„Fogging“ – Was ist das und wer hat es zu vertreten?

Fogging, auch bekannt unter dem Phänomen „Schwarze Wohnungen“ ist die Bezeichnung für einen schwarzen, schmierigen Film an Wänden, Decken oder auch Möbeln in Wohnräumen. In aller Regel ist die Ursache des Fogging-Effektes nicht aufklärbar. Als mögliche Ursachen werden eine Vielzahl von Erklärungen genannt (z. B. vorausgegangene Renovierungsarbeiten, insbesondere Wandanstriche, kalte Außenwände mit Kältebrücken, daher Vergrauungseffekt vorwiegend in den kalten Wintermonaten, Dachschrägen als Prallwand für den mit warmer Luft aufsteigenden Staub, Parkettversiegelungen, Teppichböden usw.).

Für die Frage, wer das Fogging zu vertreten hat, kommt es – wegen der häufigen Unaufklärbarkeit – auf die Beweislastverteilung zwischen Vermieter und Mieter an. Geht es dem Mieter um eine Minderung der Miete, hat der Vermieter darzulegen und zu beweisen, dass der Mieter die Mängel verursacht hat. Das geling in der Regel dem Vermieter nicht.
Will der Mieter den Vermieter wegen des Foggings auf Schadenersatz in Anspruch nehmen, ist es genau anders herum. Das hat der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Beschluss (Az.: VIII ZR 223/04) klargestellt. In diesem Fall hat nämlich der Mieter darzulegen und zu beweisen, dass die Schadensursache aus dem Verantwortungsbereich des Vermieters stammt, was wiederum der Mieter kaum schaffen kann.

Es verbleibt somit bei der üblichen Beweislastverteilung bei ungeklärten Schadenursachen in Mietverhältnissen. Dem Mieter wird es ebenso wenig wie umgekehrt gelingen, darzulegen und zu beweisen, dass die Schadenursache im Einflussbereich des Vermieters liegt. Das sollte vor kostenauslösenden Maßnahmen beachtet werden.


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