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  • Tiefgaragenstellplatz zu schmal – Wohnungseigentümer kann Minderung verlangen.

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Baurecht, Wohnungseigentumsrecht. 0 Kommentare.

    Wird eine hochwertige Eigentumswohnung verkauft, gehört es zu der Beschaffenheit des mitgekauften Tiefgaragenstellplatzes, dass ein Durchschnittsfahrer zumindest mit einem gehobenen Mittelklassefahrzeug in zumutbarer Weise den Abstellplatz nutzen kann. Ist das nicht der Fall, liegt ein Mangel vor und dem Erwerber steht eine Minderung zu.

     

    Ein Stellplatz einer hochwertigen Wohnung muss ohne erhöhten Aufwand nutzbar sein. Diese Klarstellung hat das Oberlandesgericht Braunschweig mit Urteil vom 20.06.2019 (8 U 62/18) getroffen.

     

    Die Tatsache, dass der Tiefgaragenstellplatz den Vorschriften der Garagen- und Stellplatzverordnung entspricht, rettet den Bauträger nicht. Denn die öffentlich-rechtlichen Vorschriften bilden den einzuhaltenden Mindeststandard ab. Wird aber eine Wohnung als hochpreisig, repräsentativ und hochwertig ausgestattet angeboten, kann der Erwerber einen Tiefgaragenstellplatz erwarten, der zu der angepriesenen Wohnung passt.

     

    Im konkreten Fall war ein Rangieren mit bis zu acht Lenkbewegungen erforderlich, um in den Tiefgaragenstellplatz einparken zu können. Das kann einem Durchschnittsfahrer nicht zugemutet werden. Deswegen hat das Gericht einen Mangel bejaht. Der Höhe nach hat das OLG Braunschweig eine Minderung des Kaufpreises für den Tiefgaragenstellplatz um zwei Drittel zuerkannt.

     

    Praxishinweis: Eingeschränkt nutzbare Tiefgaragenstellplätze führen zu einer Minderung. Nach einer Entscheidung des OLG Frankfurt führt der Mangel des Tiefgaragenstellplatzes sogar zu einer Wertminderung der Wohnung, da in Großstädten ein garantierter Stellplatz für die Wohnung ein wertbildender Faktor ist.

     

    Anmerkung am Rande: Interessant an der Entscheidung ist, dass das Gericht dem Erwerber das Recht zur Minderung zusprach, obwohl bei dem Tiefgaragenstellplatz ein Mangel am Gemeinschaftseigentum betroffen war. An sich kann nur die Gemeinschaft Rechte bei einem Mangel am Gemeinschaftseigentum wahrnehmen. In diesem Fall aber war das Recht zur Minderung nicht gemeinschaftsbezogen. Denn die übrigen Eigentümer waren von der Nutzung des Tiefgaragenstellplatzes ausgeschlossen.

     

     

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  • Baurecht: Der Blower-Door-Test sollte möglichst frühzeitig durchgeführt werden, um Mängel nach der EnEV zu vermeiden

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Baurecht. 0 Kommentare.

    Der Blower-Door-Test ist grundsätzlich bereits nach Fertigstellung der Gebäudehülle durchzuführen. Zu diesem Zeitpunkt können Mängel in Form von Undichtigkeiten (EnEV) früh erkannt und regelmäßig einfacher nachgebessert werden als nach Fertigstellung.

    Der Blower-Door-Test misst die Luftdichtheit eines Gebäudes. Bei Gebäuden mit einer Lüftungsanlage gehört die Blower-Door-Messung zum Standard. Bei Niedrigenergiehäusern und Passivhäusern ist der Nachweis Pflicht. Grundsätzlich sollte der Blower-Door-Test in jedem Neubau und Umbau durchgeführt werden, um eventuelle Fehlstellen und Mängel der Gebäudehülle frühzeitig zu lokalisieren.

    Darauf, dass der Blower-Door-Test möglichst nach der Fertigstellung der Gebäudehülle durchgeführt werden sollte, hat das OLG Düsseldorf mit Urteil vom 23.10.2015 – 22 U 57/15 – hingewiesen. Insoweit trifft den Bauherrn eine Schadensminderungspflicht.

    Die Sachverhaltskonstellation lag so, dass ein Bauherr einen Blower-Door-Test durchführen ließ, nachdem sein Einfamilienhaus komplett fertig war. Der Blower-Door-Test ergab Mängel der nach der EnEV einzuhaltenden Luftdichtigkeit der Außenhülle. Er forderte Schadensersatz sowohl vom Fenster-, Türen- und Rollladenbauer als auch vom Heizungs-, Sanitär-, Elektro- und Belüftungsbauer als auch vom Trockenbauer. Alle drei Gewerke müssen gesamtschuldnerisch haften. Aber den Mietausfall und die Kosten für den Maler erhält der Bauherr nicht. Denn diese Kosten wären vermieden worden, hätte der Bauherr den Blower-Door-Test früher durchgeführt.

    Fazit: Ein Blower-Door-Test ist allen Beteiligten anzuraten. Der Auftragnehmer hat früh Gewissheit, ob er Mängel nachbessern muss. Der Bauherr erfüllt seine Schadensminderungspflicht.

     

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  • Zurückbehaltungsrecht wegen Mängeln aus anderen Bauvorhaben?

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Baurecht. 0 Kommentare.

    Liegen Mängel der Werkleistung vor, kann der Auftraggeber gegen die Werklohnforderung ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen. Ein Verzug des Auftraggebers mit der Zahlung der Vergütung ist ausgeschlossen, wenn ihm wegen Mängeln der vom Auftragnehmer erbrachten Leistungen ein Zurückbehaltungsrecht zusteht.

    Ein solches Zurückbehaltungsrecht besteht auch dann, wenn der Auftraggeber gegen eine Werklohnforderung aus einem anderen Bauvorhaben ein Zurückbehaltungsrecht geltend macht, und zwar auch, wenn verschiedene Gewerke betroffen sind. So hat es das Oberlandesgericht München am 20.03.2014 – 13 U 4423/13 – entschieden. Die dagegen eingereichte Nichtzulassungsbeschwerde hat der Bundesgerichtshof zurückgewiesen.

    In dem entschiedenen Fall hatte das OLG München dem Kläger die Werklohnforderung nur Zug um Zug gegen Beseitigung von Mängeln aus einem anderen Bauvorhaben zugesprochen. Der Kläger strebte vergeblich eine unbedingte Verurteilung an.

    Bei einem Zurückbehaltungsrecht muss der Gegenanspruch „aus demselben rechtlichen Verhältnis“ stammen. Die Rechtsprechung versteht diesen Begriff weit. Es genügt ein innerlich zusammengehöriges einheitliches Lebensverhältnis. Bei mehreren Bauvorhaben kommt es auf den Einzelfall an. Im entschiedenen Fall bestand der Zusammenhang, weil die Parteien durch einen Rahmenvertrag verbunden waren.

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  • Eigentumsverletzung durch Mängel der Werkleistung?

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Baurecht. 0 Kommentare.

    Die Herstellung eines mangelhaften Werkes ist grundsätzlich keine Eigentumsverletzung. Wenn zur Ausführung einer vertraglichen  Bauleistung Eingriffe in die Bausubstanz und damit in das Eigentum des Auftraggebers nötig sind, entstehen auch dann keine deliktischen Ansprüche wegen einer Eigentumsverletzung, wenn diese Eingriffe unfachmännisch ausgeführt wurden. So hat es das Oberlandesgericht Dresden am 30.08.2012 (10 U 223/12) entschieden. Folgende Konstellation lag dabei vor: Der Nachunternehmer hatte bei der Montage einer Photovoltaikanlage auf dem Dach eines Stallgebäudes unfachgemäß gebohrt. Er hatte die Abdichtung beschädigt. Regenwasser konnte in das Gebäude eindringen. Es entstand erheblicher Schaden. Nachdem der Bauherr gegen seinen Auftragnehmer keine Gewährleistungsansprüche durchsetzen konnte, wendete er sich an dessen Nachunternehmer.

    Der Bauherr unterliegt im Prozess. Vertragliche Ansprüche stehen ihm gegen den Nachunternehmer nicht zu. Er hatte mit dem Nachunternehmer keinen Vertrag geschlossen. Der Versuch, über eine Eigentumsverletzung zu einem Schadenersatzanspruch zu gelangen, scheitert ebenfalls. Hier ist die Eigentumsverletzung bei Ausführung der Werkleistung entstanden. Dass die Werkleistung fachlich falsch ausgeführt wurde, führt nicht zu einer deliktischen Haftung.

    Das Gericht stellte auf die sogenannte Stoffgleichheit ab. Das heißt, der durch die Mängel entstandene Unwert deckt sich mit dem Schaden am Eigentum. Der eigentliche Schaden des Bauherrn lag in seiner enttäuschten Vertragserwartung. Er vertraute auf eine ordentliche Werkleistung. Das Deliktsrecht ist aber nicht dafür da, enttäuschte Vertragserwartungen zu schützen. Dafür gibt es das Vertragsrecht mit seinen Gewährleistungsansprüchen.

    Fazit: Ansprüche aus unerlaubter Handlung sind zwar neben vertraglichen Mängelrechten möglich. Die Errichtung eines mangelhaften Bauwerks stellt aber grundsätzlich keine Eigentumsverletzung dar. Etwas anderes würde dann gelten, wenn die ausgeführten Arbeiten nicht notwendig gewesen wären.

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  • Garantiezusage eines Autoverkäufers als umsatzsteuerpflichtige Leistung

    Geschrieben von RA Starke in der Kategorie Auto-Kauf, Verkehrsrecht. 0 Kommentare.

    Die Garantiezusage eines Kfz-Händlers, wonach der Käufer gegen Entgelt bei Mängeln am Fahrzeug nach Wahl Reparaturansprüche gegen den Händler oder Reparaturkostenerstattungsansprüche gegen den Versicherer erhält, unterliegt der Umsatzsteuerpflicht, BFHE 201, 343.

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  • Mängel am Gemeinschaftseigentum: Kann die WEG klagen, auch wenn nur einem Eigentümer Ansprüche zustehen?

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Bauträgerrecht, Wohnungseigentumsrecht. Kommentare deaktiviert für Mängel am Gemeinschaftseigentum: Kann die WEG klagen, auch wenn nur einem Eigentümer Ansprüche zustehen?.

    Auf Basis seiner Grundsatzentscheidung aus dem Jahr 2007 hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 15.01.2010 (Az.: ZR 80/09) klargestellt, dass der Verband auch dann Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche an sich ziehen kann, wenn nur einem einzelnen Eigentümer diese Rechte zustehen.

    In seiner Grundsatzentscheidung aus dem Jahr 2007 hatte der Bundesgerichtshof klargestellt, Kompletten Beitrag lesen

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  • Hausverkäufer muss über Asbestbelastung informieren!

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Immobilienrecht. 1 Kommentar.

    Baustoffe, die bei der Errichtung eines Wohnhauses gebräuchlich waren, später aber als gesundheitsschädlich erkannt werden, können einen Mangel der Kaufsache begründen. Sie müssen ungefragt offenbart werden. Kompletten Beitrag lesen

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  • Wer kann bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum die Rechte gegen den Bauträger durchsetzen – der einzelne Erwerber oder die Wohnungseigentümergemeinschaft?

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Wohnungseigentumsrecht. 0 Kommentare.

    Immer wieder aufs Neue stellt sich die Frage, ob ein einzelner Wohnungseigentümer oder nur die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) als Ganze zur Durchsetzung von Rechten wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum zuständig ist. Kompletten Beitrag lesen

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  • „Fogging“ – Was ist das und wer hat es zu vertreten?

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Mietrecht, Wohnraummietrecht. 0 Kommentare.

    Fogging, auch bekannt unter dem Phänomen „Schwarze Wohnungen“ ist die Bezeichnung für einen schwarzen, schmierigen Film an Wänden, Decken oder auch Möbeln in Wohnräumen. In aller Regel ist die Ursache des Fogging-Effektes nicht aufklärbar. Als mögliche Ursachen werden eine Vielzahl von Erklärungen genannt (z. B. vorausgegangene Renovierungsarbeiten, insbesondere Wandanstriche, kalte Außenwände mit Kältebrücken, daher Vergrauungseffekt vorwiegend in den kalten Wintermonaten, Dachschrägen als Prallwand für den mit warmer Luft aufsteigenden Staub, Parkettversiegelungen, Teppichböden usw.). Kompletten Beitrag lesen

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  • Wie alt darf ein Jahreswagen tatsächlich sein?

    Geschrieben von RA Starke in der Kategorie Auto-Kauf. Kommentare deaktiviert für Wie alt darf ein Jahreswagen tatsächlich sein?.

    Sind seit Werkauslieferung und Herstellung eines Kraftfahrzeugs bis zu dessen Erstzulassung mehr als zwölf Monate vergangen, so handelt es sich nicht mehr um einen Jahreswagen, Vgl. BGH Urteil vom 7.6.2006 – VIII ZR 180/05, NJW 2006, 2694 Kompletten Beitrag lesen

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