden, war für die Versorger die Grunddienstbarkeit weg.

    Wegen der drohenden Gefahr eines Rechtsverlustes infolge eines lastenfreien Erwerbes war zu beobachten, dass die Versorger im Jahr 2010 und in den Jahren zuvor besonders aktiv gewesen sind. Gerade im Jahr 2010 sind noch eine Vielzahl von Anträgen auf Berichtigung der Grundbücher bei den zuständigen Landesdirektionen gestellt worden.

     

    III. Was passiert, wenn die Versorger die Frist des 31.12.2010 haben verstreichen lassen?

    Der Ablauf der Frist zum 31.12.2010 bedeutete nicht, dass die Dienstbarkeit automatisch am 01.01.2011 erloschen ist und der Grundstückseigentümer die Entfernung der Leitung verlangen kann, wenn sie nicht im Grundbuch eingetragen war.

    Die Stichtagsregelung des 31.12.2010 hatte „nur“ den Wiedereintritt des Gutglaubensschutzes bei einem Grundstückserwerb zur Folge. Nur derjenige, der ab dem 01.01.2011 ein Grundstück lastenfrei erworben hat, musste die Leitung aufgrund einer Dienstbarkeit nicht dulden.

    Nach dem Ablauf des 31.12.2010 konnten die Versorger weiterhin Anträge auf Grundbuchberichtigung nach dem GBBerG stellen. Von dieser Möglichkeit haben die Versorger auch in vielen Fällen Gebrauch gemacht. Sie tun es bis heute.

    Die Versorger werden auch weiterhin von der Möglichkeit einer Grundbuchberichtigung Gebrauch machen, wenn sie feststellen, dass einzelne Versorgungsleitungen, die unter das GBBerG fallen, nicht mit Grunddienstbarkeiten gesichert sind. Zu beobachten ist, dass die Versorger mit ihrem späten Antrag auch eine Information an die Eigentümer verbinden. Grund dafür könnte sein, dass unterbunden werden soll, dass noch schnell vor einer Eintragung eine lastenfreie Eigentumsübertragung zustande kommt.

    Für die Eigentümer taucht regelmäßig die Frage auf, ob denn die Versorger noch nach dem 31.12.2010 den Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs stellen dürfen. Die Antwort lautet: Ja.

     

    IV. Was passiert, wenn nach dem 31.12.2010 ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat?

    Der Erwerber konnte das Grundstück gutgläubig lastenfrei erwerben. Das heißt, für den Erwerber galt das Grundbuch als richtig, obwohl es falsch war. Er durfte sich aber auf die Richtigkeit des Grundbuchs verlassen. Das ist der Gutglaubensschutz des Grundbuchs.

    Die Konsequenz für die Versorger ist, dass diese kein Leitungsrecht mehr nach dem Grundbuchbereinigungsgesetz haben. Anders formuliert: Die Eigentümer müssen die Leitungen auf ihrem Grundstück nicht mehr dulden. In der Regel versuchen die Versorger dann mittels einer Verständigung zu einer vertraglichen Grunddienstbarkeit zu kommen.

    Die Preisgestaltung ist dann natürlich eine andere. Denn ein Eigentümer ist nicht lediglich auf eine – teils lächerlich niedrige – Entschädigung verwiesen. Er schließt die Vereinbarung über die Begründung der Grunddienstbarkeit nur dann, wenn ein ausgewogenes Preis-Leistungs-Verhältnis zustande kommt.

    Sollte keine Verständigung zustande kommen und nicht anderweitig eine Duldungspflicht bestehen (zum Beispiel für Eigentümer, die zugleich Anschlussnehmer sind nach den AVBs), kann der Eigentümer verlangen, dass die Leitung entfernt wird.

    In diesen Fällen müssen sich die Versorger anders behelfen, etwa über Notleitungsrechte. Für Notleitungsrechte müssen aber Renten gezahlt werden. Hier kann es also für Versorger zu erheblichen Problemen kommen.

     

    V. Welche Rechte hat der Grundstückseigentümer?

    Der Grundstückseigentümer hat einen Anspruch auf Entschädigung.

    Die Entschädigung ist in § 9 Abs. 3 GBBerG geregelt. Die Entschädigungsregelung ist verfassungsrechtlich zwingend geboten, weil die Begründung einer Grunddienstbarkeit ohne oder gar gegen den Willen des Grundstückseigentümers einem enteignungsähnlichen Eingriff gleich kommt. Ohne eine gleichzeitige Entschädigungsregel ist jeder enteignungsähnliche Eingriff verfassungswidrig.

     

    VI. Wer erhält die Entschädigung?

    Anspruchsberechtigt ist derjenige, der zu dem jeweiligen Stichtag Eigentümer des Grundstücks war (OLG Dresden, Urteil vom 26.05.2004 – 6 U 2231/03). Dabei sind unterschiedliche Stichtage zu berücksichtigen. Für Leitungen der Energieversorgung ist der 25.12.1993 maßgebend, für die wasserwirtschaftlichen Anlagen der 11.01.1995 und für Anlagen der Telekommunikation und der Deutschen Bahn der 01.08.1996.

    Für jemanden, der eine Wasser-, Abwasser- und/oder Niederschlagswasserleitung zu dulden hat, ist also der 11.01.1995 der maßgebliche Stichtag. Zu diesem Zeitpunkt muss er Eigentümer gewesen sein.

    Sollte der aktuelle Eigentümer mit dem Stichtags-Eigentümer nicht identisch sein, muss sich der aktuelle Eigentümer, wenn er einen Entschädigungsanspruch geltend machen will, den Anspruch von dem Berechtigten abtreten lassen oder in sonstiger Weise den Forderungsübergang (z.B. durch Erbfolge) nachweisen. Ein aufmerksamer Notar wird in aller Regel eine Abtretung von Entschädigungsansprüchen nach GBBerG bei dem notariellen Kauf- oder Schenkungsvertrag gleich mitbeurkunden. Manchmal lässt sich die Abtretung nur schlecht nachholen, zum Beispiel wenn der Erwerb von einer Gesellschaft (z.B. GmbH) erfolgt, die später insolvent geworden ist.

     

    VII. Welcher Stichtag gilt für die Bemessung der Entschädigung?

    Es ist geklärt, dass sich die Bemessung der Entschädigung nach dem Stichtag des Inkrafttretens des Gesetzes richtet (OLG Brandenburg, Urteil vom 27.11.2008 – 5 U 171/07). Für elektrische Leitungen beispielsweise war das der 25.12.1993.

    Für die Bemessung ist also nicht der Zeitpunkt der Eintragung maßgeblich. Hier hatte eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes aus dem Jahr 2003 (BGH, Urteil vom 28.11.2003 – V ZR 129/03) für Verwirrung gesorgt, weil der BGH für die Entschädigung „die heutigen Grundstückswerte“ als maßgeblich bezeichnete. Diese Entscheidung ist aber revidiert worden, so dass heute unstreitig ist, dass der maßgebliche Stichtag für die Bestimmung der Entschädigung der Enteignungseingriff ist. Der enteignungsähnliche Eingriff erfolgt direkt durch das Gesetz. Also kommt es darauf an, wann das Gesetz in Kraft getreten ist.

     

    VIII. Wie hoch ist die Entschädigung?

    Der Streit über die Höhe der Entschädigung ist ein Dauerbrenner.

    Die Erfahrung zeigt, dass die Angebote der Versorger und die Ansprüche der Berechtigten extrem weit auseinanderliegen. Dafür liegen eine Vielzahl von Beispielen vor (z.B. LG Erfurt, Urteil vom 18.06.2010 – 7 O 1308/08: zugesprochene Entschädigung: 160.000,00 €, vom Versorger angebotene Entschädigung: 3.250,55 €).

    Es fällt auf, dass die Versorger stets nach demselben Schema verfahren: Sie legen die Länge der Versorgungsleitung zugrunde und berechnen in der Regel einen fiktiven Schutzstreifen. Bei in der Erde verlegten Stromleitungen beträgt der fiktive Schutzstreifen üblicherweise 1,5 m zu jeder Seite, also insgesamt 3,0 m. Bei Überlandstromleitungen wird auch schon mal ein größerer Schutzstreifen zugrunde gelegt. Es gibt aber auch Fälle, in denen bei Stromleitungen kein Schutzstreifen anerkannt wird.

    Aus der Länge der Leitung und der Breite des Schutzstreifens wird eine Gesamtfläche gebildet. Die so gebildete Gesamtfläche wird dann meistens mit 10 % des Bodenrichtwertes bewertet. In Ausnahmefällen – bei sehr intensiver Beeinträchtigung – haben die Versorger auch schon 20 % des Wertes des Schutzstreifens angeboten. Meistens bietet der Versorger die Entschädigung in einer schriftlichen Vereinbarung, mit der dann alle weiteren Ansprüche ausgeschlossen werden, an.

    Diese so von mir bezeichnete „Schutzstreifen-Theorie“ führt nur dann zu angemessenen Ergebnissen, wenn eine Leitung am Grundstücksrand liegt und dort zu keiner Störung der Grundstücksnutzung führt.

    Anders ist es, wenn eine Leitung den Wert des Grundstücks praktisch gänzlich zu Nichte macht. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn eine Elektroleitung im Erdreich quer durch ein Baugrundstück verläuft. In dem Fall ist der Wert eines Baugrundstücks gänzlich reduziert auf den Wert einer Wiese.

    Von einem kompletten Wertverlust ging das Landgericht Erfurt in der oben zitierten Entscheidung aus. Dabei handelte es sich um ein Villengrundstück, über das eine Überlandstromleitung verlief (LG Erfurt, a. a. O.).

    Die Gleichung lautet nach meiner Ansicht wie folgt: Wert des unbelasteten Grundstücks – Wert des belasteten Grundstücks = Entschädigung. Zu dieser Wertermittlung gibt es inzwischen gerichtliche Entscheidungen.

     

    IX. Wie bekomme ich die Entschädigung?

    Die Erfahrung zeigt, dass die Eigentümer nur dann eine angemessene Entschädigung erhalten, wenn sie eine Entschädigung einfordern. Das heißt, die Eigentümer müssen direkt an die Versorger herantreten und eine Entschädigung verlangen. Nur in diesen Fällen reagieren die Versorger.

    Die Fälle, in denen die Versorger von sich aus den Eigentümern eine Entschädigung anbieten, sind praktisch nicht vorgekommen. Aus internen Quellen ist bekannt, dass eine Vielzahl der Versorger die Rückstellungen, die für Entschädigungen aufgebracht werden mussten, über 20 Jahre seit Geltung des Gesetzes nicht gebildet haben. Manche Zweckverbände kämpfen gegen ihre Zahlungsunfähigkeit.

    In unzähligen Fällen haben die Versorger überhaupt keine Entschädigung geleistet, vermutlich in der Hoffnung, sich zu gegebener Zeit auf den Einwand der Verjährung berufen zu können.

    Fazit: Wer nichts verlangt, bekommt nichts.

     

    X. Wann verjährt der Entschädigungsanspruch?

    Für alle Entschädigungsansprüche, die bis zum 31.12.2010 eingetragen sind, verjähren die Entschädigungsansprüche am 31.12.2014. Für sehr viele Entschädigungsansprüche droht also am Ende des Jahres 2014 die Verjährung.

    Es ist folgendes klarzustellen: Nur derjenige erhält eine Entschädigung, der eine Entschädigung fordert! Wer keine Entschädigung fordert, erhält in aller Regel nichts.

    Für Eigentümer, bei dem nach dem 31.12.2010 die Grundbuchberichtigung vorgenommen wurde, gilt die allgemeine Verjährungsregel. Die allgemeine Verjährungsregel beträgt drei Jahre. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Ablauf des Jahres, in dem der Eigentümer Kenntnis von den anspruchsbegründenden Umständen erlangt hat. Kenntnis erlangt der Eigentümer in aller Regel durch die Mitteilung des Grundbuchamtes über die Eintragung der Grunddienstbarkeit.

    Wenn also im Jahr 2012 aufgrund eines Antrages eine Grunddienstbarkeit eingetragen wurde, beginnt die Verjährung am 01.01.2013 und läuft am 31.12.2015 ab. Wird im Jahr 2014 eine Grunddienstbarkeit eingetragen, verjährt der Entschädigungsanspruch am 31.17.2017.

     

    XI. Was gibt es sonst an Besonderheiten?

    1. Zwangsversteigerung
    Hier gelten keine, von einem Kaufvertrag abweichende Besonderheiten. Das heißt, bis zum Stichtag 31.12.2010 konnte in der Zwangsversteigerung nur ein belastetes Grundstück erworben werden. Ab dem 01.01.2011 erfolgte der Erwerb lastenfrei.

    2. Keine Nutzung im Zeitpunkt des Stichtages (OLG Dresden)
    Nach Ansicht des Oberlandesgerichts Dresden (OLG Dresden Urteil vom 27.06.2002 – 21 U 864/00) entsteht eine Grunddienstbarkeit nicht, wenn eine Mitbenutzung, wie sie am 03.10.1990 ausgeübt wurde, im Zeitpunkt des In-Kraft-Tretens der Sachenrechts-Durchführungsverordnung nicht mehr vorlag.

    3. Verzicht auf Grunddienstbarkeit möglich
    Die Versorger können auf die Grunddienstbarkeit verzichten. Auf diese Weise können sie sich einer Entschädigung entziehen. In der Praxis spielen diese Fälle kaum eine Rolle. Die Einzelheiten sind in § 9 Abs. 6 GBBerG geregelt.

    4. Keine Grunddienstbarkeit bei Bestehen anderweitiger Duldungspflicht
    Eine Dienstbarkeit kraft Gesetzes ist nach § 9 Abs. 2 GBBerG ausgeschlossen, wenn Kunden und Anschlussnehmer, die Grundstückseigentümer sind, nach den Verordnungen über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Strom (AVBEltV) oder Gas (AVBGasV) oder Wasser (AVBWasserV) zur Duldung der Energieanlagen verpflichtet sind (BGH, Urteil vom 24.02.2006 – V ZR 145/05).

    5. Unübertragbarkeit für Dienstbarkeiten gilt für Versorger nicht
    Der Grundsatz, dass beschränkte persönliche Dienstbarkeiten nicht übertragbar sind, gilt für öffentliche Versorgungsleitungen nicht (§ 1092 Abs. 3 BGB).

    6. Anschlussbeitragspflicht und gesetzliche Grunddienstbarkeit
    Die kommunalabgabenrechtliche Beitragspflicht für einen Anschlussnehmer entsteht erst dann, wenn die Inanspruchnahme Versorgungsanlage dauerhaft gesichert ist. Das ist nicht der Fall, wenn eine Grunddienstbarkeit zwar (gesetzlich) entstanden ist, aber wieder wegfallen kann, beispielsweise bei einem Verzicht. Voraussetzung für die kommunalabgabenrechtliche Beitragspflicht ist also, dass die Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen ist. Erst dann ist die Versorgungsanlage dauerhaft gesichert (VG Magdeburg, Urteil vom 17.01.2007 – 9 A 282/05 für Schmutzwasserbeitrag).

     

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  • Leitungsrecht: Keine Dienstbarkeit nach GBBerG bei Geltung von Versorgungsverordnungen

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Leitungsrecht. 0 Kommentare.

    Das Grundbuchbereinigungsgesetz (GBBerG) hat zugunsten der Versorger in den neuen Bundesländern für Leitungen beschränkt persönliche Dienstbarkeiten begründet, ein Leitungsrecht kraft Gesetzes. Nach der Gesetzesregelung kommt es darauf an, dass eine Leitung im Beitrittsgebiet sowohl am 03.10.1990 als auch bei Inkrafttreten der Vorschrift für die einzelne Anlagengruppe genutzt wurde. Betroffen waren Anlagen und Leitungen zur Fortleitung von Elektrizität, Gas, Fernwärme, Wasser, Abwasser und Telekommunikation. Sinn der gesetzlichen Regelung war die rechtliche Absicherung von Anlagen und Leitungen für die Versorger.

    Für das Entstehen der Dienstbarkeit war weiterhin Voraussetzung, dass die Leitung oder Anlage nicht bereits durch eine der bundesweit geltenden Versorgungsverordnungen anderweitig abgesichert war. Es bestehen Versorgungsbedingungen für Elektrizitätsversorgung (AVBEltV), Wasserversorgung (AVBWasserV), Gasversorgung (AVBGasV) und Fernwärmeversorgung (AVBFernwärmeV).

    Was aber passiert, wenn der Eigentümer nach einer Versorgungsverordnung zunächst die Leitung auf seinem Grundstück dulden muss, aber später diese Duldungspflicht wegfällt? Greift dann wieder die Duldungspflicht nach dem Grundbuchbereinigungsgesetz (GBBerG), weil im relevanten Stichtag die sonstigen Voraussetzungen für eine Dienstbarkeit vorlagen? Entsteht dann das Leitungsrecht nachträglich? Der Bundesgerichtshof hatte sich in seinem Urteil vom 24.02.2006 (V ZR 145/05) mit dieser Frage auseinander zu setzen.

    Folgender Fall lag dem BGH-Urteil zugrunde: Ein Grundstückseigentümer verlangte die Beseitigung einer Trafostation von seinem Grundstück. Die Trafostation diente dem Grundstück seit 1987. Aber der Strombezug und der Stromlieferungsvertrag endete 1997. Seit dem bestand kein Stromanschluss mehr.

    Der Bundesgerichtshof gibt dem Grundstückseigentümer Recht. Die Trafostation muss beseitigt werden. Eine Dienstbarkeit war nicht entstanden. Denn die Trafostation war zum Stichtag 03.10.1990 und 20.12.1993 bereits durch die Versorgungsbedingung für Elektrizitätsversorgung (AVBEltV) abgesichert. Der Umstand, dass die Duldungspflicht nach der AVBEltV wieder weggefallen ist, weil der Fünfjahreszeitraum der Stromeinstellung überschritten war, ändert an diesem Ergebnis nichts. Es kommt nicht zu einem nachträglichen Aufleben der Dienstbarkeit. Maßgeblich sind die Stichtage nach dem Grundbuchbereinigungsgesetz (GBBerG).

    Anmerkung: Das Urteil ist richtig. Wo der Versorger bereits durch eine Versorgungsverordnung abgesichert ist, benötigt er keine – zusätzliche – Absicherung über eine Dienstbarkeit nach dem Grundbuchbereinigungsgesetz (GBBerG). Das Grundbuchbereinigungsgesetz (GBBerG) wollte für die Versorger eine Sicherungslücke schließen, die durch die Rechtspraxis in der DDR entstanden war. Sinn und Zweck des Gesetzes war es aber nicht, den Versorgern mehr Leitungsrechte zu geben als sie bei einer vergleichenden Betrachtung in den alten Bundesländern hätten.

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  • Entschädigung bei Leitungsrecht – Wie wird die Höhe berechnet?

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Leitungsrecht. 0 Kommentare.

    Wie hoch ist die Entschädigung, die ein Eigentümer für ein Leitungsrecht beanspruchen kann? Wie wird die Entschädigung berechnet? – Das fragen sich viele Eigentümer, denen ein Ausgleich wegen der Inanspruchnahme ihres Grundstücks durch ein Leitungsrecht zusteht.

    Dass im Gebiet der ehemaligen DDR Versorgungsleitungen aufgrund staatlicher Anordnung ohne Vereinbarung mit den betroffenen Eigentümern verlegt wurden, war eine Tatsache, mit der der Gesetzgeber nach dem Beitritt umgehen musste. Betroffen waren mehrere hunderttausend Eigentümer. Der Gesetzgeber hat das Problem so gelöst, dass er mit dem Grundbuchbereinigungsgesetz (GBBerG) jeweils Grunddienstbarkeiten hat kraft Gesetzes entstehen lassen. Einer Zustimmung der betroffenen Eigentümer bedurfte es dafür nicht. Damit die Regelung verfassungsmäßig war, musste für den enteignungsähnlichen Eingriff eine Entschädigung gezahlt werden.

    Aber: Zur Höhe der Entschädigung sagt das Grundbuchbereinigungsgesetz nichts.

    Die Versorger streben in der Regel eine Entschädigung an, die sich an der Länge der Leitung und einem Schutzstreifen – meistens mit einer Breite von 0,5 m oder 1,0 m – orientiert.

    Nunmehr hat das Landgericht Erfurt mit seiner Entscheidung vom 18.06.2010 diesem Wunschdenken eine Absage erteilt. In dem konkreten Fall ging es um ein Grundstück, das mit einer Villa bebaut ist. Über dem Grundstück verläuft eine 110-kV Freileitung. Gestützt auf ein Sachverständigengutachten hat das Landgericht Erfurt eine Entschädigung von 160.000,00 € zugesprochen. Der Versorger hatte nur etwa 3.250,55 € angeboten.

    Für die Höhe der Entschädigung kommt es entscheidend auf die tatsächliche Beeinträchtigung des Grundstücks an. Die Berechnung von einem Schutzstreifen ist dabei nur eines von mehreren Kriterien. Es muss ermittelt werden, welche Grundstücksnutzung nach der Bestellung der Dienstbarkeit (noch) möglich ist und welcher Bodenpreis für das so nutzbare Grundstück am örtlichen Grundstücksmarkt als Verkehrswert erzielt werden kann. Für die Bestimmung der Entschädigung kommt es also auf den Vergleich der Verkehrswerte an, welche das Grundstück ohne die gesetzliche Bestellung der Dienstbarkeit und nach dieser hatte.

    Fazit: Die Entschädigung ermittelt sich bei einer Grunddienstbarkeit durch den Vergleich eines belasteten Grundstücks mit einem unbelasteten Grundstück. Die Differenz ist die Wertminderung. Die Bewertung allein an der Länge der Leitung und an dem Schutzstreifen berechnen zu wollen, führt nicht zu einer angemessenen Entschädigung.

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  • Leitungsrecht: Entschädigung für Grunddienstbarkeit nach Grundbuchbereinigungsgesetz

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Leitungsrecht. 0 Kommentare.

    Das Grundbuchbereinigungsgesetz (GBBerG) hat für Versorgungsunternehmen zur Sicherung der am 03.10.1990 im Gebiet der früheren DDR genutzten Leitungen eine sogenannte beschränkt persönliche Dienstbarkeit begründet. Diese Grunddienstbarkeit ist bei allen betroffenen Grundstücken am 25.12.1993 entstanden, und zwar kraft Gesetzes mit seinem Inkrafttreten. Das heißt, ein Grundstück kann mit einem Leitungsrecht belastet sein, ohne dass der betroffene Eigentümer davon etwas merkt.

    Für den betroffenen Eigentümer hat das Entstehen der Grunddienstbarkeit den Charakter einer Enteignung. Ein enteignungsähnlicher Eingriff muss eine Entschädigung zur Folge haben. Nach der Verfassung darf eine Enteignung nur durch ein Gesetz erfolgen, das eine Entschädigung regelt. In welchem Ausmaß eine Entschädigung zu leisten ist, hatte der Bundesgerichtshof bereits im Jahre 2003 entschieden. Es muss eine volle Entschädigung für den Wertverlust geleistet werden.

    Fraglich ist, auf welchen Zeitpunkt es für die Frage der Berechtigung nach einer Entschädigung ankommt. Das Oberlandesgericht Dresden hat mit einer Entscheidung aus dem Jahr 2004 (Az. 6 U 2231/03) klargestellt, dass Anspruchsinhaber nur der Eigentümer sein kann, der im Zeitpunkt des Zugriffs den Verlust der Eigentumssubstanz erlitten hat. Das Oberlandesgericht Dresden meint, dass mit dem Grundbuchbereinigungsgesetz die Enteignung bereits vollständig bewirkt war. Anspruchsberechtigter ist demnach nur derjenige, der am 25.12.1993 Eigentümer war. Ein späterer Erwerber hatte also bereits mit einem Leitungsrecht belastetes Eigentum erworben.

    Die Entscheidung muss hinterfragt werden. Zwar ist der Vorgang der Enteignung mit dem Entstehen der Grunddienstbarkeit im Jahr 1993 abgeschlossen. Fällig wird der Anspruch auf Entschädigung aber erst nach Eintragung des Rechts im Grundbuch. Nach der zweistufigen Entschädigungsregelung wird die zweite Hälfte der Entschädigung unabhängig von der Eintragung der Dienstbarkeit mit dem Ablauf des 31.12.2010 fällig.

    Nach dieser gesetzlichen Regelung erscheint es eigenartig, dass ein betroffener Eigentümer im Zeitpunkt der Fälligkeit keinen Anspruch geltend machen darf, weil im Zeitpunkt der Entstehung der Grunddienstbarkeit ein anderer Eigentümer war. Zwischen diesen zwei zeitlichen Fixpunkten können immerhin 17 Jahre liegen. Wie dem auch sei, das OLG Dresden hat es entschieden. Ein späterer Erwerber wird sich – am besten schon im Kaufvertrag – um eine Abtretung bemühen müssen.

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