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Zwangsversteigerung

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Der Erwerb einer Immobilie zu günstigen Konditionen in der Zwangsversteigerung ist für viele interessant. Denn vom globalen Immobilienkomplex bis hin zur kleinen Eigentumswohnung kommt alles „unter dem Hammer“. Der Erwerb einer Immobilie in der Zwangsversteigerung unterliegt eigenen Bestimmungen. Darüber informieren und beraten wir unsere Mandanten.

  • Keine „Berliner Räumung“ nach Zuschlag in Zwangsversteigerung

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Mietrecht, Zwangsversteigerung, Zwangsvollstreckung. 0 Kommentare.

    Aus einem Beschluss über den Zuschlag in einer Zwangsversteigerung kann der Erwerber nicht die Räumung nach dem „Berliner Modell“ gegen die bisherigen Eigentümer betreiben.

    Es ist anerkannt, dass Vermieter die zwangsweise Räumung von Mietern nach dem sogenannten „Berliner Modell“ betreiben können. Konkret bedeutet dies, dass der Vermieter den Mieter aus der Wohnung oder dem Haus räumt und sich hinsichtlich der Sachen des Mieters auf sein Vermieterpfandrecht beruft. Der Mieter wird also durch den Gerichtsvollzieher aus der Wohnung gesetzt, die Schlösser werden ausgetauscht und die Sachen des Mieters bleiben in der Wohnung.

    Diese sehr preiswerte Variante der Räumung funktioniert nach einem Eigentumserwerb durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung nicht. Das hat das Landgericht Bonn mit Beschluss vom 29.04.2010 (Az. 6 T 107/10) entschieden.

    Der Vorzug der Räumung nach dem „Berliner Modell“ ist, dass Sie preiswert ist. Anderenfalls müsste der Vermieter auch alle Sachen des Mieters räumen lassen und dafür zunächst die Kosten vorschießen. Eine Kostenerstattung bei Mietschuldnern scheidet in der Realität meistens aus.

    Der Grundgedanke bei der Räumung nach dem „Berliner Modell“ besteht darin, dass der Vermieter ein Vermieterpfandrecht an dem von dem Mieter eingebrachten Sachen geltend machen kann. Auf diese vergleichbare Rechtslage kann sich aber der Erwerber in der Zwangsversteigerung nicht berufen. Er verlangt nicht die Herausgabe auf Grundlage eines beendeten Mietvertrages, sondern aufgrund eines Beschlusses über den Zuschlag. Der Zuschlagsbeschluss bezieht sich aber nur auf das Haus, nicht aber auf die darin beweglichen Sachen.

    Der Ersteher in der Zwangsversteigerung wird die zusätzlichen Kosten, die er aufwenden muss, um einen Räumungstitel zu erlangen und die für die Zwangsräumung erforderlich sind, in seiner Kalkulation vor der Zwangsversteigerung berücksichtigen müssen.

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  • Eigentümer–Besitzer-Verhältnis in der Zwangsversteigerung

    Geschrieben von RA Zunft in der Kategorie Immobilienrecht, Zwangsversteigerung, Zwangsvollstreckung. 0 Kommentare.

    Wird der Zuschlag in der Zwangsversteigerung nach einer Beschwerde rechtskräftig aufgehoben und in dem Beschluss über die Beschwerde der Zuschlag einem anderen Ersteher erteilt, verliert der ursprüngliche Ersteher das Eigentum rückwirkend an den Schuldner. Der neue Ersteher wird mit dem Wirksamwerden der Zuschlagserteilung durch Beschluss Eigentümer.

    Eine nicht gerade alltägliche Rechtsfrage im Anschluss an eine Zwangsversteigerung hatte der Bundesgerichtshof zu klären (Urteil vom 05.03.2010, Az. V ZR 106/09):

    Ein Ersteher erwirbt durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung drei Grundstücke. Gegen diesen Zuschlag legt ein anderer Bieter Beschwerde ein und bekommt vor dem Landgericht Recht. In seiner Entscheidung hebt das Landgericht den Zuschlag an den ersten Ersteher auf und erteilt dem Kläger den Zuschlag. In der Zeit vom Zuschlag im Versteigerungstermin am 19.06.2007 bis zur Rechtskraft über die Zuschlagserteilung durch Beschluss des Landgerichts im Mai 2008 zieht die Beklagte Nutzungen von immerhin knapp 380.000,00 €. Dieses Geld verlangt der Kläger jetzt heraus.

    In der Vorinstanz war der Kläger noch unterlegen. In letzter Instanz spricht der BGH dem Kläger die Nutzungen teilweise zu.

    Es besteht ein sogenanntes Eigentümer–Besitzer–Verhältnis. Deswegen ist der unrechtmäßige Ersteher zur Herausgabe der gezogenen Nutzungen verpflichtet. Zunächst ist der Ersteher durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung Eigentümer geworden. Durch Zuschlag wird Eigentum erworben. So steht es im Zwangsversteigerungsgesetz.

    Später hat der Beklagte aber sein Eigentum an den Kläger rückwirkend verloren, und zwar durch Entscheidung des Landgerichts. Denn das Landgericht hat dem Kläger durch rechtskräftigen Beschluss das Eigentum zugewiesen. Es ist ein Eigentümer–Besitzer-Verhältnis entstanden.

    Zu unterscheiden sind die Zeiträume vor und nach Zuweisung des Eigentums an den Kläger. Für die Zeit davor schuldet der Beklagte die Herausgabe der Nutzungen an den Schuldner, für die Zeit danach an die Klägerin.

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  • Zwangsversteigerung von Wohnungseigentum – Verkehrswert oder Einheitswert ?

    Seit der WEG-Novelle 2007 ist es für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) interessant geworden, bei säumigen Eigentümern die Zwangsversteigerung in das Wohnungseigentum zu betreiben oder einem bereits laufenden Zwangsversteigerungsverfahren beizutreten.

  • Baukostenvorschuss – was ist das und kann sich ein Mieter bei Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung darauf berufen?

    Wenn Mieter oder Pächter die Instandsetzung eines Miet- oder Pachtobjektes durchführen oder hierfür Mittel zur Verfügung stellen, liegt ein Baukostenzuschuss vor. Wenn solche Baukostenzuschüsse mit späteren Mieten verrechnet werden, treten regelmäßig Probleme auf, wenn über die Immobilie die Zwangsverwaltung oder die Zwangsversteigerung angeordnet wird.

  • Falsches Wertgutachten in der Zwangsversteigerung – haftet der Gutachter?

    Menschen machen Fehler, auch Sachverständige. Was aber passiert, wenn ein falsches Sachverständigengutachten Grundlage für eine Wertfestsetzung einer Immobilie in der Zwangsversteigerung war? Kann der Ersteher, der im Versteigerungstermin das höchste Gebot abgegeben hat, den Sachverständigen auf Schadenersatz verklagen?

  • Zwangsversteigerung von Wohneigentum – Verkehrswert oder Einheitswert?

    Der Gesetzgeber hat die Eigentümergemeinschaft bis zur Grenze von 5 % des Verkehrswertes im Rang vor die Kreditgläubiger gestellt.

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