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Zusatzinformationen
  • Keine „Berliner Räumung“ nach Zuschlag in Zwangsversteigerung

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Mietrecht, Zwangsversteigerung, Zwangsvollstreckung. 0 Kommentare.

    Aus einem Beschluss über den Zuschlag in einer Zwangsversteigerung kann der Erwerber nicht die Räumung nach dem „Berliner Modell“ gegen die bisherigen Eigentümer betreiben.

    Es ist anerkannt, dass Vermieter die zwangsweise Räumung von Mietern nach dem sogenannten „Berliner Modell“ betreiben können. Konkret bedeutet dies, dass der Vermieter den Mieter aus der Wohnung oder dem Haus räumt und sich hinsichtlich der Sachen des Mieters auf sein Vermieterpfandrecht beruft. Der Mieter wird also durch den Gerichtsvollzieher aus der Wohnung gesetzt, die Schlösser werden ausgetauscht und die Sachen des Mieters bleiben in der Wohnung.

    Diese sehr preiswerte Variante der Räumung funktioniert nach einem Eigentumserwerb durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung nicht. Das hat das Landgericht Bonn mit Beschluss vom 29.04.2010 (Az. 6 T 107/10) entschieden.

    Der Vorzug der Räumung nach dem „Berliner Modell“ ist, dass Sie preiswert ist. Anderenfalls müsste der Vermieter auch alle Sachen des Mieters räumen lassen und dafür zunächst die Kosten vorschießen. Eine Kostenerstattung bei Mietschuldnern scheidet in der Realität meistens aus.

    Der Grundgedanke bei der Räumung nach dem „Berliner Modell“ besteht darin, dass der Vermieter ein Vermieterpfandrecht an dem von dem Mieter eingebrachten Sachen geltend machen kann. Auf diese vergleichbare Rechtslage kann sich aber der Erwerber in der Zwangsversteigerung nicht berufen. Er verlangt nicht die Herausgabe auf Grundlage eines beendeten Mietvertrages, sondern aufgrund eines Beschlusses über den Zuschlag. Der Zuschlagsbeschluss bezieht sich aber nur auf das Haus, nicht aber auf die darin beweglichen Sachen.

    Der Ersteher in der Zwangsversteigerung wird die zusätzlichen Kosten, die er aufwenden muss, um einen Räumungstitel zu erlangen und die für die Zwangsräumung erforderlich sind, in seiner Kalkulation vor der Zwangsversteigerung berücksichtigen müssen.

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  • Zwangsverwalter kann auch nach Aufhebung der Zwangsverwaltung Klage erheben!

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Zwangsverwaltung, Zwangsvollstreckung. 0 Kommentare.

    Wird eine Zwangsverwaltung aufgehoben, weil in der Zwangsversteigerung ein Zuschlag erfolgt, kann der Zwangsverwalter gleichwohl Klage gegen den Mieter oder Pächter erheben, um Forderungen durchzusetzen, die vor Aufhebung der Zwangsverwaltung entstanden sind.

    Lange Zeit war streitig, ob ein Zwangsverwalter nach Aufhebung der Zwangsverwaltung infolge Zuschlag in der Zwangsversteigerung noch Prozesse führen kann. Alle denkbaren Theorien sind vertreten worden.

    Teilweise wurde eine Prozessführungsbefugnis verneint, weil die durch gerichtlichen Akt übertragene Befugnis, Prozesse zu führen, mit dem Aufhebungsbeschluss weggefallen sei. Teilweise wurde vertreten, dass bereits anhängige Verfahren fortgeführt, neue Prozesse aber nicht begonnen werden dürfen. Nach wiederum anderer Ansicht sollten auch neue Prozesse nach Aufhebung der Zwangsverwaltung geführt werden können.

    Mit den Unklarheiten hat der Bundesgerichtshof (Urt. vom 11.08.2010, Az. XII ZR 181/08) aufgeräumt. Der Zwangsverwalter ist auch nach Aufhebung der Zwangsverwaltung befugt, die der Zwangsverwaltungsmasse zustehenden Forderungen einzuziehen. Dazu gehören die Nutzungen aus der Zeit vor dem Zuschlag.

    Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist klar. Sie überzeugt auch. Denn die Zahlungspflicht eines Mieters oder Pächters kann nicht von dem eher zufälligen Umstand abhängen, ob der Zwangsverwalter bereits den Prozess begonnen hat. Darauf, ob in einer Zwangsversteigerung ein Zuschlag erfolgt, hat der Zwangsverwalter keinen Einfluss.

    Bis zur Entscheidung konnten Mieter oder Pächter noch hoffen, für Rückstände aus Miete oder Pacht verschont zu bleiben. Unternahm der Zwangsverwalter nichts, kam dies praktisch einer Schuldbefreiung gleich, weil die betreibenden Gläubiger in aller Regel nicht geklagt haben. Solchen Spekulationen braucht sich von jetzt an kein Mieter oder Pächter mehr hinzugeben. Denn nach der BGH-Entscheidung hat der Zwangsverwalter wohl nicht nur das Recht, sondern sogar kraft Amtes die Pflicht, bestehende Rückstände beizutreiben.

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  • Nach Ende der Zwangsverwaltung kann der Mieter nicht die Mietkaution verlangen, wenn er selbst das Eigentum erwirbt

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Zwangsverwaltung, Zwangsvollstreckung. 0 Kommentare.

    Mietkaution und Zwangsverwaltung – ein Dauerbrenner! Die Grundlagenentscheidung des Bundesgerichtshofs aus den Jahren 2003 und 2005 lautet, dass der Zwangsverwalter dem Mieter die von diesem an den Schuldner geleistete Mietkaution auszahlen muss, sobald der Rückzahlungsanspruch fällig geworden ist. Dies gilt auch dann, wenn der Zwangsverwalter die Kaution nicht erhalten hat.

    In den Folgejahren hatte der BGH das Thema weiter ausdifferenziert und unter anderem entschieden, dass der Mieter nicht nur die Auszahlung, sondern auch die Verzinsung der Kaution verlangen kann. Der Zwangsverwalter muss also eine Mietsicherheit anlegen, unabhängig davon, ob er sie erhalten hat.

    Jüngst hatte der BGH eine weitere Variante zu dem Thema Mietsicherheit und Zwangsverwaltung entschieden (Urt. v. 09.06.2010, VIII ZR 189/09):

    Über eine Eigentumswohnung wird die Zwangsverwaltung angeordnet. Der Mieter der Wohnung hatte dem Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages die vereinbarte Mietsicherheit übergeben. Nach Anordnung der Zwangsverwaltung reicht der Vermieter diese Mietsicherheit nicht an den Zwangsverwalter weiter. In der Versteigerung erwirbt der Mieter selbst die Wohnung durch Zuschlag. Nun verlangt er vom Zwangsverwalter die Mietsicherheit in Höhe von rund 1.550,00 € heraus.

    Der BGH weist den Mieter ab. Der Kautionsrückzahlungsanspruch entsteht mit dem Ende des Mietverhältnisses, also in der Regel durch Kündigung. Der Zuschlag in der Versteigerung bewirkt aber nicht das Ende des Mietverhältnisses, sondern den Übergang des Mietvertrages auf den Käufer. Der Mieter kann sich also nach einer Versteigerung an den Ersteher wenden. Der Zwangsverwalter ist in dieser Situation nicht mehr zuständig.

    Dass der Anspruch des Mieters gegen sich selbst richtet und damit wertlos ist, muss der Mieter hinnehmen. Immerhin konnte er bei der Preisgestaltung in der Versteigerung seine Kaution berücksichtigen, was ein Dritter, der auch dem Kautionsrückzahlungsanspruch ausgesetzt wäre, nicht gekonnt hätte.

    Der BGH ist für seine Rechtsprechung zur Kaution schwer kritisiert worden. Hier hat er ein die Masse schonendes Urteil gesprochen.

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  • Eigentümer–Besitzer-Verhältnis in der Zwangsversteigerung

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Immobilienrecht, Zwangsversteigerung, Zwangsvollstreckung. 0 Kommentare.

    Wird der Zuschlag in der Zwangsversteigerung nach einer Beschwerde rechtskräftig aufgehoben und in dem Beschluss über die Beschwerde der Zuschlag einem anderen Ersteher erteilt, verliert der ursprüngliche Ersteher das Eigentum rückwirkend an den Schuldner. Der neue Ersteher wird mit dem Wirksamwerden der Zuschlagserteilung durch Beschluss Eigentümer.

    Eine nicht gerade alltägliche Rechtsfrage im Anschluss an eine Zwangsversteigerung hatte der Bundesgerichtshof zu klären (Urteil vom 05.03.2010, Az. V ZR 106/09):

    Ein Ersteher erwirbt durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung drei Grundstücke. Gegen diesen Zuschlag legt ein anderer Bieter Beschwerde ein und bekommt vor dem Landgericht Recht. In seiner Entscheidung hebt das Landgericht den Zuschlag an den ersten Ersteher auf und erteilt dem Kläger den Zuschlag. In der Zeit vom Zuschlag im Versteigerungstermin am 19.06.2007 bis zur Rechtskraft über die Zuschlagserteilung durch Beschluss des Landgerichts im Mai 2008 zieht die Beklagte Nutzungen von immerhin knapp 380.000,00 €. Dieses Geld verlangt der Kläger jetzt heraus.

    In der Vorinstanz war der Kläger noch unterlegen. In letzter Instanz spricht der BGH dem Kläger die Nutzungen teilweise zu.

    Es besteht ein sogenanntes Eigentümer–Besitzer–Verhältnis. Deswegen ist der unrechtmäßige Ersteher zur Herausgabe der gezogenen Nutzungen verpflichtet. Zunächst ist der Ersteher durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung Eigentümer geworden. Durch Zuschlag wird Eigentum erworben. So steht es im Zwangsversteigerungsgesetz.

    Später hat der Beklagte aber sein Eigentum an den Kläger rückwirkend verloren, und zwar durch Entscheidung des Landgerichts. Denn das Landgericht hat dem Kläger durch rechtskräftigen Beschluss das Eigentum zugewiesen. Es ist ein Eigentümer–Besitzer-Verhältnis entstanden.

    Zu unterscheiden sind die Zeiträume vor und nach Zuweisung des Eigentums an den Kläger. Für die Zeit davor schuldet der Beklagte die Herausgabe der Nutzungen an den Schuldner, für die Zeit danach an die Klägerin.

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  • Vorrecht der Hausgeldforderungen – Zuordnung in Rangklasse 2

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Wohnungseigentumsrecht, Zwangsvollstreckung. 0 Kommentare.

    Nach altem Recht wurden rückständige Wohngeldansprüche in der Zwangsversteigerung der Rangklasse 5 zugeordnet und fielen praktisch immer aus. Nach der WEG-Reform wurde den Wohnungseigentümergemeinschaften in der Zwangsversteigerung ein begrenztes Vorrecht vor den Realgläubigern eingeräumt. Kompletten Beitrag lesen

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  • Zwangsversteigerung von Wohnungseigentum – Verkehrswert oder Einheitswert ?

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Zwangsversteigerung, Zwangsvollstreckung. 0 Kommentare.

    Seit der WEG-Novelle 2007 ist es für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) interessant geworden, bei säumigen Eigentümern die Zwangsversteigerung in das Wohnungseigentum zu betreiben oder einem bereits laufenden Zwangsversteigerungsverfahren beizutreten. Kompletten Beitrag lesen

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  • Baukostenvorschuss – was ist das und kann sich ein Mieter bei Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung darauf berufen?

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Mietrecht, Zwangsversteigerung, Zwangsverwaltung. 0 Kommentare.

    Wenn Mieter oder Pächter die Instandsetzung eines Miet- oder Pachtobjektes durchführen oder hierfür Mittel zur Verfügung stellen, liegt ein Baukostenzuschuss vor. Wenn solche Baukostenzuschüsse mit späteren Mieten verrechnet werden, treten regelmäßig Probleme auf, wenn über die Immobilie die Zwangsverwaltung oder die Zwangsversteigerung angeordnet wird. Kompletten Beitrag lesen

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  • Falsches Wertgutachten in der Zwangsversteigerung – haftet der Gutachter?

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Immobilienrecht, Zwangsversteigerung. 0 Kommentare.

    Menschen machen Fehler, auch Sachverständige. Was aber passiert, wenn ein falsches Sachverständigengutachten Grundlage für eine Wertfestsetzung einer Immobilie in der Zwangsversteigerung war? Kann der Ersteher, der im Versteigerungstermin das höchste Gebot abgegeben hat, den Sachverständigen auf Schadenersatz verklagen? Kompletten Beitrag lesen

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