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  • Nachbarrecht: Wird ein Grenzbaum eigenmächtig gefällt, erhält der Nachbar keinen Schadenersatz

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Immobilienrecht, Nachbarrecht. 0 Kommentare.

    Ein Grenzbaum ist Baum, dessen Stamm dort, wo er aus dem Boden heraustritt, von der Grundstücksgrenze durchschnitten wird.

    Jedem Grundstückseigentümer gehört der Teil des Grenzbaums, der sich auf seinem Grundstück befindet.

    Wird ein Grenzbaum gefällt, besteht ausnahmsweise kein Anspruch auf Schadenersatz, wenn der Schaden auch bei einem rechtmäßigen Verlauf der Dinge entstanden wäre. So hat es das OLG Schleswig mit Urteil vom 17.10.2017 – 3 U 24/17 – entschieden.

    Dem lag folgende Konstellation zugrunde: Auf der Grundstücksgrenze zweier Nachbarn standen zwei 8 m hohe Eschen. Während der Urlaubsabwesenheit des einen Nachbarn ließ der beklagte Nachbar beide Bäume fällen. Der hintergangene Nachbar fordert nun Schadenersatz von über 25.000,00 € für den Neuerwerb und die Neuanpflanzung vergleichbarer Bäume. Er kommt nicht durch!

    Zum Grenzbaum trifft das Gesetz eine Regelung. Nach § 923 BGB gehört der Grenzbaum beiden Nachbarn zu gleichen Teilen. Und: Jeder Nachbar kann die Beseitigung des Grenzbaums verlangen.

    Eine Eigentumsverletzung des nicht gefragten Eigentümers liegt zwar vor. Denn auch ihm gehört der Grenzbaum. Aber: Auf das Verlangen des Nachbarn, dem Fällen des Grenzbaums zuzustimmen, hätte der klagende Nachbar zustimmen müssen.

    Es handelt sich um einen Grenzbaum, dessen Beseitigung jeder Nachbar verlangen kann. Kein Nachbar darf hierfür die Zustimmung verweigern. Allein der Umstand, dass das Fällen des Grenzbaums hätte herausgezögert werden können, reicht nicht aus.

    Praxistipp:

    Bei Grenzeinrichtungen wie etwa Mauern, Hecken, Gräben oder Ähnlichem gilt etwas anderes. Der Grenzbaum ist ein Ausnahmefall.

     

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  • Nachbarrecht: Keine Abwehransprüche gegen Verschattung eines Grundstücks durch Bäume

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Nachbarrecht. 0 Kommentare.

    Die weitgehende Verschattung eines Grundstücks durch hohe Bäume des Nachbarn ist in der Regel hinzunehmen, wenn die Abstandsvorschriften des Nachbarrechtsgesetzes eingehalten werden. So hat es der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 10.07.2015 – V ZR 229/14 – entschieden.

    Der Eigentümer eines nach Süden ausgerichteten Grundstücks mit Garten forderte von seinem Nachbarn die Beseitigung von zwei 25,0 m hohen Eschen. Die Die Verschattung verursachenden Bäume standen in einer öffentlichen Grünanlage mit einem Abstand von 9,0 m bzw. 10,30 m zur Grundstücksgrenze.

    Der BGH verneinte schon das Vorliegen einer Einwirkung. Der Entzug von Luft und Licht als sogenannte „negative Einwirkung“ ist im Nachbarrecht anders als die Zuführung unwägbarer Stoffe wie z. B. Gas, Dämpfe, Rauch, Gerüche, Erschütterungen etc. keine abwehrfähige Einwirkung.

    Grundsätzlich kann der Unterlassungsanspruch des Nachbarn auf die Beseitigung von Bäumen gerichtet sein. Eine „negative Einwirkung“ in Form einer Verschattung durch Bäume kann nur dann als Eigentumsbeeinträchtigung anzusehen sein, wenn die Grundstücksbenutzung gegen eine Rechtsnorm verstößt, die den Inhalt des Eigentums im Interesse des Nachbarn beschränkt und damit zugleich die Eigentumssphäre des Nachbarn entsprechend erweitert. Das war nicht der Fall. Die Pflanzabstände des Nachbarrechtsgesetzes – in dem Fall des Landes Nordrhein-Westfalen – waren eingehalten.

    Auch aus dem sogenannten nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis bestand ebenfalls keine Beseitigungspflicht. Das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis ist im Nachbarrecht eine Sonderregelung mit Ausnahmecharakter. Sie setzt voraus, dass mit der gesetzlichen Regelung ein billiger Ausgleich nicht erzielbar ist. Das war im konkreten Fall zu verneinen. Dabei war zu berücksichtigen, dass die Bäume die Abstandsflächen des Nachbarrechtsgesetzes sehr deutlich überschritten haben. Außerdem gehörten die Bäume zu einem öffentlichen Park, welcher der Naherholung diente.

    Praxistipp: Der Eigentümer eines Grundstücks, der von noch jungem Baumbewuchs auf dem Nachbargrundstück zukünftig Nachteile in Form einer Verschattung befürchten muss, sollte frühzeitig prüfen, ob die vom Nachbarn gesetzten Bäume die nach dem Nachbarrecht erforderlichen Abstände zur Grundstücksgrenze einhalten. Denn der Anspruch auf Beseitigung einer Anpflanzung, mit der ein geringerer als der vorgeschriebene Abstand eingehalten wird, ist ausgeschlossen, wenn der Nachbar ihn nicht rechtzeitig geltend macht (in Sachsen: fünf Jahre – § 15 Sächsisches Nachbarrechtsgesetz).

     

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    Grenzbebauung, Abstandsflächen und Nachbarschutz

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  • Grenzbebauung, Abstandsflächen und Nachbarschutz

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Nachbarrecht, Verwaltungsrecht. 0 Kommentare.

    Eine Grenzbebauung ist sind immer wieder Anlass für Streitigkeiten unter Nachbarn.

    Grundsätzlich muss Nachbarschutz gewährt werden. Das heißt, von den Außenwänden eines Gebäudes müssen Abstandsflächen zu den Grundstücksgrenzen des Nachbarn eingehalten werden.

    Von diesem Grundsatz gibt es Ausnahmen. Abstandsflächen müssen nicht eingehalten werden, wenn an eine Grenze gebaut werden darf oder sogar gebaut werden muss (Vgl. für Sachsen: § 6 Abs. 1 Satz 3 SächsBO).

    Was aber passiert, wenn ein Eigentümer, der selbst grenzständig oder innerhalb der Abstandsflächen  gebaut hat, von dem Bauherrn die Einhaltung der gesetzlichen Abstandsflächen fordert? Diesen Fall hat das Sächsische Oberverwaltungsgericht am 03.03.2010 – 1 B 23/10 – entschieden.

    Es ist im nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis regelmäßig unbillig, einen Nachbarn den mit der Grenzbebauung des anderen Nachbarn verbundenen Nachteilen auszusetzen, ihm selbst aber eine vergleichbare Ausnutzung seines Grundstücks zu verwehren. Im Nachbarrecht gilt der Grundsatz von Treu und Glauben.

    Auch im Übrigen enthält der Beschluss des Sächsischen Oberverwaltungsgerichts vom 03.03.2010 Grundsätze, die im öffentlich-rechtlichen Nachbarrecht von Bedeutung sind. Das OVG Bautzen hat entschieden, dass ein Nachbar sich mit einem vorläufigen Rechtsschutz nicht mehr gegen ein Bauvorhaben wenden kann, wenn das Bauvorhaben im Rohbau fertig gestellt ist. In so einem Fall fehlt regelmäßig das Rechtsschutzbedürfnis für ein Eilverfahren.

    Ferner gilt, dass ein Verstoß gegen Verfahrensvorschriften einem Nachbarn nicht weiterhilft. Wird zu Unrecht lediglich ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren durchgeführt, verletzt dies allein den Nachbarn noch nicht in seinen Rechten. Nur wenn die erteilte Genehmigung auch dem Drittschutz dienenden materiell-rechtlichen Regelungen widerspricht, erwächst dem Nachbarn hieraus ein Anspruch auf die Aufhebung des Bescheides.

    Es gilt also festzuhalten, dass der baurechtliche Nachbarschutz auf dem Gedanken der gegenseitigen Rücksichtnahme beruht und durch den beherrschenden Grundsatz von Treu und Glauben seine Grenzen findet.

     

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  • Wegerecht: Das Recht, ein Grundstück als Zufahrt zu benutzen, kann auch durch einen mündlichen Vertrag vereinbart werden.

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Immobilienrecht. 0 Kommentare.

    Der Eigentümer eines gefangenen Grundstücks hat ein wegerechtliches Problem. Da er nicht direkt an eine öffentliche Straße angeschlossen ist, ist er darauf angewiesen, dass der Nachbar einer Zufahrt zustimmt. Will etwa der Eigentümer des gefangenen Grundstücks bauen, muss für das Bauvorhaben die wegemäßige Erschließung gesichert sein. Dies sehen alle Landesbauordnungen vor. Praktisch wird das Wegerecht entweder durch eine im Grundbuch einzutragende Grunddienstbarkeit oder eine im Baulastenverzeichnis einzutra-gende Baulast gesichert.

    Aber auch dann, wenn es „nur“ um die dauerhafte Nutzung einer Zufahrt geht, kommt der Eigentümer eines gefangenen Grundstücks in Bedrängnis, wenn der Nachbar zu einem spä-teren Zeitpunkt die Erlaubnis für die Zufahrt wieder entzieht. Der Eigentümer ist dann auf ein Notwegerecht angewiesen. Das Notwegerecht gestattet aber nur die notwendige Benutzung und liegt daher unter dem Niveau vom „normalen“ Wegerecht.

    Das Oberlandesgericht Nürnberg (Az. 1 U 258/10) hat einem so in Bedrängnis geratenen Grundstückseigentümer geholfen. In Ausnahmefällen kann ein einfacher, mündlicher Vertrag für eine Zufahrt ausreichen.

    In dem konkreten Fall hatten sich der Eigentümer eines gefangenen Grundstücks und der Nachbar im Jahr 1990 darauf verständigt, dass der Eigentümer das Grundstück vom Nach-barn als Zufahrt nutzen darf. Diese und noch andere Absprachen hat der Nachbar in einem Brief festgehalten. Unter anderem einigte man sich auch darüber, Leitungen zu verlegen und diese gemeinsam zu bezahlen. Jahre später hatte der Nachbar andere Pläne. Er wollte die Zufahrt jetzt als Parkplatz für seine erwachsen gewordenen Kinder verwenden. Man stritt über den Fortbestand des Zufahrtsrechts.

    Das Zufahrtsrecht besteht weiter. Der Nachbar muss weiterhin dulden, dass der Eigentümer des gefangenen Grundstücks über die Zufahrt zu seinem Anwesen gelangen kann. Das Recht zur Benutzung eines Grundstücks zum Befahren und Begehen kann auch durch einen einfachen Vertrag geregelt werden. Einen solchen Vertrag kann der Nachbar – so das OLG Nürnberg – nur kündigen, wenn ein wichtiger Grund für eine Kündigung vorliegt. Einen sol-chen wichtigen Grund konnte er aber nicht darstellen. Es war für ihn im Jahr 1990 erkennbar, dass sein Nachbar auf Dauer auf das ihm so eingeräumte Wegerecht angewiesen sein wird.

    Fazit: Für den Moment hat der Eigentümer gewonnen. Zu einem späteren Zeitpunkt können aber noch Umstände eintreten, die es dem Nachbarn möglicherweise doch unzumutbar ma-chen, das Wegerecht weiter zu dulden. Der Eigentümer eines gefangenen Grundstücks sollte immer auf eine „harte“ Sicherung durch eine Grunddienstbarkeit oder eine Baulast bestehen.

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  • Welcher Stichtag ist für die Entschädigung bei Eintragung einer Grunddienstbarkeit im Grundbuch nach dem Grundbuchbereinigungsgesetz anzulegen?

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Leitungsrecht. 0 Kommentare.

    Die Bestellung eine Grunddienstbarkeit erfolgt im Normalfall durch einen Vertrag. Die Eintragung im Grundbuch kraft Gesetzes ist eine Ausnahme. Mit dem am 25.12.1993 in Kraft getretenen Grundbuchbereinigungsgesetz hat der Gesetzgeber eine solche Ausnahme geschaffen. Kompletten Beitrag lesen

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  • Kann ein einzelner Wohnungseigentümer für die Wohnungseigentümergemeinschaft Abwehrrechte gegen ein Bauvorhaben auf einem Nachbargrundstück geltend machen?

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Verwaltungsrecht, Wohnungseigentumsrecht. 0 Kommentare.

    Der Verwaltungsgerichtshof Bayern (Urteil vom 12.09.2005) hatte diese Frage in einer soeben veröffentlichten Entscheidung verneint. Folgende Konstellation war gegeben: Der Kläger war der Wohnungseigentümer eines Wohn- und Geschäftshauses. Er (allein) wehrte sich gegen eine für das Nachbargrundstück erteilte Baugenehmigung. Kompletten Beitrag lesen

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