Der Erstkäufer einer vom Bauträger errichteten Eigentumswohnung muss nicht in jedem Fall Wohngeld an die „werdende“ und später entstandene Wohnungseigentümergemeinschaft zahlen!

Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft müssen Wohngeld (auch: Hausgeld) zahlen. Das ist klar (§ 16 Abs. 2 WEG). Dazu müssen sie Eigentümer geworden sein. Das heißt, sie müssen im Grundbuch stehen (§ 4 Abs. 1 WEG). So weit, so einfach.

Komplizierter wird es, wenn eine Eigentümergemeinschaft erst entsteht. In diesem Fall spricht man von einer „werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft“. Eine „werdende Wohnungseigentümergemeinschaft“ setzt mindestens zwei Personen voraus, weil einer allein, nämlich der Bauträger mit sich selbst keine Gemeinschaft bilden kann. Eine „werdende Wohnungseigentümergemeinschaft“ entsteht beim Ersterwerb vom Bauträger, wenn die Eigentumswohnanlage noch gebaut oder das Mietshaus saniert und aufgeteilt werden muss. Es ist anerkannt, dass der „werdende Eigentümer“ gegenüber der „werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft“ für das fällig werdende Wohngeld in der Haftung steht.

Eine Ausnahme von dieser Regel hat das Oberlandesgericht Dresden zugelassen. Mit Beschluss vom 17.12.2009 (Az. 3 W 876/09) das OLG entschieden, dass ein Erstkäufer nicht in jedem Fall zur Wohngeldzahlung verpflichtet ist, auch wenn er die Einheit nutzt und für ihn eine Auflassungsvormerkung im Wohnungsgrundbuch eingetragen ist.

Folgender Sachverhalt lag der Entscheidung zugrunde: 1999 kauft der Erwerber eine Gewerbeeinheit vom Bauträger. Im Jahr 2000 wird für ihn als Erstkäufer eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Anfangs zahlte der Käufer das Wohngeld an die Gemeinschaft, stellte aber nach etwa zwei Jahren die Zahlung von Wohngeld ein. Nachdem klar war, dass er eine „Schrottimmobilie“ gekauft hatte, verklagte der Käufer den Bauträger auf Rückabwicklung des Kaufvertrages. Die Erfolgsaussichten beim Landgericht Würzburg, dem Sitz des Bauträgers, waren gut. Aber der Bauträger meldete Insolvenz an. Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt nun für die Jahre von 2001 bis 2005 ca. 9.000,00 € an Wohngeld und hatte vor dem Amtsgericht und dem Landgericht Erfolg.

Das OLG Dresden hebt die Vorinstanzen auf und verweist die Sache zur erneuten Verhandlung zurück. Die Zahlungspflicht gegenüber der „werdenden“ und später entstandenen Wohnungseigentümergemeinschaft setzt, so das OLG Dresden, einen wirksamen Kaufvertrag voraus. Die Sittenwidrigkeit des Kaufvertrages konnte zwar im Rückabwicklungsprozess nicht festgestellt werden, weil das Verfahren durch die Insolvenz des Bauträgers unterbrochen war. Aber es sprach einiges dafür, dass die Käufer regelrecht „über den Tisch gezogen“ worden sind. Weil die Vorinstanz zur Sittenwidrigkeit keine Feststellungen getroffen hatte, musste die Sache zurückverwiesen werden.

Das Ergebnis ist einigermaßen kurios: Die Wohnungseigentümergemeinschaft geht leer aus und kann nichts dagegen unternehmen. Die Käufer betreiben ihre Eigentumseintragung nicht und verhindern auf diese Weise, dass sie als Wohnungseigentümer für Wohngeld in die Haftung eintreten müssten. Die Auflassungsvormerkung zurückgeben wollen die Erwerber aus verständlichen Gründen auch nicht, weil sie ihren Zahlungsanspruch beim Insolvenzverwalter nur zur Tabelle anmelden könnten. Sollten die Erwerber sich eines Tages doch noch als Eigentümer eintragen lassen, ist Verjährung der Wohngeldansprüche eingetreten. Vom Bauträger erhält die Wohnungseigentümergemeinschaft gleichfalls kein Geld, weil dieser pleite ist.