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  • Baumängel am Gemeinschaftseigentum – Wer darf bei einer WEG klagen?

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Baurecht, Wohnungseigentumsrecht. 0 Kommentare.

    Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann durch einen Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung Ansprüche gegen einen Bauträger wegen Baumängeln am Gemeinschaftseigentum an sich ziehen.

     

    In einer Entscheidung vom 10.12.2018 – 29 U 123/17 – musste sich das Oberlandesgericht Frankfurt a. M. mit den schwierigen Fragen bei Mängelansprüchen einer WEG gegen einen Bauträger bei Baumängeln am Gemeinschaftseigentum befassen.

     

    Dem Sachverhalt lag eine 20-jährige Geschichte zugrunde. 1998 erfolgte die Abnahme des Gemeinschaftseigentums. In der Folgezeit fasste die WEG Beschlüsse zur Verfolgung von Baumängeln am Gemeinschaftseigentum. Danach kam es zu jahrelangen – am Ende ergebnislosen – Verhandlungen.

     

    Die Vorinstanz hatte die Klage der WEG abgewiesen. Zur Begründung hieß es, der Beschluss zur Geltendmachung der Rechte wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum sei unbestimmt und deswegen nichtig.

     

    In der Tat müssen die Beschlüsse als „verunglückt“ bezeichnet werden. Aber die WEG hatte Glück. Das OLG Frankfurt a. M. hat die Entscheidung vom Landgericht kassiert. Maßgeblich ist, dass die WEG durch Mehrheitsbeschluss ermächtigt werden kann, die Verfolgung von Baumängeln am Gemeinschaftseigentum an sich zu ziehen. Die originären Rechte der einzelnen Eigentümer können auf die Gemeinschaft übertragen werden. In diesem Sinn hat das OLG die Beschlüsse ausgelegt.

     

    Praxishinweis: Bei der Abfassung eines „Ansichziehenbeschlusses“ bei Baumängeln ist ein hohes Maß an Sorgfalt erforderlich. Im Zweifel sollte sich der WEG-Verwalter anwaltlichen Rat einholen. Man kann sich nicht darauf verlassen, dass ein Gericht „verkorkste“ Beschlüsse im Sinne einer effektiven Rechtsauslegung „geradebiegt“.

     

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  • Leitungsrecht: Keine Grundbuchberichtigung nach Leitungs- und Anlagenrechtsbescheinigung bei gutläubigem lastenfreien Erwerb in einer WEG

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Leitungsrecht, Wohnungseigentumsrecht. 0 Kommentare.

    Ist für einen Versorger nach dem Grundbuchbereinigungsgesetz (GBBerG) ein Leitungsrecht entstanden, kann dieses Leitungsrecht wieder erlöschen, wenn ein gutgläubiger lastenfreier Erwerb des Grundstücks erfolgt ist.

    Eine Grundbuchberichtigung auf Grundlage einer Leitungs- und Anlagenrechtsbescheinigung ist nach einem gutgläubigen lastenfreien Erwerb nicht mehr möglich. Das Grundbuch ist nicht mehr falsch. Das gilt auch für eine WEG, und zwar auch dann, wenn nur eine Eigentumswohnung verkauft wurde.

    Der BGH hat mit Beschluss vom 23.07.2015 – V ZB 1/14 – darauf hingewiesen, dass der gutgläubige lastenfreie Erwerb einer Eigentumswohnung für alle übrigen Eigentümer der WEG wirkt. Getreu dem Motto: „Einer für alle“.

    Es war lange streitig, ob der gutgläubige lastenfreie Erwerb eines Miteigentumsanteils in einer WEG zum Erlöschen des Rechts insgesamt führt. Jetzt ist die Sache klar. Der gutgläubige lastenfreie Erwerb eines Miteigentumsanteils in einer WEG erstreckt sich auch auf nicht eingetragene Dienstbarkeiten am Grundstück. Nicht eingetragene Dienstbarkeiten, die an einzelnen Miteigentumsanteilen nicht fortbestehen können, erlöschen dann insgesamt und damit auch im Verhältnis zu den übrigen Miteigentümern der WEG.

    Praxishinweis:

    Das Grundbuchamt trägt das Leitungsrecht allein auf Grundlage der Leitungs- und Anlagenrechtsbescheinigung im Grundbuch ein. Die Leitungs- und Anlagenrechtsbescheinigung ersetzt die Bewilligung. Voraussetzung für die Eintragung ist, dass das Grundbuch noch unrichtig ist. Das ist nicht der Fall, wenn das Leitungsrecht infolge eines gutgläubigen Erwerbs wieder erloschen ist. Die Leitungs- und Anlagenrechtsbescheinigung gibt nur eine Auskunft über das Entstehen, nicht über das mögliche Erlöschen der Dienstbarkeit.

     

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  • Wohnungseigentümer können mehrheitlich beschließen, als Verband einen Kredit aufzunehmen

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Wohnungseigentumsrecht. 0 Kommentare.

    Die Wohnungseigentümer einer WEG haben die Kompetenz, als Verband einen Kredit zur Deckung des Finanzbedarfs einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu beschließen. Mit Urteil vom 28.09.2012 hat der BGH (Az. V ZR 251/11) eine wichtige Klarstellung getroffen.

    Es war Anliegen der WEG-Reform 2007, die Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums durch Stärkung der Beschlusskompetenz zu erleichtern. Dem teilrechtsfähigen Verband ist es möglich, am Rechtsverkehr teilzunehmen. Dementsprechend ist der Verband auch in der Lage, einen Kredit aufzunehmen.

    Die Entscheidung leuchtet unmittelbar ein. Es ist Sache der Wohnungseigentümer über die Deckung des Finanzbedarfs der WEG zu entscheiden. Dabei ist es in das Ermessen der Wohnungseigentümer gestellt, ob der Finanzbedarf durch einen Rückgriff auf vorhandene Rücklagen oder über eine Sonderumlage oder über einen Kredit gedeckt wird.

    Für die Beschlussfassung über die Aufnahme von einem Kredit lässt der Bundesgerichtshof die einfache Mehrheit der Wohnungseigentümer ausreichen. Das besonders enge Nachbarschaftsverhältnis innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft geht widerstreitenden Interessen Einzelner vor. Das bedeutet, dass die Mehrheit der Wohnungseigentümer gegen den Willen Anderer auch für diese eine gesamtschuldnerische Haftung für einen Kredit beschließen kann. Allerdings ist die gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer begrenzt auf ihren jeweiligen Anteil am Gemeinschaftseigentum.

    Ausdrücklich offen gelassen hat der Bundesgerichtshof die umstrittene Frage, ob die Aufnahme von einem Kredit, bei dem es nicht um die Deckung eines kurzfristigen Finanzbedarfs geht, einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht.

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  • WEG: Wohngeldvorschüsse und Verjährung

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Wohnungseigentumsrecht, Zwangsvollstreckung. 0 Kommentare.

    Die dreijährige Verjährung für Ansprüche auf Zahlung von Wohngeldvorschüssen beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem die Wohngeldvorschüsse fällig werden. Der Beschluss über die Jahresabrechnung führt nicht zu einem Neubeginn der Verjährung der in dem Abrechnungsjahr bereits fälligen Wohngeldvorschüsse.

    Diese Klarstellung hat der Bundesgerichtshof in einer jüngst veröffentlichten Entscheidung vorgenommen (Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 171/11). Nach Ablauf von drei Jahren kann sich also ein Wohnungseigentümer auf die Verjährung von Wohngeldvorschüssen berufen. Der Beschluss über die Jahresabrechnung einer WEG wirkt nur hinsichtlich des auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenen Betrages, der die in dem Wirtschaftsplan für das abgelaufene Jahr beschlossenen Wohngeldvorschüsse übersteigt. Es handelt sich dabei um die so bezeichnete Abrechnungsspitze.

    Grund für diese Rechtslage ist, dass andernfalls Zinsen und auch Urteile über Wohngeldvorschüsse mit einer Jahresabrechnung wieder wegfallen würden. Außerdem würde eine WEG ihre Ansprüche gegen einen ausgeschiedenen Eigentümer verlieren, weil nach dem Ausscheiden eines Eigentümers dieser nicht mehr durch einen später gefassten Beschluss gebunden werden kann. Es ist aber allgemeine Meinung, dass ein ausgeschiedener Eigentümer für seine eigenen Verbindlichkeiten und insbesondere auf fällige Wohngeldvorschüsse, die bis zu seinem Ausscheiden entstanden sind, weiterhaftet.

    Für Zwangsverwalter dürfte die Klarstellung des BGH eine erhebliche Erleichterung bringen. Bei Verwaltern WEG Anlagen hat sich das scheinbar unausrottbare Missverständnis festgesetzt, dass ein Zwangsverwalter für die Schulden eines Eigentümers, die vor Anordnung der Zwangsverwaltung entstanden sind, haften müsste. Dem ist nicht so. Die Zwangsverwalter werden sich auch auf diese Entscheidung berufen können, dass sie nur für die Abrechnungsspitze haften.

    Fazit: Die Verjährung von laufenden Wohngeldvorschüssen läuft unabhängig von einer Jahresabrechnung, die nur den Anspruch auf die Abrechnungsspitze begründet.

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  • Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist teilrechtsfähig.

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Wohnungseigentumsrecht. 0 Kommentare.

    Der Bundesgerichtshof (Beschluss vom 02.06.2005, Az.: V ZB 32/05) hat im Wohnungseigentumsrecht eine überaus wichtige und lange erwartete Entscheidung getroffen: der BGH hat die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) für (teil-)rechtsfähig erklärt, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt. Mit dieser Entscheidung hat der BGH seine bislang ständige Rechtsprechung aufgegeben. Kompletten Beitrag lesen

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