Zwangsversteigerung von Wohnungseigentum – Verkehrswert oder Einheitswert ?

Seit der WEG-Novelle 2007 ist es für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) interessant geworden, bei säumigen Eigentümern die Zwangsversteigerung in das Wohnungseigentum zu betreiben oder einem bereits laufenden Zwangsversteigerungsverfahren beizutreten.

Der Gesetzgeber hat die Eigentümergemeinschaft bis zur Grenze von 5 % des Verkehrswertes im Rang vor die Kreditgläubiger gestellt. Ein Ertrag bei einer Versteigerung ist damit in jedem Fall gesichert.

Um das Zwangsversteigerungsverfahren betreiben oder sich daran beteiligen zu können, musste die von der WEG geltend gemachte Forderung 3 % des Einheitswertes betragen. Der Einheitswert wird von der Finanzverwaltung als Besteuerungsgrundlage festgesetzt. Dagegen gibt der Verkehrswert den eigentlichen Marktwert an.

In einer aktuellen Entscheidung hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt eine sehr praxisnahe Entscheidung (Az. V ZB 157/08) getroffen. Eine WEG kann nun auch die Zwangsversteigerung betreiben, wenn die angemeldete Forderung 3 % des Verkehrswertes übersteigt.

Die Anknüpfung an den Einheitswert ist nicht mehr zeitgemäß, grundsätzlich aber ohne eine Änderung des Gesetzes trotzdem maßgebend. Für den Bereich der Zwangsversteigerung hat Der BGH jetzt eine Ausnahme zugelassen. Die Bemessung kann nach dem Einheitswert oder dem Verkehrswert erfolgen.

Die Vereinfachung wird Wohnungseigentümergemeinschaften motivieren, häufiger von dem Instrument der Zwangsversteigerung Gebrauch zu machen. Schlechte Zeiten für Hausgeldschuldner!