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  • Das Ende der Quotenabgeltungsklausel bei Schönheitsreparaturen

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Mietrecht, Wohnraummietrecht. 0 Kommentare.

    Anteilige Renovierungskosten für Schönheitsreparaturen aufgrund einer Quotenklausel oder Quotenabgeltungsklausel müssen Mieter nicht mehr zahlen.

    Die generelle Unwirksamkeit von Quotenabgeltungsklauseln bei Schönheitsreparaturen hat der Bundesgerichtshof mit einer längst überfälligen Entscheidung am 18.03.2015 – VIII ZR 242/13 – klargestellt.

    Bei Schönheitsreparaturen gilt: Quotenabgeltungsklauseln sind immer unwirksam, und zwar unabhängig davon, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert überlassen wurde.

    Vermieter können auch in Zukunft Quotenabgeltungsklauseln nicht mehr wirksam in allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbaren.

    Die in vielen laufenden Mietverträgen existierende Quotenabgeltungsklausel entfaltet keine Wirksamkeit mehr. Die in Altverträgen vereinbarten – nun unwirksamen – Quotenabgeltungsklauseln haben allerdings keine Auswirkung auf die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel. Diese richtet sich wiederum danach, dass keine starren Fristen vereinbart sind und eine renovierte Wohnung übergeben oder der Mieter im Falle einer unrenovierten Wohnung einen angemessenen Ausgleich erhalten hat.

     
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  • Änderung der Rechtsprechung bei Schönheitsreparaturen

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Mietrecht, Wohnraummietrecht. 0 Kommentare.

    Die Abwälzung von Schönheitsreparaturen bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung ist in allgemeinen Geschäftsbedingungen grundsätzlich unwirksam.

    Mit dieser Entscheidung vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14 – hat der Bundesgerichtshof unter ausdrücklicher Aufgabe seiner früheren Rechtsprechung einen jahrzehntelangen Streit beendet.

    Wirksam ist die Renovierungsklausel nur dann, wenn der Vermieter für die vorvertraglichen Abnutzungsspuren eine ausreichende Kompensation gewährt.

    Der Ausgleich muss die Material- und Arbeitskosten sowie die mietfreie Zeit zur Ausführung der Schönheitsreparaturen abdecken. In der Mehrzahl der Fälle wird sich anbieten, dem Mieter eine  Zeit der mietfreien Nutzung zu gewähren.

    Die bisherige Rechtsprechung war im Zuge der Entwicklung einer strengeren Klauselkontrolle zu den Schönheitsreparaturen nicht mehr zu halten. Die Aufrechterhaltung der Klausel hätte dazu führen können, dass der Mieter die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgeben muss, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

    Auf Grundlage der nunmehrigen Rechtsprechung zu den Schönheitsreparaturen muss der Mieter beweisen, dass er eine unrenovierte Wohnung erhalten hat. Unrenoviert ist die Wohnung nicht erst, wenn sie übermäßig stark abgenutzt ist. Es reicht, wenn die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer nicht renovierten Wohnung vermitteln.

    Die Erwägungen des Urteils dürften auch für die Vermietung von Geschäftsräumen gelten.

     

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  • Schönheitsreparaturen im Mietrecht – Begriff und Umfang

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Gewerberaummietrecht, Mietrecht, Wohnraummietrecht. 0 Kommentare.

    Schönheitsreparaturen im Mietrecht sind ein Dauerthema. Insbesondere bei der Beendigung von einem Mietvertrag gibt es oft Auseinandersetzungen darüber, ob und in welchem Umfang Schönheitsreparaturen geleistet werden müssen.

    In einer ganzen Reihe von Entscheidungen hat sich der BGH mit dem Thema Schönheitsreparaturen befasst. Ausgangspunkt war zunächst die Rechtsprechung zu den „starren Fristen“, die einer Inhaltskontrolle nicht standhalten. Weiter ging es mit unwirksamen „Farbwahlklauseln“ über Quotenregelungen zur Kostenbeteiligungen bis hin zu einer unüberschaubaren Anzahl von Einzelentscheidungen.

    Was aber zählt alles zu den Schönheitsreparaturen? Wie ist der Begriff definiert?

    Das Amtsgericht Dresden (140 C 7116/10) hat auf die Begriffsbestimmung für Schönheitsreparaturen hingewiesen, die im Gesetz verankert ist. Für Schönheitsreparaturen kann auch bei preisfreiem Wohnraum auf die Definition der Zweiten Berechnungsverordnung (§ 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV) zurückgegriffen werden. Danach sind als Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen anzusehen.

    Leistungen, die über diesen definierten Umfang hinausgehen, können in Klauseln nicht wirksam vereinbart werden. In dem vom Amtsgericht Dresden entschiedenen Fall sollten auch kleinere Putz- und Holzschäden beseitigt werden. Damit war die Grenze für eine wirksame Abwälzung in AGB überschritten. Die Dekorations-AGB war insgesamt unwirksam. Der Mieter musste überhaupt keine Schönheitsreparaturen leisten.

    Fazit: Für Vermieter und Mieter heißt es bei Schönheitsreparaturen aufgepasst bei unwirksamen Klauseln. Es empfiehlt sich genau den Inhalt der Schönheitsreparaturklausel zu lesen und zu prüfen.

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  • Wertausgleich bei Vornahme nicht geschuldeter Schönheitsreparaturen.

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Mietrecht, Wohnraummietrecht. 0 Kommentare.

    In fast allen alten Mietverträgen sind die Klauseln zu den Schönheitsreparaturen unwirksam. Das hat sich mittlerweile herumgesprochen. Schönheitsreparaturen, die an starre Fristen anknüpfen, sind nichtig. Eine Abwälzung der Renovierungspflicht auf den Mieter findet in so einem Fall nicht statt. Der Mieter schuldet dann überhaupt keine Schönheitsreparaturen. Soweit die Rechtslage. Kompletten Beitrag lesen

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  • Schönheitsreparaturen – Klausel mit Farbwahleinschränkung ist unwirksam

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Mietrecht. 0 Kommentare.

    Eine Klausel im Formularmietvertrag über die Vornahme von Schönheitsreparaturen ist insgesamt unwirksam, wenn darin festgelegt wird, dass der Mieter während der Mietzeit verpflichtet ist, die Decken und Oberwände regelmäßig zu „weißen“. Der Mieter muss die Wohnung bei einer solchen Vertragsklausel nicht weiß gestrichen zurückgeben. Kompletten Beitrag lesen

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