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Wohnungseigentumsrecht

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Sie sind Wohnungseigentümer und Vermieter und haben einen ewig störenden Mieter oder Sie wollen nach Jahren endlich einmal die Miete erhöhen?

Sie sind eine Hausverwaltung und wollen im Miet- oder Wohnungseigentumsbereich Ihren Forderungseinzug optimieren oder brauchen Anregungen für die effizientere Gestaltung der Eigentümerversammlungen?

Die Eigentümergemeinschaft will sich wegen offen gebliebener Hausgelder von einem Eigentümer trennen.

An der Bausubstanz stehen umfangreiche Sanierungsmaßnahmen an. Sonderumlagen müssen gebildet werden. Die Eigentümer müssen entscheiden, ob der Bauträger in Regress genommen wird. Eine Eigentümerversammlung muss vorbereitet werden, in der die nötigen Beschlüsse gefasst werden sollen.

Das Wohnungseigentum ist eine aus unserer Immobilienlandschaft inzwischen nicht mehr wegzudenkende Eigentumsform, die sich wachsender Beliebtheit erfreut. Im Jahr 2007 wurde das WEG-Recht grundlegend novelliert. Viele Auslegungsfragen zu den Neuregelungen sind noch nicht höchstrichterlich geklärt. Wir beraten Sie gern. Wir sorgen gemeinsam mit Ihnen für einen kontinuierlichen und effektiven Arbeitsablauf im Miet- oder Wohnungseigentumsbereich. Dazu bieten wir

  • Beratung und umfassende Betreuung von Miet- und Wohnungseigentumsverwaltungen
  • Schulung von Mitarbeitern im Miet- und Wohnungseigentumsbereich
  • Vertretung bei der Anfechtung von Beschlüssen im Wohnungseigentumsbereich
  • Vorbereitung und Teilnahme an Wohnungseigentümerversammlungen
  • Forderungseinzug und Beitreibung gegen säumige Hausgeldzahler
  • Erstellen und Prüfen von Verträgen beim Kauf oder Verkauf von Immobilien
  • Baumängel am Gemeinschaftseigentum – Wer darf bei einer WEG klagen?

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Baurecht, Wohnungseigentumsrecht. 0 Kommentare.

    Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann durch einen Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung Ansprüche gegen einen Bauträger wegen Baumängeln am Gemeinschaftseigentum an sich ziehen.

     

    In einer Entscheidung vom 10.12.2018 – 29 U 123/17 – musste sich das Oberlandesgericht Frankfurt a. M. mit den schwierigen Fragen bei Mängelansprüchen einer WEG gegen einen Bauträger bei Baumängeln am Gemeinschaftseigentum befassen.

     

    Dem Sachverhalt lag eine 20-jährige Geschichte zugrunde. 1998 erfolgte die Abnahme des Gemeinschaftseigentums. In der Folgezeit fasste die WEG Beschlüsse zur Verfolgung von Baumängeln am Gemeinschaftseigentum. Danach kam es zu jahrelangen – am Ende ergebnislosen – Verhandlungen.

     

    Die Vorinstanz hatte die Klage der WEG abgewiesen. Zur Begründung hieß es, der Beschluss zur Geltendmachung der Rechte wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum sei unbestimmt und deswegen nichtig.

     

    In der Tat müssen die Beschlüsse als „verunglückt“ bezeichnet werden. Aber die WEG hatte Glück. Das OLG Frankfurt a. M. hat die Entscheidung vom Landgericht kassiert. Maßgeblich ist, dass die WEG durch Mehrheitsbeschluss ermächtigt werden kann, die Verfolgung von Baumängeln am Gemeinschaftseigentum an sich zu ziehen. Die originären Rechte der einzelnen Eigentümer können auf die Gemeinschaft übertragen werden. In diesem Sinn hat das OLG die Beschlüsse ausgelegt.

     

    Praxishinweis: Bei der Abfassung eines „Ansichziehenbeschlusses“ bei Baumängeln ist ein hohes Maß an Sorgfalt erforderlich. Im Zweifel sollte sich der WEG-Verwalter anwaltlichen Rat einholen. Man kann sich nicht darauf verlassen, dass ein Gericht „verkorkste“ Beschlüsse im Sinne einer effektiven Rechtsauslegung „geradebiegt“.

     

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  • Leitungsrecht: Keine Grundbuchberichtigung nach Leitungs- und Anlagenrechtsbescheinigung bei gutläubigem lastenfreien Erwerb in einer WEG

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Leitungsrecht, Wohnungseigentumsrecht. 0 Kommentare.

    Ist für einen Versorger nach dem Grundbuchbereinigungsgesetz (GBBerG) ein Leitungsrecht entstanden, kann dieses Leitungsrecht wieder erlöschen, wenn ein gutgläubiger lastenfreier Erwerb des Grundstücks erfolgt ist.

    Eine Grundbuchberichtigung auf Grundlage einer Leitungs- und Anlagenrechtsbescheinigung ist nach einem gutgläubigen lastenfreien Erwerb nicht mehr möglich. Das Grundbuch ist nicht mehr falsch. Das gilt auch für eine WEG, und zwar auch dann, wenn nur eine Eigentumswohnung verkauft wurde.

    Der BGH hat mit Beschluss vom 23.07.2015 – V ZB 1/14 – darauf hingewiesen, dass der gutgläubige lastenfreie Erwerb einer Eigentumswohnung für alle übrigen Eigentümer der WEG wirkt. Getreu dem Motto: „Einer für alle“.

    Es war lange streitig, ob der gutgläubige lastenfreie Erwerb eines Miteigentumsanteils in einer WEG zum Erlöschen des Rechts insgesamt führt. Jetzt ist die Sache klar. Der gutgläubige lastenfreie Erwerb eines Miteigentumsanteils in einer WEG erstreckt sich auch auf nicht eingetragene Dienstbarkeiten am Grundstück. Nicht eingetragene Dienstbarkeiten, die an einzelnen Miteigentumsanteilen nicht fortbestehen können, erlöschen dann insgesamt und damit auch im Verhältnis zu den übrigen Miteigentümern der WEG.

    Praxishinweis:

    Das Grundbuchamt trägt das Leitungsrecht allein auf Grundlage der Leitungs- und Anlagenrechtsbescheinigung im Grundbuch ein. Die Leitungs- und Anlagenrechtsbescheinigung ersetzt die Bewilligung. Voraussetzung für die Eintragung ist, dass das Grundbuch noch unrichtig ist. Das ist nicht der Fall, wenn das Leitungsrecht infolge eines gutgläubigen Erwerbs wieder erloschen ist. Die Leitungs- und Anlagenrechtsbescheinigung gibt nur eine Auskunft über das Entstehen, nicht über das mögliche Erlöschen der Dienstbarkeit.

     

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