Wer kann bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum die Rechte gegen den Bauträger durchsetzen – der einzelne Erwerber oder die Wohnungseigentümergemeinschaft?

Immer wieder aufs Neue stellt sich die Frage, ob ein einzelner Wohnungseigentümer oder nur die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) als Ganze zur Durchsetzung von Rechten wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum zuständig ist. Wer hat das Recht zum Rücktritt, wer zum Schadenersatz, zur Kaufpreisminderung, auf den Vorschuss für anstehende Mangelbeseitigungen und zu den anderen Gewährleistungsrechten?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt in einer sehr wichtigen Entscheidung zu diesen Fragen Klarheit geschaffen (Az. VII ZR 236/05) :

Die Ausführungen des BGH basieren auf dem Grundgedanken der (Teil-)Rechtsfähigkeit der WEG. Das heißt, eine WEG ist als Verband grundsätzlich in der Lage Rechte der Erwerber geltend zu machen. In bestimmtem Umfang kann die WEG die Durchsetzung von Rechten an sich ziehen. Hierzu bedarf es eines Mehrheitsbeschlusses der Eigentümer. Denn zunächst stehen Mängelrechte nur den Erwerbern aus den jeweiligen Kaufverträgen zu.

Ein Handeln der WEG ist in der Regel sinnvoll, da die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums ein gemeinschaftliches Vorgehen erfordert. Außerdem ist die Handlungskompetenz des WEG-Verwalters für ein derartiges Vorgehen über das Wohnungseigentumsgesetz gedeckt.

Trotzdem bleiben dem einzelnen Erwerber die Rechte zu einem Rücktritt und der Rückabwicklung nach dem sogenannten großen Schadenersatz erhalten. Denn das sind Recht, die nur ein Erwerber selbst einfordern kann.