Nach Ende der Zwangsverwaltung kann der Mieter nicht die Mietkaution verlangen, wenn er selbst das Eigentum erwirbt

Mietkaution und Zwangsverwaltung – ein Dauerbrenner! Die Grundlagenentscheidung des Bundesgerichtshofs aus den Jahren 2003 und 2005 lautet, dass der Zwangsverwalter dem Mieter die von diesem an den Schuldner geleistete Mietkaution auszahlen muss, sobald der Rückzahlungsanspruch fällig geworden ist. Dies gilt auch dann, wenn der Zwangsverwalter die Kaution nicht erhalten hat.

In den Folgejahren hatte der BGH das Thema weiter ausdifferenziert und unter anderem entschieden, dass der Mieter nicht nur die Auszahlung, sondern auch die Verzinsung der Kaution verlangen kann. Der Zwangsverwalter muss also eine Mietsicherheit anlegen, unabhängig davon, ob er sie erhalten hat.

Jüngst hatte der BGH eine weitere Variante zu dem Thema Mietsicherheit und Zwangsverwaltung entschieden (Urt. v. 09.06.2010, VIII ZR 189/09):

Über eine Eigentumswohnung wird die Zwangsverwaltung angeordnet. Der Mieter der Wohnung hatte dem Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages die vereinbarte Mietsicherheit übergeben. Nach Anordnung der Zwangsverwaltung reicht der Vermieter diese Mietsicherheit nicht an den Zwangsverwalter weiter. In der Versteigerung erwirbt der Mieter selbst die Wohnung durch Zuschlag. Nun verlangt er vom Zwangsverwalter die Mietsicherheit in Höhe von rund 1.550,00 € heraus.

Der BGH weist den Mieter ab. Der Kautionsrückzahlungsanspruch entsteht mit dem Ende des Mietverhältnisses, also in der Regel durch Kündigung. Der Zuschlag in der Versteigerung bewirkt aber nicht das Ende des Mietverhältnisses, sondern den Übergang des Mietvertrages auf den Käufer. Der Mieter kann sich also nach einer Versteigerung an den Ersteher wenden. Der Zwangsverwalter ist in dieser Situation nicht mehr zuständig.

Dass der Anspruch des Mieters gegen sich selbst richtet und damit wertlos ist, muss der Mieter hinnehmen. Immerhin konnte er bei der Preisgestaltung in der Versteigerung seine Kaution berücksichtigen, was ein Dritter, der auch dem Kautionsrückzahlungsanspruch ausgesetzt wäre, nicht gekonnt hätte.

Der BGH ist für seine Rechtsprechung zur Kaution schwer kritisiert worden. Hier hat er ein die Masse schonendes Urteil gesprochen.